11月12日，招商蛇口除了發(fā)債、發(fā)中票，還退出了和五礦、北京城建合作的北京項目。

據(jù)北京產(chǎn)權交易所披露信息顯示，北京城建投資發(fā)展股份有限公司、招商局地產(chǎn)(北京)有限公司擬合計轉讓北京礦融城置業(yè)有限公司50%股權，轉讓底價合計約為228.23萬元。

其中，招商局擬轉讓北京礦融城置業(yè)有限公司30%股權，底價約137萬元。

公開資料顯示，標的企業(yè)成立于2021月6月16日，注冊資本1億元，由五礦地產(chǎn)、城建發(fā)展、招商蛇口分別持股40%、30%、30%。

截至2021年9月30日，標的企業(yè)營收為0，營業(yè)利潤、凈利潤虧損419.55萬元，資產(chǎn)總計58.98億元，負債總計59億元，所有者權益-419.55萬元。

多家聯(lián)合拿地

故事要從北京第一批集中供地說起。

今年5月27日，北京第一次集中供地出讓的30宗地，大多房企以聯(lián)合體形式拿地，招商蛇口也不例外，與五礦、北京城建聯(lián)合體在投報高標準建設方案中勝出，競得北京朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)土地一級開發(fā)項目一期1304-L03地塊。

最終成交價54.5億元，樓面價約4.5萬元/平米，需配建2.44萬平方米公租房，溢價率5.01%。而后以招商、五礦、北京城建各占30%、40%、30%的權益成立了標的公司。

同批拍賣的還有兩宗地相鄰，同為朝陽區(qū)王四營地塊。一批供地中4塊五環(huán)內(nèi)的地塊，朝陽王四營占3塊。

一塊由金地、保利、華潤聯(lián)合體以31.5億元競得，需配建約1.4萬平米公租房，可售住宅樓面價約5.7萬元每平米，溢價率5%。

另一塊由中國綠發(fā)(原魯能)競得，成交價30.95億元，溢價率5.09%，可售樓面價約5.7萬元每平米，配建公租房面積約1.4萬平米。

不論是競得條件還是地理位置，三塊地都表現(xiàn)出高度相近。其中，金地、保利、華潤聯(lián)合體所拿地塊僅距離招商、五礦、北京城建聯(lián)合體地塊1公里。

似乎從土地競拍環(huán)節(jié)開始，就指向未來開盤銷售過程的對標。

性價比內(nèi)卷

取得預售證開盤又是一個關鍵節(jié)點。

據(jù)北京市住建委消息，金地、保利、華潤聯(lián)合體的“保利錦上”與招商、五礦、北京城建聯(lián)合體“朝陽壹號”分別在9月13日、9月30號取得預售證，前后僅相差17天。前者目前全部樓棟預售、后者目前兩棟樓在預售中。

相關人士認為，保利錦上領跑，朝陽壹號占盡劣勢，綠發(fā)未加入此階段競爭。據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽信息整理，保利錦上目前已簽約32套，朝陽壹號簽約5套。

對標競爭的不只同區(qū)地塊這兩家，一批供地中，外圍東五環(huán)豆各莊等地塊也在競爭關系中。

作為一個四環(huán)外五環(huán)內(nèi)的項目，王四營地塊最大優(yōu)勢在于位置，離國貿(mào)CBD開車25分鐘能到，近7號線焦化廠站，連著環(huán)球影城和國貿(mào)。但居住環(huán)境一般，周圍環(huán)境雜亂，周邊配套尚未跟上。

而東五環(huán)的豆各莊綠城項目也在剛需人群的輻射范圍內(nèi)，同樣是7號線地鐵盤、僅在焦化廠站后一站，且有學校、配套完善，最高限價6.5萬元/平米。

有市場分析人士認為，項目周邊現(xiàn)狀使該區(qū)域的產(chǎn)品定位更偏向于剛需。誰能放低身段，對剛需人群更加友好，誰就有可能實現(xiàn)快速突圍。

據(jù)了解，王四營三宗地成交樓面價分別為56000元/平米、56701元/平米、57000元/平米，最高限價7.1萬元/平米，這意味著即使頂著上限賣，利潤空間也很有限。

激烈的競爭帶來了性價比內(nèi)卷，根據(jù)一些房屋交易平臺信息顯示，保利錦上和朝陽壹號目前都在頂著上限價格賣，但兩個樓盤似乎定位不同，前者更偏豪華高端，并且自稱是五環(huán)內(nèi)的“性價比之王”。

樓盤預售還在繼續(xù)，招商退出了，在激烈的競爭與內(nèi)卷中，算不過來賬或許是原因之一。