高層一系列表態(tài)為噤若寒蟬的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)陣陣暖意，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，下一步信貸政策或?qū)⒊霈F(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善，房地產(chǎn)政策底的預(yù)期正逐步加強(qiáng)。

為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，9月底以來(lái)央行連續(xù)3次提到維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。10月15日，央行在第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上突出強(qiáng)調(diào)，“保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。10月20日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在2021年金融街論壇致辭時(shí)表示，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。”同日，央行行長(zhǎng)易綱、央行副行長(zhǎng)潘功勝亦表達(dá)了同樣的維穩(wěn)信號(hào)。潘功勝表示，金融部門將積極配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和地方政府堅(jiān)定地維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)的合法權(quán)益。

高層一系列表態(tài)為噤若寒蟬的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)陣陣暖意，機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，下一步信貸政策或?qū)⒊霈F(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善，房地產(chǎn)政策的預(yù)期正逐步加強(qiáng)。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)全面回落，樓市下行風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局陸續(xù)發(fā)布了1~9月份房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)。開發(fā)投資方面， 1~9月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資112568億元，同比增長(zhǎng)8.8%，比1~8月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，3月份以來(lái)連續(xù)7個(gè)月回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，今年以來(lái)，通過(guò)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，抑制不合理需求，推動(dòng)剛性需求平穩(wěn)釋放，限制部分房地產(chǎn)企業(yè)依靠舉債盲目擴(kuò)張，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資、銷售和房?jī)r(jià)逐步趨于穩(wěn)定。

投資增速的下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)亦產(chǎn)生一定影響，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前三季度房地產(chǎn)增加值兩年平均增長(zhǎng)4.8%，比上半年回落了1.3個(gè)百分點(diǎn)。

開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1~9月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金151486億元，同比增長(zhǎng)11.1%。其中國(guó)內(nèi)貸款18770億元，下降8.4%，自6月開始進(jìn)入下降通道以來(lái)已連續(xù)4個(gè)月持續(xù)下降;利用外資59億元，下降36.9%;自籌資金47212億元，增長(zhǎng)6.1%;定金及預(yù)收款56689億元，增長(zhǎng)25.6%，個(gè)人按揭貸款24124億元，增長(zhǎng)10.7%。通過(guò)這一組數(shù)據(jù)可以看出，房企從銀行獲得開發(fā)貸款的難度越來(lái)越大，自籌資金、定金和預(yù)收款成為房企獲取資金的最重要渠道。

商品房銷售方面，1~9月商品房銷售面積130332萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)11.4%。商品房銷售額134795億元，同比增長(zhǎng)16.6%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)17.8%。前9個(gè)月的商品房銷售數(shù)據(jù)總體尚好，但值得注意的是，9月全國(guó)商品房銷售面積僅為16139萬(wàn)平方米，同比下滑13.2%;9月單月銷售額15748億元，同比下滑15.8%。從7月份開始已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月的單月下滑，這也是引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂的重要原因。

商品房?jī)r(jià)格方面，9月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅首次為負(fù)。9月份一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為持平，二手住宅由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%;二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平，二手住宅由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%;二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市中，超過(guò)一半城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，超過(guò)7成城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，且下跌城市數(shù)迅速擴(kuò)大。

監(jiān)管部門密集表態(tài)，金融政策有望糾偏

連續(xù)出現(xiàn)的房企債務(wù)違約事件，以及土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)驟然轉(zhuǎn)冷引起業(yè)績(jī)普遍擔(dān)憂，也引發(fā)了高層對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注。9月底以來(lái)，央行連續(xù)3次強(qiáng)調(diào)“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”,同時(shí)要求銀行應(yīng)合理支持房企的新開工項(xiàng)目貸款，支持。

10月20日，劉鶴、郭樹清、潘功勝等領(lǐng)導(dǎo)及金融高層在在2021年金融街論壇先后表態(tài)。劉鶴強(qiáng)調(diào)，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變”。潘功勝也表示，下一步，金融部門將積極配合住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和地方政府堅(jiān)定地維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。

10月21日，國(guó)新辦舉行三季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點(diǎn)工作發(fā)布會(huì)。中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞表示，近年來(lái)銀保監(jiān)會(huì)牢牢堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，緊緊圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，堅(jiān)決貫徹落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

劉忠瑞介紹，目前銀保監(jiān)會(huì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域主要開展五方面工作：

一是督促銀行落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款監(jiān)管要求，配合人民銀行實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，房地產(chǎn)貸款增速穩(wěn)中趨緩。

二、保障好剛需群體信貸需求。在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。

三是因城施策，指導(dǎo)派出機(jī)構(gòu)配合地方政府做好房地產(chǎn)調(diào)控，促進(jìn)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

四、嚴(yán)肅懲治違法違規(guī)行為。銀保監(jiān)會(huì)會(huì)同住建部和人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，指導(dǎo)各地開展專項(xiàng)排查，做好違規(guī)問(wèn)題的整改問(wèn)責(zé)，經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的問(wèn)題得到了有效的遏制。持續(xù)四年開展全國(guó)性房地產(chǎn)專項(xiàng)檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為依法進(jìn)行處罰。

五、穩(wěn)妥做好對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持。加大對(duì)保障性租賃住房支持力度，研究細(xì)化金融支持措施，會(huì)同人民銀行推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。

分析金融監(jiān)管高層一系列表態(tài)，大致可以透露出以下幾方面信息：

01 房企個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但也要避免其風(fēng)險(xiǎn)傳染至其他房地產(chǎn)企業(yè)和金融部門，同時(shí)要保護(hù)好購(gòu)房者的合法權(quán)益。

意味著不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別房企的風(fēng)險(xiǎn)而調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控方向、出臺(tái)大力度“救市”措施。主要任務(wù)還是修復(fù)市場(chǎng)情緒，恢復(fù)對(duì)行業(yè)健康發(fā)展的信心，同時(shí)對(duì)個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行隔離，依法依規(guī)處置不良資產(chǎn)和債務(wù)，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)和項(xiàng)目交付，避免出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾。

02 房地產(chǎn)金融政策在理解和執(zhí)行中存在偏差，需要糾偏。

中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾10月15日在2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上表示，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。對(duì)此，銀保監(jiān)會(huì)表示，將指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

個(gè)貸方面，由于對(duì)銀行信貸的集中度管理，今年以來(lái)多數(shù)銀行收緊了住房貸款發(fā)放額度，放款速度也大幅延長(zhǎng)，嚴(yán)重影響了住房消費(fèi)，同時(shí)制約了房企的資金回籠。針對(duì)這一情況，銀保監(jiān)會(huì)近期也表示，將督促銀行機(jī)構(gòu)在貸款首付比例、利率等方面對(duì)剛需群體進(jìn)行差異化支持。

03 保障房REITs試點(diǎn)將加速推進(jìn)。

今年7月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》(簡(jiǎn)稱“958號(hào)文”)明確將“保障性租賃住房”納入我國(guó)公募REITs試點(diǎn)范圍。根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)的表述，目前會(huì)同人民銀行推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。試點(diǎn)的落地將進(jìn)一步拓寬直接融資渠道，有效緩解房企融資壓力。

金融高層的密集表態(tài)對(duì)市場(chǎng)也產(chǎn)生了立竿見影的效果。再融資方面，10月20日，北京住總獲批發(fā)行10億元中期票據(jù), 其中5億元募集資金擬用于償還“21京住總SCP001”超短期融資券，剩余5億元用于償還到期借款。同一天，天津城投獲批發(fā)行10億元超短期融資券，發(fā)行期限為120天，募集資金全部用于償還天津城投本部存量債務(wù)。個(gè)貸方面，一些地方貸款審批放款有所提速，首套房貸利率也出現(xiàn)松動(dòng)跡象。