受供應(yīng)增加、需求萎縮影響，商品住宅庫存出現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，部分三四線城市面臨又一輪去庫存考驗(yàn)。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至今年9月末，全國(guó)百城商品住宅庫存量突破6億平方米，同比、環(huán)比雙雙增加，去化周期也由8月末的13.04個(gè)月漲至14.92個(gè)月，明顯高于2020年同期水平。

其中，部分三四線城市面臨的去庫周期延長(zhǎng)，房企銷售壓力進(jìn)一步增加。在供過于求、市場(chǎng)下行背景下，三四線城市去化周期激增至17.53個(gè)月，高于百城平均水平。北海、連江、肇慶、煙臺(tái)、衡陽、淄博等基本面缺乏足夠支撐的三四線城市，消化周期高達(dá)30個(gè)月以上。

“九十月份市場(chǎng)供應(yīng)量增加不少，但去化速度并沒有明顯提升。受多重因素影響，市場(chǎng)出現(xiàn)了觀望情緒，購房者入市步伐放緩;那些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較弱的小城市，銷售壓力尤其大。”上海一家中型房企市場(chǎng)部經(jīng)理告訴記者。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽ブ赋觯攀路轂閭鹘y(tǒng)銷售旺季，房企推盤積極性穩(wěn)步回升，9月百城供應(yīng)環(huán)比上漲28%。“但因信貸收緊、熱點(diǎn)城市持續(xù)調(diào)控，樓市成交仍延續(xù)了下行走勢(shì)，同環(huán)比齊跌，這使得庫存呈上升態(tài)勢(shì)。”

數(shù)據(jù)顯示，個(gè)別三四線城市的去庫存周期，甚至超過了110個(gè)月。記者從億翰智庫獲得的報(bào)告顯示，至2021年9月底，遼寧省鞍山市的去庫存周期長(zhǎng)達(dá)117個(gè)月。

從存量規(guī)模來看，鞍山的存量并不算很大。至今年9月，鞍山商品住宅庫存面積161.85萬平方米，商品住宅庫存套數(shù)為8930套。

實(shí)際上，鞍山目前的去庫存周期，較去年年底已有所降低。據(jù)億翰智庫監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2020年12月，鞍山商品住宅庫存面積164.45萬平方米，商品住宅庫存套數(shù)為9438套，去庫存周期達(dá)134.8個(gè)月。從數(shù)據(jù)變化可以看出，在9個(gè)月時(shí)間里，鞍山商品住宅的去庫存面積只有29.65萬平方米。

此外，嘉峪關(guān)、阜新、瀘州等城市的庫存周期，均超過了30個(gè)月。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，至今年9月，嘉峪關(guān)市商品住宅去化周期長(zhǎng)達(dá)61.5個(gè)月，阜新市約45.8個(gè)月，瀘州市約43.1個(gè)月;煙臺(tái)市約32.4個(gè)月。

“不同能級(jí)城市，呈現(xiàn)差異化行情。9月供應(yīng)大幅放量造成庫存短期大幅度增加，二線城市同環(huán)比變動(dòng)不大，基本與上月持平，但三四線同環(huán)比齊增，漲幅均在6%-7%，市場(chǎng)下行壓力下，庫存風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)加劇。”楊科偉表示。

不過，并非所有三四線城市，去化周期都很長(zhǎng)。截至今年9月末，德清、鹽城、上饒、泉州、晉江等城市消化周期都不到一年。

一家房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)市場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)理向記者表示，北方和中西部一些三四線城市購買需求有所下降，加上當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期價(jià)格有所下調(diào)，進(jìn)一步增加了去化壓力。

“能級(jí)較高的城市，吸納了不少從三四線城市轉(zhuǎn)移出來的人才。但北方很多三四線城市，近幾年人口流失得比較厲害，不少年輕人因?yàn)樵诋?dāng)?shù)厝狈线m的發(fā)展機(jī)會(huì)，而轉(zhuǎn)到大中型城市?，F(xiàn)在市場(chǎng)觀望情緒加劇，使得項(xiàng)目銷售壓力不減反增。”上述市場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)理補(bǔ)充道。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普也認(rèn)為，沒有人口和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支撐地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，將面臨更大的去化壓力。