近兩日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪接連下調(diào)了十余家房企的信用評(píng)級(jí)或評(píng)級(jí)展望。而不久前，另兩家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普、惠譽(yù)也下調(diào)了多家房企的評(píng)級(jí)。三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)輪番下調(diào)房企評(píng)級(jí)反映出房企償債壓力加大，當(dāng)前房企融資能力下滑，加之銷售回款不景氣，壓力可想而知。此外，四季度的融資環(huán)境放松或?qū)Ψ科髢攤芰Ω纳朴邢蕖?/p>

三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)輪番下調(diào)房企評(píng)級(jí)

10月18日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪接連下調(diào)了十余家國(guó)內(nèi)上市房企的信用評(píng)級(jí)或評(píng)級(jí)展望，其中包括綠地、陽(yáng)光城、富力、佳兆業(yè)、奧園、合生創(chuàng)展、祥生、中梁等多家知名上市房企。

報(bào)告顯示，穆迪對(duì)佳兆業(yè)、富力、奧園、綠地等企業(yè)信用評(píng)級(jí)有所下調(diào)，例如其對(duì)佳兆業(yè)的評(píng)級(jí)從B1下調(diào)至B2，對(duì)富力的評(píng)級(jí)從B2下調(diào)至B3，而對(duì)領(lǐng)地、三盛、合生創(chuàng)展等評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”。

穆迪下調(diào)房企評(píng)級(jí)的核心原因?yàn)榉科髢攤芰ο陆怠＠?，穆迪將?yáng)光城評(píng)級(jí)由B1下調(diào)至B2，主要考慮到近期債市動(dòng)蕩，陽(yáng)光城以合理資金發(fā)行新債券，面臨不確定性。報(bào)告稱，截至2022年年底，陽(yáng)光城有大量在岸和離岸債務(wù)到期，包括11億美元的離岸債券和101億元人民幣的境內(nèi)債券。

實(shí)際上，本月的不久前，標(biāo)普和惠譽(yù)也對(duì)部分國(guó)內(nèi)房企下調(diào)了評(píng)級(jí)。例如，標(biāo)普將富力評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“B-”，展望為負(fù)面，對(duì)綠地長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“BB”下調(diào)至“B+”;惠譽(yù)也將鑫苑置業(yè)評(píng)級(jí)下調(diào)至“C”。

更有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，穆迪、標(biāo)普和惠譽(yù)等三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)房企評(píng)級(jí)行動(dòng)累計(jì)達(dá)到90余次，超過(guò)去年全年的兩倍。

房企償債壓力較大

幾大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)緣何下調(diào)多家房企評(píng)級(jí)?據(jù)悉，房企流動(dòng)性緊張，銷售層面不給力，加上整體融資環(huán)境偏緊綜合導(dǎo)致房企償債壓力加大或是主因。

合碩房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)多家房企評(píng)級(jí)的導(dǎo)火索為前一階段以花樣年為代表的多家房企美元債暴雷。加上當(dāng)前國(guó)內(nèi)金融環(huán)境相對(duì)緊縮，三道紅線管理較為嚴(yán)格，企業(yè)融資受到較大制約。而從銷售端來(lái)看，二批次集中供地全國(guó)層面紛紛流拍，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售前景不被看好。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)因此對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)感受悲觀，才做出對(duì)特殊房企的融資風(fēng)險(xiǎn)提示。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心方面對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)房企評(píng)級(jí)一是受到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的融資、經(jīng)營(yíng)環(huán)境等市場(chǎng)情緒影響，疊加行業(yè)具有周期長(zhǎng)的特征，使得部分企業(yè)發(fā)展的不確定性較高;二是房企償債壓力較大，同時(shí)行業(yè)內(nèi)違約事件密集發(fā)生，部分現(xiàn)金流不充裕的房企資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較高。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，所謂評(píng)級(jí)，就是機(jī)構(gòu)綜合考慮資產(chǎn)變現(xiàn)能力、籌資能力、償債能力、履約能力等，將企業(yè)評(píng)定為不同的等級(jí)。下調(diào)評(píng)級(jí)，主要反映評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)房企信用風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。具體來(lái)說(shuō)，就是房企到期債務(wù)的償還能力下降，資產(chǎn)變現(xiàn)的能力下降，再融資能力下降，信用風(fēng)險(xiǎn)暴露。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)中國(guó)商報(bào)記者提到，幾大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)房企評(píng)級(jí)都普遍關(guān)注了房企流動(dòng)性和償債能力，客觀上要求這些房企近期改善此類指標(biāo)的水平。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入10月，房地產(chǎn)美元債全面出現(xiàn)危機(jī)，先后有綠地、陽(yáng)光城、佳兆業(yè)、雅居樂、綠城中國(guó)、合生創(chuàng)展、新城發(fā)展、禹洲集團(tuán)等多只地產(chǎn)美元債出現(xiàn)大幅下跌。中資地產(chǎn)美元債普遍出現(xiàn)近20%的跌幅。

房企融資能力下降

實(shí)際上，近來(lái)國(guó)內(nèi)融資環(huán)境偏緊，房企融資能力下降，前三季度房企融資水平明顯下挫。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年9月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為911.6億元，同比下降43.8%，環(huán)比下降22.3%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)七個(gè)月下降。今年1月-9月，房地產(chǎn)企業(yè)共融資15252.3億元，同比減少17.0%。

此外，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水指出，ABS(資產(chǎn)證券化)暫停簽發(fā)是融資規(guī)模大降的主要原因，表明監(jiān)管對(duì)房企表外負(fù)債的融資模式已經(jīng)警覺，持續(xù)大半年的ABS發(fā)行熱潮逐漸退去。

克而瑞報(bào)告也顯示，進(jìn)入三季度，信貸和非標(biāo)政策仍處于高壓狀態(tài)，其中9月以來(lái)審計(jì)署進(jìn)駐20多家金融資產(chǎn)管理公司嚴(yán)查違規(guī)地產(chǎn)融資，同時(shí)監(jiān)管層也對(duì)多家信托機(jī)構(gòu)和地方金交所的存續(xù)產(chǎn)品開展清查工作，涉房非標(biāo)融資幾近暫停。

隨著融資持續(xù)收緊，房企發(fā)債難度加大。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)的95家樣本房企債券融資來(lái)看，今年前三季度新發(fā)行債券金額同比增長(zhǎng)分別為-23.6%、8.3%和-40.6%，新發(fā)行債券明顯縮量。此外，疊加今年前三季度償債高峰的來(lái)臨，很多房企較難實(shí)現(xiàn)借新還舊，只能利用自有資金來(lái)償還舊債，凈融資呈持續(xù)凈流出狀態(tài)。今年三季度樣本房企凈發(fā)債額為-607.4億元，而去年同期則為734.3億元。

而評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)房企評(píng)級(jí)會(huì)進(jìn)一步惡化房企的融資能力。匯生國(guó)際資本有限公司行政總裁黃立沖對(duì)中國(guó)商報(bào)記者坦言，評(píng)級(jí)下調(diào)對(duì)房企最大的影響是債息率的增高，房企海外發(fā)債后意向投資者將有所減少，房企美元債的借新還舊能力會(huì)持續(xù)下降。郭毅也表示，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)房企評(píng)級(jí)會(huì)影響房企未來(lái)海外發(fā)債的資金成本和債務(wù)的總體規(guī)模。

融資環(huán)境放松對(duì)房企利好有限

10月15日，央行在今年三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上曾表態(tài)，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，一定程度上造成一些企業(yè)資金鏈緊繃。主要銀行應(yīng)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。

這被外界解讀為房地產(chǎn)融資環(huán)境放松的信號(hào)。中指研究院認(rèn)為，10月15日央行的表態(tài)是行業(yè)信貸壓力有所緩解的信號(hào)，四季度融資情況或有所好轉(zhuǎn)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心也認(rèn)為，此次央行表態(tài)糾正對(duì)“三線四檔”的理解，是向房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放了一個(gè)利好信號(hào)，信貸環(huán)境或?qū)⒂兴纳啤?/p>

不過(guò)，郭毅對(duì)中國(guó)商報(bào)記者坦言，央行表態(tài)糾正對(duì)“三線四檔”的理解會(huì)帶來(lái)融資環(huán)境的適度放松，商業(yè)銀行也會(huì)適度放松對(duì)房企融資的監(jiān)管。但放松的步子不會(huì)太大，因?yàn)樵谡w政策層面，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域融資環(huán)境單邊收緊是客觀存在的，房企整體融資環(huán)境還是處于緊縮狀態(tài)。

黃立沖也坦言，進(jìn)入四季度后，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境可能會(huì)出現(xiàn)一定改善，但房企海外的融資環(huán)境不會(huì)受國(guó)內(nèi)政策影響，而是與房企自身流動(dòng)性等問(wèn)題相關(guān)，因此不會(huì)有所改善。

克而瑞報(bào)告顯示，展望四季度，房企整體到期債券為1082億元，同比減少7%，環(huán)比減少 19%，雖償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位。同時(shí)2022年上半年房企到期債券規(guī)模為3671億元，房企償債壓力持續(xù)。(記者 周子荑)