在“房住不炒”的背景下，最近國內多個三四線城市發(fā)布了樓市“限跌令”，這背后反映出當前樓市調控以穩(wěn)為主的基調。而從全國層面看，“限漲令”和“限跌令”的并存現(xiàn)象也值得關注。

多城市發(fā)布了房價“限跌令”

近來，多個城市發(fā)布了房價“限跌令”。

市場消息顯示，湖南省株洲市的一些開發(fā)商采取大幅降低銷售價格并以明顯低于市場正常水平的價格銷售或代理銷售新建商品房。對此湖南省株洲市住建局對上述房企的項目負責人進行了約談，要求他們全面整改，立即停止違規(guī)銷售行為。

不久前，江蘇省江陰市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布的《關于進一步促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展若干事項的通知》要求，商品住房實際成交價格不得高于備案價格，也嚴禁低價(如低于成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規(guī)違法行為。

而在此之前，已經(jīng)有多個城市發(fā)布過房價“限跌令”。例如，7月18日，遼寧省大連市政府網(wǎng)站發(fā)布了《大連市人民政府辦公室關于加強房地產(chǎn)市場調控工作的通知》，明確要求限制商品房的出售價格，要求商品住房不能漲價、只能降價，但跌幅不能超過申報價的5%。

8月9日，湖南省岳陽市出臺新規(guī)，中心城區(qū)新房銷售的實際成交價不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，否則將不能網(wǎng)簽;8月11日，昆明房協(xié)組織召開落實“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”工作要求座談會，明確提出，房企惡意降價情節(jié)嚴重者將停止網(wǎng)簽;8月24日，河北省唐山市政府召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會表示，此次座談會中心議題是征求房企意見，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、平穩(wěn)發(fā)展，并提出希望部分房企“不要再降價了”。

房地產(chǎn)調控以“穩(wěn)”為主

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪對中國商報記者表示，“限跌令”背后折射出房地產(chǎn)市場的主基調仍然是“穩(wěn)”。此外，“限跌令”的出臺凸顯出市場監(jiān)管趨于全面化，調控力度加碼轉至雙向，目的是防止房價大漲大跌，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

合碩地產(chǎn)機構首席分析師郭毅對中國商報記者表示，房地產(chǎn)市場調控的核心邏輯是保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，包括房價的平穩(wěn)和長期走勢的健康。

地產(chǎn)分析師嚴躍進也對中國商報記者表示，“限跌令”背后折射出國家對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的導向，房價總體要以穩(wěn)為主，過快上漲和過快下跌，都容易出現(xiàn)各類問題。具體而言，第一，房企盲目降價，會導致一些已經(jīng)認購房子的業(yè)主產(chǎn)生不平衡心理，社會上因房價下跌導致的維權和投訴現(xiàn)象也會增多;第二，房企降價背后可能是以次充好，其實際交付房屋質量較差，反而會損害購房者的權益;第三，部分房企違規(guī)降價干擾了正常的市場交易秩序，也損害了其他房企的正常銷售。

那么“限跌令”出臺后預計會起到什么作用?關榮雪認為“限跌令”措施的出臺一是將在一定程度上遏制部分房企投機炒房、發(fā)布虛假信息等行為，或將有利于房價趨于平穩(wěn)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展;二是將抑制多數(shù)開發(fā)商之間的惡意競爭和大幅讓利等現(xiàn)象，保障存量市場平穩(wěn)運行;三是將在一定程度上緩解城市人口規(guī)模與產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡的現(xiàn)象。

不同城市間樓市分化明顯

部分城市的“限跌令”與此前一些城市的“限漲令”并存更是反應了不同城市間樓市的分化。

郭毅對中國商報記者坦言，“限跌令”多為三四線城出臺的。實際上，從全國范圍來看，房地產(chǎn)市場的銷售表現(xiàn)和房價漲跌走勢在不同區(qū)域間差異明顯，甚至同一城市的不同片區(qū)不同板塊也會有房價走勢的漲跌分化。正是不同城市的房價波動和變化衍生出目前調控策略的不同走向。

例如，“如果某個城市或區(qū)域整體產(chǎn)業(yè)發(fā)展遲緩，人口處于凈流出狀態(tài)，其存在的購房需求量級則很小，這會導致其房價的下滑。而房價的持續(xù)下滑又會對該城市經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來更加負面的影響，最終導致惡性循環(huán)。因此一些城市出臺‘限跌令’也是用時間換空間，先在基本面上保持穩(wěn)定，再用其他方式調節(jié)城市板塊間的產(chǎn)業(yè)結構，調整人口發(fā)展現(xiàn)狀，最終夯實經(jīng)濟。”郭毅認為。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也對中國商報記者表示，從近期樓市走勢來看，一二線城市尤其是一線城市的銷售額普遍上升，三四線城市銷售額下跌。因為三四線城市之前的棚改去庫存刺激政策如今已經(jīng)停止，而棚改政策又帶來三四線城市有大量新房供應，加上新一輪城市化過程中三四線城市普遍面臨人口凈流出的問題，這導致三四線城市房屋供大于求問題突出。未來樓市空間結構將面臨調整，向都市圈、重點城市、重點區(qū)域集中是房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要力量，這也確保了未來樓市整體的平穩(wěn)。

房地產(chǎn)研究機構克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉對中國商報記者表示，一邊是一二線熱點城市的“限漲令”，一邊是三四線城市的“限跌令”，這種現(xiàn)象恰恰是當今樓市分化的體現(xiàn)。但在進入三季度以來，全國市場的走勢正在逐漸趨于一致，房地產(chǎn)市場整體降溫。預計從現(xiàn)在開始到明年一季度，至少還會有兩至三波力度更大、范圍更廣的樓市促銷潮。(記者 周子荑)