7月，上海新建住宅持續(xù)火熱，新建住宅供應(yīng)與成交保持高位運(yùn)行，共有40個(gè)項(xiàng)目入市，其中28盤日光，26盤觸及積分制。

新建住宅項(xiàng)目火熱的重要原因之一，是一二手房倒掛現(xiàn)象突出，二手住宅銷售價(jià)格上漲幅度顯著高于一手住宅。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年6月上海新建住宅銷售價(jià)格同比上漲4.6%，而二手住宅銷售價(jià)格同比上漲10.1%。

針對(duì)一手住宅認(rèn)購熱度和二手住宅過度上漲現(xiàn)象，上海月內(nèi)出臺(tái)了二手房源價(jià)格核驗(yàn)、贈(zèng)與新規(guī)與房貸利率上調(diào)等政策，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。

調(diào)控連續(xù)升級(jí)，房貸利率上調(diào)

7月9日，上海市房管局召開上海市規(guī)范二手住房房源掛牌管理會(huì)議，堅(jiān)持“房住不炒”，落實(shí)“滬十條”、“滬七條”關(guān)于規(guī)范二手住房價(jià)格等信息發(fā)布行為要求。

會(huì)議指出，自7月9日起，在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加價(jià)格信息的核驗(yàn)。上海市房地產(chǎn)交易管理部門將以市場真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布。

通過二手房源價(jià)格核驗(yàn)有助于降低存量市場熱度，政策落實(shí)后二手成交回落明顯，多家中介機(jī)構(gòu)掛牌數(shù)顯著降低，熱度下降。

針對(duì)新建住宅“打新”熱度，上海也加強(qiáng)了政策補(bǔ)丁以降溫，減少代持現(xiàn)象。

7月23日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房管局、市自然資源確權(quán)登記局出臺(tái)加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理規(guī)定。新規(guī)明確，自2021年7月24日起，通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，在住房限購政策執(zhí)行中，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù);受贈(zèng)人應(yīng)符合國家和本市住房限購政策。

該項(xiàng)政策的實(shí)施是上海進(jìn)一步深化落實(shí)“滬十條”“滬七條”等文件精神，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，強(qiáng)化市場監(jiān)管，進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策的舉措。政策對(duì)上海申購漏洞持續(xù)打補(bǔ)丁，和上次堵住假離婚獲取購房資格的漏洞同質(zhì)，有利于打新熱的降溫。

同時(shí)，上海也在利率方面做出調(diào)整。人民銀行上海總部與在滬銀行召開會(huì)議，確定房貸利率上調(diào)事宜。上海首套房貸利率將從4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%，新規(guī)將于7月24日零時(shí)開始實(shí)行。

上海的房貸利率長期處于全國較低水平，此次上調(diào)后接近一線城市水平，但一套利率仍低于其他三個(gè)一線城市。數(shù)據(jù)顯示，上海上調(diào)利率后首套利率為5%，而深圳為5.1%，北京、廣州依次為5.25%、5.65%。

集中供地預(yù)熱，供應(yīng)宗數(shù)減少

7月30日，上海土地市場披露，2021年第二批住宅用地，擬于8月第二周(8月9日-8月13日)集中出讓公告，總計(jì)共有23幅地塊，對(duì)比第一批集中供地28宗，有所減少。

從地塊分布來看，臨港自貿(mào)區(qū)5宗，青浦區(qū)、金山區(qū)3宗，楊浦區(qū)、奉賢區(qū)和崇明區(qū)各2宗，浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)及松江區(qū)各1宗。

40盤集中入市，成交持續(xù)火熱

7月，上海新建住宅持續(xù)火熱，因多盤集中入市影響，供應(yīng)與成交保持高位運(yùn)行。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測，共有40個(gè)項(xiàng)目入市，其中28盤日光，26盤觸及積分制。40盤供應(yīng)套數(shù)10807套，入市套數(shù)環(huán)比下降4.7%，入市套數(shù)在年內(nèi)僅次于上月，入市套數(shù)受集中開盤影響持續(xù)高位運(yùn)行，帶動(dòng)成交保持高位。

入圍積分最高的項(xiàng)目為復(fù)星瓏御，入圍分?jǐn)?shù)接近滿分。復(fù)星瓏御位于黃埔老西門板塊，成交均價(jià)為13.6萬/平方米，僅加推47套。該盤因一二手倒掛現(xiàn)象突出，疊加入市套數(shù)稀少，成為上海首個(gè)入圍積分超百的項(xiàng)目，入圍積分高達(dá)112.8。

據(jù)了解，該盤社保繳納系數(shù)為0.24分/月，即上海戶口+已婚+無房+5年內(nèi)無購房記錄的滿基礎(chǔ)分客戶，要入圍必須繳納220個(gè)月以上的社保，而社保積分從2003年1月起算，截止該項(xiàng)目認(rèn)購期，最高的社保繳納為221個(gè)月，入圍客戶大部分為繳納221個(gè)月社保的滿分客戶。

臨港新片區(qū)購房政策采取“統(tǒng)一認(rèn)購、分批入圍、分批搖號(hào)選房”的認(rèn)購規(guī)則，具備基礎(chǔ)購房資格的所有人都可以參與認(rèn)購，但按3個(gè)批次分批入圍，開盤搖號(hào)選房也按3個(gè)批次先后進(jìn)行。

臨港月內(nèi)有三個(gè)項(xiàng)目入市，其中陸家嘴滴水漣岸及滴水湖馨苑(五期)入圍組均為3.1類人才，采取對(duì)3.1類人才組進(jìn)行搖號(hào)選房的方案。而臨港首府(三期)由于3.1+3.2類人才認(rèn)購未超130%，開放第三批客戶進(jìn)行積分認(rèn)購，入圍積分為60分。

月內(nèi)，開發(fā)商表現(xiàn)活躍。其中，融創(chuàng)、融信各有3個(gè)項(xiàng)目開盤，萬科、碧桂園、大名城、禹洲、中糧、金地、等均有2個(gè)項(xiàng)目開盤。

融創(chuàng)3個(gè)項(xiàng)目分別為未來金融城A、未來金融城C及融創(chuàng)青雲(yún)壹號(hào)，其中融創(chuàng)未來金融城項(xiàng)目分為A、C兩個(gè)區(qū)域，分別由13A-01地塊和13C-01地塊打造。兩個(gè)地塊的戶型也有較大的區(qū)別，其中未來金融城A項(xiàng)目主推88-119平3房，而未來金融城C主推100-142平較大3房戶型，A、C項(xiàng)目均價(jià)均為6.8萬/平方米。

融創(chuàng)的3個(gè)開盤項(xiàng)目均觸及積分制，融創(chuàng)青雲(yún)壹號(hào)，入圍分?jǐn)?shù)為71.9，月內(nèi)推售269套，成交均價(jià)為10.5萬/平方米，而融創(chuàng)未來金融城A入圍積分為56.28分，融創(chuàng)未來金融城C入圍積分為61.3分。

融信三個(gè)開盤項(xiàng)目中有兩個(gè)觸及積分制，分別是融信旭輝世紀(jì)古美推售364套，成交均價(jià)為8.25萬/平方米，入圍積分為72.04;融信海納印象入圍積分為52.09，該項(xiàng)目位于嘉定新城，月內(nèi)加推340套，成交均價(jià)為5.9萬/平方米。

總體而言，目前取證代開項(xiàng)目處于低位，未來一兩月供應(yīng)將處于低位，帶動(dòng)新建住宅交易量下行。

二手房源價(jià)格核驗(yàn)政策下，在供應(yīng)方面將壓制存量房源掛牌數(shù)量，并且買家觀望情緒濃烈，成交低迷。

后續(xù)是否會(huì)推出更具體的二手住宅指導(dǎo)價(jià)格政策仍是未知數(shù)，料未來存量住宅交易量將低位運(yùn)行，并且不排除有更嚴(yán)格的調(diào)控政策出臺(tái)。