上一篇文章《2022樓市研判4：新一輪基建潮來襲，樓市大概率放寬回暖》一文多處預(yù)判命中，已相繼在多地實(shí)現(xiàn)，包括：

“降低首付”(全國多地實(shí)現(xiàn)首套房首付兩成，鄭州在首套房還清貸款后二套房可實(shí)現(xiàn)三成首付)、“政策最寬松一年”“進(jìn)一步降息”等。

今年全年的樓市行情主基調(diào)不會(huì)改變，仍然會(huì)是“超跌后的修復(fù)期”，雖將出現(xiàn)暖陽，但不會(huì)呈現(xiàn)“瘋牛”。接下來，各地方針對樓市回暖的政策將依次有序展開。3月11日，今年全國兩會(huì)閉幕，與此同時(shí)武漢已經(jīng)實(shí)現(xiàn)多天疫情零新增。武漢在春節(jié)后已經(jīng)復(fù)工近一個(gè)月，在疫情不出現(xiàn)反彈的情況下，下周全行業(yè)將正式“春暖花開”，走向復(fù)蘇通道。

這樣寫，既是表述大小時(shí)間節(jié)點(diǎn)，也是側(cè)面強(qiáng)調(diào)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的緊迫性。新春復(fù)工一個(gè)月，受到疫情影響后，實(shí)質(zhì)上的加速起跑動(dòng)作可能從下周才真正開始。

元旦至今，武漢樓市如全國一樣低迷，具體數(shù)據(jù)會(huì)在后文羅列。當(dāng)前樓市從消費(fèi)端體現(xiàn)出來的最主要的兩大問題是：流動(dòng)性差、信心弱。用白話翻譯就是：新房成交慢，局部價(jià)格不漲反跌，二手房難以賣出，市場觀望情緒下滋生了悲觀情緒，消費(fèi)者參與樓市的興趣與信心下滑。

為了方便閱讀全文，這里我先拋出全文的核心觀點(diǎn)：

要解決當(dāng)前市場流動(dòng)性差與信心弱的問題，必須出組合拳，不是靠單一的放開限購、限價(jià)或者降息、降首付能夠帶動(dòng)整個(gè)市場反轉(zhuǎn)的。這套組合拳可能不是一次釋放完畢，而是長期、持續(xù)、有序釋放的過程。首次釋放大招大概率在本月，如涉及與上層、金融系統(tǒng)溝通則可能推遲到下月。

能夠稱之為大招的一定是非常招式，比如：降低首付、變相放開家庭第三套購房資格，或進(jìn)一步大幅降低交易稅費(fèi)與房貸利息，放寬落戶門檻等。

我認(rèn)為當(dāng)前武漢樓市很有必要出大招，并且本月是一個(gè)非常合適的時(shí)間點(diǎn)，有非常大的概率實(shí)施武漢樓市新政。

武漢樓市為何要出大招？

這實(shí)際上是回答必要性的問題。先來看武漢市房管局官網(wǎng)公布的一組數(shù)據(jù)：今年前兩個(gè)月，武漢新建商品住房網(wǎng)簽備案分別為10634套、5957套。3月1日至3月11日，武漢新建商品住房簽備案2968套。官方統(tǒng)計(jì)的1月份新建住房銷售面積(含預(yù)簽約)為142.67萬平方米，環(huán)比減少51.33%，同比減少38.04%，2月份數(shù)據(jù)待公布。

雖然2月份經(jīng)歷了春節(jié)長假，3月份經(jīng)歷了疫情，但從以上數(shù)據(jù)我們還是可以看出兩點(diǎn)明顯問題：

第一，傳統(tǒng)的返鄉(xiāng)置業(yè)“春節(jié)行情”徹底消失，1月份的銷售面積環(huán)比下滑五成，同比下滑近四成。

第二，按照以上70天的統(tǒng)計(jì)，共網(wǎng)簽備案19559套。也就是說在過去將近全年五分之一的時(shí)間里，武漢新建商品住房只完成了不足2萬套的銷售。

按照往年武漢全年新建商品住房銷售正常水平(約20萬套)對比，可以看出武漢用了全年五分之一的時(shí)間只賣了十分之一的貨。

成交價(jià)量的下滑趨勢必須得到遏制，否則會(huì)進(jìn)一步影響房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)循環(huán)：新房銷售放緩導(dǎo)致房企回款減少及回款慢，房企資金壓力加大后將降低拿地意愿，繼而導(dǎo)致那些對土地財(cái)政依賴度較大的城市賣地收入減少。

另外，新房成交的價(jià)量下滑也會(huì)直接導(dǎo)致二手房市場艱難。因此當(dāng)前樓市消費(fèi)端才出現(xiàn)了流動(dòng)性差和信心弱兩大主要問題。但我認(rèn)為，導(dǎo)致當(dāng)前階段性局面形成的主要原因并不是購買力出現(xiàn)了問題，而是一系列主要的外因所致：

1.疫情和國外戰(zhàn)爭兩大“黑天鵝”對全行業(yè)帶來了巨大的不確定性。

2.一批房企面臨償還美元外債的高峰期，在國內(nèi)“三道紅線”嚴(yán)監(jiān)管趨勢下，房企資金正經(jīng)歷史上最緊時(shí)刻。

3.個(gè)別民營房企的暴雷、局部樓盤的降價(jià)以及二手房流動(dòng)性差等負(fù)面新聞刺激了市場的悲觀情緒。

相對于消費(fèi)者的消費(fèi)力而言，以上諸多因素均屬外因。而正是這些外因誘發(fā)了消費(fèi)者的觀望乃至悲觀情緒，嚴(yán)重降低了消費(fèi)者的參與興趣與信心。

因此，我從開頭至此均未用“救市”來形容武漢樓市，“救市”的表達(dá)并不嚴(yán)謹(jǐn)準(zhǔn)確，但武漢樓市確實(shí)需要官方層面出招來提振信心。從目前武漢樓市數(shù)據(jù)來看，已經(jīng)形成了出臺大招的必要性甚至緊迫性。

什么時(shí)間適合出大招？

我在《2022樓市研判4：樓市大概率放寬回暖》預(yù)測的降低首付到二成，已經(jīng)在文章發(fā)出后的多地實(shí)現(xiàn)。

該文提到過：

基本可以確定，今年全年的貨幣和信貸政策對房地產(chǎn)將較為寬松，樓市將迎來近三年來政策環(huán)境最寬松的一年。而武漢樓市的重大消息最快在今年2月下半月，最遲在3月份釋放。

盡管該文在預(yù)判時(shí)沒有料到會(huì)出現(xiàn)俄烏戰(zhàn)爭以及本輪疫情等突發(fā)情況，但好在這兩大“黑天鵝”事件帶來的不確定性正在降低。因此，我預(yù)計(jì)“武漢樓市大招”大概率還是會(huì)在本月釋放。如“大招”內(nèi)容涉及與金融系統(tǒng)協(xié)商，則有可能推遲到下個(gè)月釋放。

武漢樓市在近十年取得的優(yōu)異成績離不開穩(wěn)健的操盤。根據(jù)以往的慣例，但凡遇到政策窗口期，武漢不會(huì)冒進(jìn)，而是穩(wěn)中求進(jìn)。也就是說，武漢一般不會(huì)在全國各城市中率先出招，即使出招，也一般不會(huì)劍走偏鋒，無論是出場順序還是出的招式都相對求穩(wěn)。

在全國已有17城降首付的前提下，特別是同屬中部省會(huì)城市的鄭州出臺了“鄭州樓市十九條”受到廣泛關(guān)注(從目前市場廣泛評價(jià)看普遍認(rèn)為較合理)后，武漢有了更多的出招空間。

即武漢可以以全國兩會(huì)指示為綱要，參考同級別城市的招式后，再結(jié)合本地實(shí)際情況出招。這對于武漢樓市來說并不難，我相信一份武漢版的新政很可能在兩會(huì)之前已經(jīng)醞釀成型。而從“大綱”和其他“試卷”參考，加上報(bào)批所需要的時(shí)間，相關(guān)政策大概率會(huì)在本月完成出臺。

我們先來看一下今年全國兩會(huì)上公布的《政府工作報(bào)告》中有關(guān)房地產(chǎn)的表述如下：

繼續(xù)保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

除了過去長期提到的“房住不炒”“租購并舉”“三穩(wěn)”等外，需要特別關(guān)注“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”與“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。后者是本段的落腳點(diǎn)。

而前文以及《2022樓市研判》系列之前的文章均提到過，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展需要從源頭做起，即從消費(fèi)端開始調(diào)整。前文提到過，當(dāng)前消費(fèi)端主要存在“流動(dòng)性差”和“信心弱”兩大問題。市場的消費(fèi)力并沒有因?yàn)橐咔槭艿矫黠@重創(chuàng)，真實(shí)合理的消費(fèi)需求也沒有發(fā)生本質(zhì)性的改變，而變化較大的是信心、期望層面，這是政府出組合拳過程中需要重點(diǎn)考慮的方面之一。

《政府工作報(bào)告》只字未提“房產(chǎn)稅”和“調(diào)控”，已經(jīng)暫時(shí)消除了“房產(chǎn)稅”給樓市帶來的利空影響，同時(shí)今年以來實(shí)施的全國范圍內(nèi)降準(zhǔn)降息，以及部分城市降低對房企預(yù)售資金監(jiān)管比例，這些都是促進(jìn)樓市回暖的實(shí)質(zhì)利好。

在全國層面，無論是上層還是其他城市均已出現(xiàn)非常明確的積極信號，形成了有利的政策環(huán)境，武漢樓市目前具有發(fā)布新政的有利條件。

可能有哪些“大招”組合拳？

從消費(fèi)端來看，提振市場信心與參與熱情的“大招”組合拳應(yīng)該包括三個(gè)方面：

加速人口流入;降低交易門檻;保持穩(wěn)中有升的價(jià)格趨勢。

預(yù)計(jì)可能采取的具體措施有以下幾點(diǎn)：

1.進(jìn)一步放寬落戶，加速人口流入。

過去的提法是人才導(dǎo)入，現(xiàn)在參考“鄭州十九條”中的“鼓勵(lì)投親養(yǎng)老”，將豐富落戶人群。人口是對生產(chǎn)力與消費(fèi)需求的直接補(bǔ)充。

2.降低首付。

政策對象可能是首套房或者二套房。有可能針對特定人群、區(qū)域或產(chǎn)品實(shí)施首套房首付兩成。二套房則可以參考“鄭州十九條”：對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

也不排除將首套房和二套房的首付標(biāo)準(zhǔn)降低到按國家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。國家標(biāo)準(zhǔn)是首套房首付二成起，二套房首付四成起。

3.放寬第三套購房資格。

參考“鄭州十九條”中“鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房等”，此舉相當(dāng)于變相放開家庭第三套房的購房資格。

4.進(jìn)一步降息降稅費(fèi)。

目前全國房貸商業(yè)貸款仍有降息的空間。在具備操作可能性前提下，可以進(jìn)一步降低購房貸款壓力。同時(shí)要注意保障二手房交易的合理需求。為了保障新房與二手房良性循環(huán)，還可以進(jìn)一步研究二手房的交易稅費(fèi)是否有“減負(fù)”空間。充分釋放合理住房需求，也包括了改善。

5.穩(wěn)定市場價(jià)格，保持趨勢穩(wěn)中有升。

只有當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格在上升通道時(shí)，新房市場和二手房市場才會(huì)有流通性。價(jià)格是直接刺激購買的重大因素，只有在一個(gè)價(jià)格走勢向上的通道中，所有的交易才可能良性循環(huán)。這也是直接解決流通性與信心兩大問題的關(guān)鍵。預(yù)計(jì)以上諸多方面，至少要采取三個(gè)方面的有力措施形成組合拳。

結(jié)束語

購房者應(yīng)當(dāng)理性看待當(dāng)前市場，一切以投機(jī)為目的的購房行為都不可取。一切只圖便宜不看品質(zhì)的購房不可取。“房住不炒”下應(yīng)充分理解什么叫“合理住房”。合理住房包括以家庭為單位的兩套房，一套是剛需，一套是改善。改善需求與剛需住房一樣會(huì)被政策大力保護(hù)與鼓勵(lì)。

越來越多的政策信號表明，下一步將精準(zhǔn)解決剛需與改善兩大購房群體的交易痛點(diǎn)。具有真實(shí)合理住房需求的購房者應(yīng)當(dāng)提前做好交易前的必要工作，為自己創(chuàng)造充分的選房機(jī)會(huì)。今年將會(huì)是近三年來樓市政策環(huán)境最寬松的一年，武漢樓市本月大概率出現(xiàn)“大招”，上半年武漢樓市將大概率出現(xiàn)一次“暖陽”。

今年樓市的價(jià)格也將大概率出現(xiàn)V字拐點(diǎn)，價(jià)格穩(wěn)中有升，跑贏銀行利率及貨幣貶值速度也是維護(hù)市場穩(wěn)定的一個(gè)重要參考指標(biāo)。今年全年樓市總體來看是處于超跌后的修復(fù)期。鑒于下半年全國將召開五年一次的重大會(huì)議，穩(wěn)字當(dāng)頭是大勢所趨。這種歷史時(shí)期，是具有合理自住需求的剛需族上車和改善族調(diào)倉換手的窗口期。(馮毅成)