6月23日，上海市房屋管理局發(fā)布關于進一步貫徹實施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的若干意見。該意見自2021年7月1日起施行，有效期至2026年6月30日。

觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，《意見》表示，在新建物業(yè)管理區(qū)域的核定方面，對有市政道路、自然河道、公共通道及公共空間穿越的住宅建設用地，在住宅建設工程設計時，原則上建設單位應當分別配置配套設施設備。規(guī)劃資源管理部門在土地出讓環(huán)節(jié)和建設工程設計方案審查環(huán)節(jié)征求房屋行政管理部門意見時，區(qū)房屋行政管理部門應當對建設項目的物業(yè)管理區(qū)域劃分提出具體意見。

建設單位在首次申請辦理建設工程規(guī)劃許可證時，應當向物業(yè)項目所在地的區(qū)房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，并提交所需資料。

《意見》表示，物業(yè)管理區(qū)域核定后，業(yè)主可以根據(jù)物業(yè)管理的需要申請進行調(diào)整，調(diào)整需滿足相關條件，并提交所需資料。

物業(yè)管理區(qū)域的統(tǒng)一管理方面，委托物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理的，一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)、配套建設的停車位等不得與住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他部分分割管理。

劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的建設項目分期開發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標以該物業(yè)管理區(qū)域為范圍。先期開發(fā)區(qū)域內(nèi)銷售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》第十三條規(guī)定條件的，應當成立業(yè)主大會，業(yè)主大會可就整個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項作出決定。及對業(yè)主大會籌備組、換屆改選小組中各方代表的產(chǎn)生及運行規(guī)則做出規(guī)定。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當委托有資質的中介機構對專項維修資金、公共收益的收支情況以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況進行年度財務審計。上一年度的年度財務審計應當在每年6月底前完成。

建設單位應按照規(guī)定，向物業(yè)項目所在地相關機構進行資料備案。

建設單位在辦理建設工程規(guī)劃許可證時，應當將物業(yè)管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設單位公章;對分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位應當按照整個物業(yè)管理區(qū)域的配置要求，在先期開發(fā)的區(qū)域內(nèi)一次性配置或者提供臨時物業(yè)管理用房。建設單位在未按照規(guī)劃配置物業(yè)管理用房前，不得擅自變更、分割、轉讓、抵押臨時物業(yè)管理用房。

建設單位在申請物業(yè)交付使用前，應當與物業(yè)服務企業(yè)共同對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部分，包括房屋的主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝飾等部位及水、電、氣、消防、電梯等設施設備進行查驗，并按照《規(guī)定》第五十四條的規(guī)定簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議。

建設單位所有的機動車停車位向業(yè)主、使用人出租的，其收費標準應當在前期物業(yè)合同中予以約定，業(yè)主大會成立前，收費標準不得擅自調(diào)整。

《意見》表示，物業(yè)服務企業(yè)應當向受托管理服務的住宅物業(yè)管理區(qū)域委派一名項目經(jīng)理，作為該住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理服務的負責人。項目經(jīng)理應當具備相應的物業(yè)管理相關專業(yè)技術和管理能力，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂勞動合同或者勞務合同。

物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。住宅物業(yè)管理區(qū)域已組建業(yè)主大會的，由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)按照合理、公開、質價相符的原則，協(xié)商確定物業(yè)服務內(nèi)容、物業(yè)服務收費標準和收費方式，并在物業(yè)服務合同中予以約定。

實行物業(yè)服務包干制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)在調(diào)整物業(yè)服務收費標準前，應當委托第三方評估機構進行物業(yè)服務價格評估，或者委托有資質的中介機構對前12個月的物業(yè)服務費用收支情況進行審計。

公共收益歸全體業(yè)主或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有。業(yè)主大會成立前，公共收益由物業(yè)項目所在地的區(qū)房屋管理部門代為管理。業(yè)主大會成立并開設賬戶后，區(qū)房屋管理部門應當將代為管理的公共收益本息一次性劃轉至業(yè)主大會賬戶。

業(yè)主、使用人應當遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)。住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋外墻的清潔，由業(yè)主負責。

住宅小區(qū)內(nèi)水、電、氣分戶計量表和表前的相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任及相關費用，由供水、供電、供氣服務單位分別承擔;分戶計量表后的相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任及相關費用，由業(yè)主承擔。

《意見》表示，物業(yè)出售人應當在辦理房屋所有權首次登記前，按照國家和本市的相關規(guī)定交納其應交的專項維修資金，同時，墊付尚未銷售物業(yè)部分的應由物業(yè)買受人交納的專項維修資金。

此外，市房屋行政管理部門應當建立健全全市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務信息平臺，將物業(yè)管理監(jiān)管與服務的相關信息在平臺上予以公布。