今年4月3日和4月22日，廣州市先后施行了兩份關(guān)于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，調(diào)控不斷加碼，且新政出臺的時間恰在廣州首次集中供地和五一假期之前，被業(yè)內(nèi)視為“平穩(wěn)市場的重要舉措”。

今年五一是新政出臺后的第一個營銷節(jié)點，廣州房地產(chǎn)市場有哪些變化?

羊城晚報全媒體記者五一假期走訪市場發(fā)現(xiàn)，在“房住不炒”的大背景下，五一新貨以剛需產(chǎn)品居多，各大熱門樓盤人氣較旺，買家認(rèn)購踴躍，也有開發(fā)商趁五一節(jié)點向買家讓利。此外，調(diào)控下，廣州本地買家占比明顯升高，各樓盤也針對新政對買家進(jìn)行提醒介紹。

根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)，今年五一假期(5月1日-5日)，廣州全市一手住宅網(wǎng)簽1204套，較去年十一假期(2020年10月1日-8日)網(wǎng)簽的905套上漲了33%。有專家表示，廣州樓市整體比較理性，五一市場表現(xiàn)就是一個不錯的回答。

合富研究院認(rèn)為，密集的調(diào)控表明政府“房住不炒”的決心，市場平穩(wěn)健康發(fā)展是主基調(diào)。五一市場將是本輪樓市風(fēng)向的關(guān)鍵點，預(yù)計“后五一”廣州樓市總體推新節(jié)奏將會加快;價格方面，出于房企自身資金回籠及政府新房指導(dǎo)價監(jiān)控雙重考慮，預(yù)計房企定價將會更加合理。

貨量：增城占比近半

根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)，今年4月，廣州全市一手住宅網(wǎng)簽10990套，環(huán)比3月的12492套下跌約12%。合富研究院分析五一節(jié)前市場認(rèn)為，調(diào)控持續(xù)加碼使得4月廣州一手住宅成交呈高位盤整趨勢，中心區(qū)、近郊需求穩(wěn)定但受限于“可售貨量不足”、成交規(guī)模縮量;遠(yuǎn)郊增城、南沙成交集中在加推項目上，客戶持續(xù)分流。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研，今年五一假期廣州實際推出3301套一手住宅，推貨量比去年同期增長19%，為近五年同期新高，這主要是因為近年增城、南沙等區(qū)供地增加，相關(guān)宅地陸續(xù)轉(zhuǎn)化為新房項目，以及三四月份“積壓”的新貨集中入市。主力推新貨的區(qū)域為增城(1658套)、南沙(533套)、黃埔(336套)，廣州“東大倉”增城推出超千套新貨，約占廣州五一市場的一半。

調(diào)控輪番出臺對開發(fā)商的推貨計劃存在影響。在新政磨合期，由于規(guī)定預(yù)售證必須與項目備案價掛鉤，不少開發(fā)商的項目選擇暫不入市或延遲推售計劃，4月末新批貨量才逐漸回升。

據(jù)統(tǒng)計，五一期間，增城永和、石灘、新塘有較大體量項目入市，區(qū)域內(nèi)新盤眾多，項目之間競爭激烈。南沙橫瀝島、萬頃沙借規(guī)劃利好也有樓盤推售，其中橫瀝島受地鐵18號線首期年內(nèi)開通、金融島概念等利好帶動，吸引包括本地客在內(nèi)的大灣區(qū)買家關(guān)注。黃埔科學(xué)城、老黃埔項目蓄客理想，只待預(yù)售證獲批即推售。番禺區(qū)五一氣氛比較活躍的項目均集中在東部亞運城、石樓一帶。

現(xiàn)場：剛需產(chǎn)品為主

在眾多新貨當(dāng)中，記者留意到許多樓盤在五一期間主推面積不大的剛需產(chǎn)品，吸引了不少剛需“上車客”。

如5月1日位于增城新塘板塊的陽光城·翡麗山正式對外開放，首推75-95平方米帶精裝修三房及四房緊湊戶型。陽光城廣州區(qū)域營銷總經(jīng)理張輝表示，該項目住宅產(chǎn)品的定位幾乎“100%剛需”，在玄關(guān)、廚衛(wèi)、臥室均設(shè)計了實用高效的收納系統(tǒng)，同時兼顧動靜分離的“+1型”空間，滿足都市年輕人的“硬核人居需求”。該公司營銷總監(jiān)趙吉介紹，該項目對面是已經(jīng)進(jìn)入二手市場、業(yè)主家庭有分戶需求的超級大盤敏捷天倫，北面是物流產(chǎn)業(yè)園，東面是新沙大道北，1公里范圍內(nèi)有廣州新塘牛仔城、新銀工業(yè)區(qū)、各類服裝廠等，“產(chǎn)品設(shè)計精確瞄準(zhǔn)‘上車族’，我們有大量的市場調(diào)查數(shù)據(jù)作支撐”。

黃埔科學(xué)城新盤時代天韻首推81-110平方米的三房及四房，其中約81平方米的產(chǎn)品最受買家青睞?，F(xiàn)場銷售人員告訴記者，產(chǎn)品面向剛需客戶，認(rèn)購價10萬元起即可“鎖房”，“五一當(dāng)天開放樣板房，買家認(rèn)購踴躍，有看樓客上午看到心儀的單位，下午打算鎖房，卻已被其他買家搶先一步”。

科學(xué)城板塊較成熟的項目大壯名城近期將加推1棟約180戶的住宅樓宇，產(chǎn)品為91-117平方米的三房及四房，銷售人員稱“五一期間認(rèn)購人數(shù)不少”。南沙橫瀝島的灣區(qū)·金融城將推出70-135平方米的兩房至四房新品，銷售人員介紹，約70平方米的單位為橫瀝島難得的小戶型，適合“上車”。

價格方面，開發(fā)商也趁五一作出了一定的讓利。星圖的銷售人員向記者表示，五一假期推出了部分特價單位，單價比此前低了一兩千元，“舊客明顯增多，而且這個五一剛需客看樓的積極性大大增加”。

時代天韻的銷售人員表示，五一期間參考單價為4.2萬元，“假期后可能會上升兩三千元”。南沙蕉門附近的十里方圓也推出了10套特價單位，據(jù)介紹，這些單位總價整體優(yōu)惠了20萬至30萬元。

變化：本地客占比升高

今年以來，房貸發(fā)放趨嚴(yán)，4月廣州陸續(xù)出臺樓市調(diào)控政策，海珠、番禺兩區(qū)跟進(jìn)調(diào)控，包括人才購房須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年才可轉(zhuǎn)讓、嚴(yán)格審查購房首付資金來源和住房貸款借款人還款能力、9區(qū)個人銷售住房增值稅免征年限從2年提高到5年、人才政策社保要求變化等，而五一前廣州48宗宅地集體出讓，總體成交穩(wěn)定，有效穩(wěn)定了后市供應(yīng)。置業(yè)者心態(tài)發(fā)生改變，開發(fā)商也越來越謹(jǐn)慎，同時新政限制了部分外地買家進(jìn)入廣州購房的資格，廣州五一樓市也有了新的變化。

旭輝曜玥灣的銷售人員向記者坦言，新政施行后，項目取消了部分不符合政策的外地買家的認(rèn)購資格，廣州買家占比明顯上升，“目前認(rèn)購的多數(shù)為本地客”。

星圖的銷售人員表示，因新政實施，最近一兩個月從黃埔區(qū)外溢到他們樓盤的買家增加了10%左右。與此同時，為配合新政實施，該樓盤每逢周末和節(jié)假日，都會邀請銀行負(fù)責(zé)房貸的工作人員駐場講解新政，以及幫助買家進(jìn)行房貸初審工作，盡量把該項工作前移，有效幫助買家在落定前明確自己的購房資格。

而在南沙灣區(qū)·金融城和黃埔時代天韻，銷售人員在介紹產(chǎn)品時或買家簽署認(rèn)購書之前，也會特意解釋首付資金的來源、流水、放款時間等方面的注意事項。