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中交地產擬定增35億元投向“保交樓”項目

2023-10-11 10:54:10 來源:經濟參考報

原標題:中交地產擬定增35億元投向“保交樓”項目

記者 高偉?

近日,中交地產(000736.SZ)披露向特定對象發(fā)行股票募集說明書,公司擬發(fā)行不超過2.09億股(含),募集資金總額預計不超過35億元(含)??鄢l(fā)行費用后,資金凈額擬用于長沙、鄭州、武漢、惠州、天津等地的住宅項目,以及補充流動資金?!督洕鷧⒖紙蟆酚浾哐凶x募集說明書等公開資料發(fā)現(xiàn),中交地產近年來毛利率持續(xù)下滑,公司存貨規(guī)模較大且增長較快。中交地產表示,本次募集資金投資項目符合“保交樓、保民生”相關政策要求。


(資料圖)

毛利率持續(xù)下滑至個位數

資料顯示,中交地產專注于房地產開發(fā)經營、實業(yè)投資、物業(yè)管理等業(yè)務,業(yè)務主要集中在重慶、長沙、南京、天津等城市。根據募集說明書披露,近年來受結轉項目結構等因素影響,中交地產毛利率總體呈現(xiàn)下降趨勢。報告期(指2020年、2021年、2022年及2023年1-6月,下同)內,中交地產營業(yè)收入分別為123.00億元、145.42億元、384.67億元和87.63億元,毛利率分別為26.52%、22.91%、13.43%和8.15%,歸母凈利潤分別為3.47億元、2.36億元、0.34億元和-5.69億元。

記者注意到,中交地產2022年度營業(yè)收入較2021年度增長164.52%,但歸母凈利潤同比卻下降85.60%。此外,2023年1-6月,公司歸母凈利潤為負。

對此,中交地產表示,除了政策影響以外,由于公司主營業(yè)務為房地產開發(fā)經營與銷售業(yè)務,同時發(fā)展代建、特色小鎮(zhèn)、TOD城市綜合體等新興業(yè)務。中交地產坦言,新興業(yè)務的開展過程中市場競爭激烈,未來可能會導致公司新業(yè)務、新產品的發(fā)展不及預期,從而對公司的經營業(yè)績產生不利影響。

存貨規(guī)模較大、增長較快

房地產項目開發(fā)產品在銷售并結轉收入前均以存貨列報,隨著業(yè)務規(guī)模的持續(xù)擴大,中交地產存貨規(guī)模持續(xù)快速增長。截至報告期各期末,公司存貨賬面價值分別為7203496.39萬元、10889409.21萬元、10694308.71萬元和10669222.85萬元,占資產總額的比例分別為72.39%、76.71%、77.89%和75.61%。

業(yè)內人士指出,存貨的變現(xiàn)能力直接影響到資產流動性及償債能力。中交地產表示,如果因在售項目銷售遲滯導致存貨周轉不暢,將對償債能力和資金調配帶來較大壓力。此外,如果未來受到宏觀經濟環(huán)境、信貸政策、產業(yè)政策等因素影響,相關房地產項目價格出現(xiàn)下滑,存在存貨減值風險,可能會對財務表現(xiàn)產生不利影響。

募集說明書披露,近年來為滿足項目建設的需要,中交地產債務融資規(guī)模較大,資產負債率水平較高。截至報告期各期末,公司負債總額分別為8661087.73萬元、12401650.51萬元、11826596.78萬元和12225910.41萬元,公司合并口徑資產負債率分別為87.04%、87.36%、86.13%和86.64%。中交地產坦言,如果未來持續(xù)融資能力受到限制或者房地產市場出現(xiàn)重大波動,公司可能面臨償債壓力。

值得一提的是,中交地產還面臨“三道紅線”指標管控風險。2020年下半年以來,監(jiān)管部門對重點房地產企業(yè)逐步推行更趨嚴格的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,要求控制有息負債規(guī)模,同時降低負債率。對試點房地產企業(yè)主要通過剔除預收款后的資產負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比等三項指標進行監(jiān)測(即“三道紅線”),對企業(yè)融資債務總規(guī)模進行控制。“三道紅線”具體要求房地產企業(yè)剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1,并根據企業(yè)的“踩線”情況劃分為“紅、橙、黃、綠”四檔,“踩線”企業(yè)的融資行為相應受到限制,進而影響到企業(yè)拿地甚至銷售情況。

募集說明書披露,報告期各期末,中交地產剔除預收款后的資產負債率分別為82.93%、81.34%、82.25%和82.01%;凈負債率分別為317.70%、284.61%、280.23%和269.11%;現(xiàn)金短債比分別為0.97、0.61、0.41和0.69。對比“三道紅線”要求,公司多項指標未達要求。中交地產表示,若監(jiān)管部門進一步擴大監(jiān)控試點企業(yè)范圍,將對公司融資空間產生一定壓力。

募資投向均為“保交樓”項目

2022年11月28日,為支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,證監(jiān)會重啟A股房企股權融資,允許上市房企非公開方式再融資,引導募集資金用于政策支持的房地產業(yè)務,包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目,經濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設,以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。

中交地產表示,公司作為央企背景的房地產上市公司,具備良好的企業(yè)背景及信用水平等條件,有責任落實中央政策,積極發(fā)揮資本市場作用,在“保交樓、保民生”領域做出積極貢獻。中交地產認為,本次募集資金投資項目符合“保交樓、保民生”相關政策要求,募集資金投資項目均為住宅項目,均已取得首批預售許可證并進行預售。

中交地產同時表示,若本次發(fā)行扣除發(fā)行費用后的實際募集資金少于上述項目擬投入資金總額,公司將根據實際募集資金凈額,按照項目的實際情況,調整并最終決定募集資金投入的優(yōu)先順序及各項目的具體募集資金投資額等使用安排,募集資金不足部分將由公司自籌資金解決。

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