指股網(wǎng)獲悉，國盛證券發(fā)布研究報(bào)告稱，2021年中期至今，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)生劇變，物管行業(yè)受到牽連，增長確定性和獨(dú)立性受到質(zhì)疑。行業(yè)收入增速在22年末降至19%，2023年上半年進(jìn)一步降至10%，板塊估值回調(diào)至歷史底部區(qū)間，截止2023年中期PE-TTM僅12倍。從PE_Forward來看，市場對遠(yuǎn)期估值的PE中樞多數(shù)時(shí)間落在20倍上下。

▍國盛證券主要觀點(diǎn)如下：

(資料圖)

1.行業(yè)商業(yè)模式演化

物管行業(yè)商業(yè)模式演變：(1)基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)：一方面為了增加收入來源，物管行業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)由住宅向非住和城市服務(wù)等領(lǐng)域延伸，另一方面為了應(yīng)對成本上漲的壓力，物管公司不斷探索各種降本提價(jià)的方式，包括做新項(xiàng)目退舊項(xiàng)目、提高物管費(fèi)以及科技化賦能等。(2)業(yè)主增值服務(wù)：圍繞業(yè)主需求進(jìn)行業(yè)態(tài)擴(kuò)圍和創(chuàng)新，當(dāng)前的業(yè)務(wù)模式已囊括社區(qū)零售、美居、到家、房屋經(jīng)紀(jì)、團(tuán)餐等方方面面。

物管行業(yè)商業(yè)模式優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)在：(1)現(xiàn)金流穩(wěn)健、具有抗周期性?；A(chǔ)物管是很多個(gè)人和機(jī)構(gòu)不得不消費(fèi)的行業(yè)，行業(yè)需求穩(wěn)定，受宏觀經(jīng)濟(jì)波動影響較小。(2)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，負(fù)債率低。其主要成本在于人力以及科技化投入，資本開支負(fù)擔(dān)小，負(fù)債率低，資本回報(bào)率高。

模式缺點(diǎn)體現(xiàn)在：(1)剛性成本上升、提價(jià)難。物管行業(yè)成本構(gòu)成中人工成本占大頭，而人工成本上升趨勢具有剛性，同時(shí)物管費(fèi)因?yàn)槎鄻I(yè)主談判難度大、政策限制以及市場化競爭加大等原因提價(jià)具有難度，因此毛利率面臨一定壓力。(2)業(yè)主增值服務(wù)孵化難。業(yè)主增值服務(wù)涉及業(yè)務(wù)板塊眾多，很多板塊都已經(jīng)有專業(yè)的平臺公司布局，面臨的外部競爭激烈，想要搶占市場份額具有一定難度。

2.股票炒作邏輯變化

將物管行業(yè)的發(fā)展歷史分為三個(gè)階段：蓄力期(2014-2018年)、高增長高估值階段(2018-2021年中期)和業(yè)績放緩估值回調(diào)階段(2021年中期至今)。

第一階段：2014年彩生活上市，作為內(nèi)地物企赴港上市第一股，其在上市之初享受了高估值，PE一度達(dá)到60倍以上;此后2015年中海物業(yè)上市，2016年綠城服務(wù)上市，在2015-2018年行業(yè)上市物企業(yè)較少，整體收入增速基本穩(wěn)定在30%-40%，該階段以外資定價(jià)為主，PE-TTM在20-30倍之間。

第二階段：2018-2021年中期，物企扎堆上市，四年間累計(jì)上市40多家公司。該階段因?yàn)殚_發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L以及行業(yè)大舉收并購，行業(yè)收入增速提升至40%-50%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)勁，PE-TTM高峰期升至40-50倍區(qū)間。

第三階段：2021年中期至今，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)生劇變，物管行業(yè)受到牽連，增長確定性和獨(dú)立性受到質(zhì)疑。行業(yè)收入增速在22年末降至19%，2023年上半年進(jìn)一步降至10%，板塊估值回調(diào)至歷史底部區(qū)間，截止2023年中期PE-TTM僅12倍。

從PE_Forward來看，市場對遠(yuǎn)期估值的PE中樞多數(shù)時(shí)間落在20倍上下。