今年 8 月開始，阿里法拍平臺(tái)陸續(xù) " 上架 " 了 56 套位于深圳市南山區(qū)寶能城花園三期的房源，計(jì)劃于 9 月 20 日至 22 日分批開拍。

(資料圖)

這一幕在法拍市場(chǎng)鮮少出現(xiàn)。作為南山西麗片區(qū)三大豪宅之一，寶能城的成交單價(jià)曾一度達(dá)到 15 萬元左右，不少富商名流在此安家置業(yè)。隨著 " 寶能系 " 危機(jī)爆發(fā)，曾經(jīng)的豪宅化作 " 變現(xiàn) " 籌碼，以不到 10 萬元的單價(jià)流入法拍市場(chǎng)，引來各方關(guān)注。

9 月 19 日，即開拍前一日，法拍交流群里關(guān)于寶能城的討論明顯多了起來，有人咨詢 " 面積多大？帶裝修嗎？"，也有人觀望 " 會(huì)不會(huì)進(jìn)入二拍起拍價(jià)再打八折 "…… 顯然，看客們蠢蠢欲動(dòng)的同時(shí)也存在著諸多顧慮。

最大的問題在于稅費(fèi)。長(zhǎng)期從事法拍工作的王曉律告訴《國際金融報(bào)》記者，由于寶能城房源的稅費(fèi)中囊括了土地增值稅，因而整體稅費(fèi)金額被大幅拔高，大致在 600 萬至 900 多萬之間。

盡管競(jìng)買公告中注明，拍賣成功后買受人可憑借相關(guān)資料向法院申請(qǐng)退回為原產(chǎn)權(quán)人墊付的稅費(fèi)，但于買家而言，這筆資金仍是不小的考驗(yàn)。也是因此，這批寶能城房源的實(shí)際報(bào)名情況并不樂觀，截至發(fā)稿，56 套房源中僅 15 套有人報(bào)名參拍，其中 3 套報(bào)名人數(shù)為 2 人，其余皆為 1 人。

王曉律指出，由于稅費(fèi)太高，不少意向人士都處在觀望狀態(tài)，且若流拍的房源再次上架二拍，價(jià)格折扣力度會(huì)更大，" 這批房源其實(shí)資質(zhì)很好，一拍有人走完退稅費(fèi)的流程后，大家心里就清楚了，到時(shí)二拍關(guān)注度會(huì)更高 "。

一、天價(jià)稅費(fèi)何解

寶能城法拍房最早引起外界關(guān)注是在 6 月。彼時(shí)，阿里法拍平臺(tái)上架了 15 套房源，原計(jì)劃于 6 月 30 日及 7 月 26 日開拍，但卻在 6 月 29 日突遭撤回，且頁面均標(biāo)有 " 涉案房產(chǎn)需向稅務(wù)主管機(jī)關(guān)咨詢相關(guān)稅費(fèi) " 的說明。

有媒體報(bào)道稱，撤回可能是由于交易稅費(fèi)多少、該由哪方承擔(dān)等問題尚未明確。當(dāng)時(shí)的競(jìng)買公告顯示，拍賣成交后，與本次過戶相關(guān)的雙方需繳納的一切稅、費(fèi)、應(yīng)補(bǔ)地價(jià)、土地使用費(fèi)等均由買受人承擔(dān)。

據(jù) " 法拍深圳 " 工作人員測(cè)算，因?yàn)榉吭瓷性趯毮艹怯邢薰久?，若被認(rèn)定為公司產(chǎn)權(quán)，則是二手房交易，需要繳納土地增值稅；若沒有清算，土增可以按 2%-3% 征收，清算后就需要按 30%-60% 征收。

有人算了筆賬，以一套建面約 153 平方米、起拍價(jià) 1505 萬元的房源為例，若認(rèn)定為公司產(chǎn)權(quán)，以起拍價(jià)成交，則買受人需承擔(dān) 963.9 萬元的稅費(fèi)，總成本約為 2469 萬元，折合稅后單價(jià)約 15.9 萬元，遠(yuǎn)高于當(dāng)下二手房 12 萬 -13 萬元的成交單價(jià)。

為了促進(jìn)參拍的積極性，9 月 20 日至 22 日開拍的這批房源的稅費(fèi)支付方式進(jìn)行了更改，即買受人在墊付原產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)的相關(guān)稅、費(fèi)后，可憑稅務(wù)機(jī)關(guān)開據(jù)的憑據(jù)原件、墊付人收款賬戶確認(rèn)書、墊付人銀行卡復(fù)印件在 10 個(gè)工作日內(nèi)向執(zhí)行法院申請(qǐng)退款。

也就是說，買受人實(shí)際只需承擔(dān)契稅部分，個(gè)稅和土地增值稅則由法院退回。不過，由于深圳此前沒有相關(guān)案例，外界對(duì)這筆資金的退回周期亦并不清楚，" 深圳之前所有的稅費(fèi)都是由買方承擔(dān)，就是因?yàn)閷毮艹遣诺谝淮螌?shí)行稅費(fèi)各付，具體的流程我們也不清楚。" 王曉律無奈道。

不明朗的退款周期也導(dǎo)致意向買家很難通過加杠桿的方式下場(chǎng)參拍。

記者通過咨詢了解到，當(dāng)下法拍機(jī)構(gòu)可為買家提供包括購房資質(zhì)與銀行流水提前預(yù)審協(xié)調(diào)、按揭擔(dān)保、稅費(fèi)核算、過戶、交稅、退稅、收房等在內(nèi)的全流程服務(wù)，費(fèi)用為每套 5 萬元。

這期間若需要墊付稅費(fèi)，全流程費(fèi)用則為房源成交價(jià)的 1.5%，而從該機(jī)構(gòu)介紹的金融公司對(duì)接借款的話，則每日利息為萬分之八。倘若按 600 萬元的稅費(fèi)計(jì)算，則意味著購買人每日需支付的利息達(dá)到 4800 元，每月達(dá) 14.4 萬元。

或是為了減輕參拍者的資金壓力，寶能城房源的保證金額度控制在 70 萬 -100 萬元之間，低于上海等地區(qū)同類型法拍房的保證金。

二、56 套只是 " 前菜 "

整體而言，盡管寶能城參拍門檻有所放松，但對(duì)買方的資金籌措能力仍是不小的考驗(yàn)，而倘若能順利競(jìng)拍則無異于 " 撿漏 "。在王曉律看來，此次房源競(jìng)拍的溢價(jià)不會(huì)太高，底價(jià)成交是大概率的事情，" 現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)賣房不是好時(shí)候，但絕對(duì)是買房的好時(shí)候 "。

拍賣信息顯示，這 56 套房源為寶能城三期工程 B 座，均為大平層住宅，面積都在 130 平方米至 200 平方米之間，拍價(jià)在 1298.13 萬 -1962.61 萬元之間，單價(jià)約為 9.85 萬元，均為毛坯房。

據(jù)悉，當(dāng)下深圳寶能城在市面上流通的大平層戶型并不多，同時(shí)待拍的三期工程 B 座臨江而建，占據(jù)了整個(gè)項(xiàng)目最好的位置和景觀，王曉律直言 " 這幾年政策限價(jià)，寶能未能按預(yù)期的價(jià)格賣，就一直握在手里保留著 "。

而除現(xiàn)房以及價(jià)格優(yōu)勢(shì)外，寶能城還享有深圳大學(xué)附屬教育集團(tuán)實(shí)驗(yàn)小學(xué)及桃源中學(xué)的學(xué)區(qū)資源，得房率亦達(dá)到 120%。這意味著，一套面積 150 平方米的房源，實(shí)際面積可能會(huì)達(dá)到 180 平方米。

王曉律強(qiáng)調(diào)，" 如果市場(chǎng)行情好起來，9.85 萬元的單價(jià)很難買到寶能城。" 從拍賣日期來看，9 月 20 日將有 20 套房源開拍，9 月 21 日亦為 20 套，9 月 22 日則為 16 套，這批房源的競(jìng)拍情況或許也將成為后續(xù)房源競(jìng)拍的風(fēng)向標(biāo)。

上述 56 套房源只是被處置資產(chǎn)的一部分。今年 3 月初，平安銀行副行長(zhǎng)郭世邦就曾對(duì)外透露，54 億元的寶能城項(xiàng)目將進(jìn)入司法拍賣環(huán)節(jié)，用以償還平安銀行貸款。

根據(jù)執(zhí)行裁定書，在與平安銀行深圳分行的借款合同糾紛一案中，" 寶能系 " 掌舵人姚振華、寶能地產(chǎn)股份有限公司、寶能城有限公司、寶能控股（中國）有限公司以及深圳六金投資有限公司沒有履行生效法律文書確定的內(nèi)容，故平安銀行深圳分行申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

深圳市中級(jí)人民法院則依法保全查封了抵押房產(chǎn)，即寶能城有限公司名下位于深圳市南山區(qū)留仙大道北側(cè)寶能城花園共 484 套房產(chǎn)，這其中就包括三期 223 套大戶型住宅、四期 260 套商務(wù)公寓以及四期酒店一個(gè)。

故而，明日起開拍的 56 套房源只是 " 前菜 "，后續(xù)還將有寶能城房源進(jìn)行法拍。王曉律分析稱，有了第一批房源的試水，后續(xù)上架的房源價(jià)格可能會(huì)相對(duì)高一些，" 一是大家清楚了退稅流程，二是如果二拍再打八折，那么關(guān)注度會(huì)更高，下場(chǎng)的人多了價(jià)格也就抬高了 "。

本文來自微信公眾號(hào)：地產(chǎn)深度報(bào)道（ID：RE_report）

作者：吳典，編輯：左宇

原文標(biāo)題：《2000 萬的房子 1000 萬的稅？是誰在搶得房率 120% 的法拍神盤？》

題圖來自：視覺中國