本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：趙佳琪

青島再度迎來(lái)樓市調(diào)整政策。

2022 年 9 月 16 日，" 青島住房和城鄉(xiāng)建設(shè) " 微信公眾號(hào)發(fā)布了《我市動(dòng)態(tài)完善房地產(chǎn)政策》（以下簡(jiǎn)稱：《政策》）。其中提到，繼續(xù)在市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）實(shí)行限購(gòu)政策；對(duì)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)新建商品住房，本地居民限購(gòu) 2 套，二孩、三孩家庭可增購(gòu) 1 套，外地居民居住滿半年限購(gòu) 1 套。

(相關(guān)資料圖)

根據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，青島市已經(jīng)有超 20 次涉及房地產(chǎn)的政策調(diào)整，包括土地、公積金、限購(gòu)、限售、信貸、落戶等。

而本次《政策》是繼今年 6 月 3 日青島市提出西海岸、城陽(yáng)、高新區(qū)全面放開(kāi)限購(gòu)之后，第二次縮小限購(gòu)范圍。此次調(diào)整過(guò)后，李滄區(qū)、嶗山區(qū)也被納入了不限購(gòu)范圍。

針對(duì)于此，青島當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)分析機(jī)構(gòu)卓易數(shù)據(jù)分析師王玟琳向時(shí)代周報(bào)記者表示，此次放松是針對(duì)青島地方市場(chǎng)實(shí)際情況做出的精細(xì)化調(diào)整，新政后青島的限購(gòu)區(qū)域就只有市南區(qū)和老市北，市南土地開(kāi)發(fā)飽和在售項(xiàng)目少；老市北區(qū)在售項(xiàng)目流速較快，市場(chǎng)層面較為積極，所以仍執(zhí)行限購(gòu)。

" 而李滄、老四方以及嶗山區(qū)是青島城市更新的重點(diǎn)片區(qū)，同時(shí)也是未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)的重點(diǎn)，市場(chǎng)壓力大，而 9 月 15 日的土拍中，主城區(qū)的老四方和李滄堿廠 3 宗地流拍，其他多為平臺(tái)參與，市場(chǎng)需要釋放更多需求和信心。" 王玟琳說(shuō)。

圖片來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

房住不炒

值得注意的是，在 9 月 15 日，《政策》中還有一條名為 " 二手住房不再限購(gòu) " 的條款。

彼時(shí)，市場(chǎng)議論紛紛，有觀點(diǎn)認(rèn)為，青島迎來(lái)了力度最為強(qiáng)勁的一次政策調(diào)整。

但僅一天過(guò)去，" 二手住房不再限購(gòu) " 這一條內(nèi)容便遭到了刪除，其他放松限購(gòu)內(nèi)容不變。

對(duì)此，王玟琳告訴時(shí)代周報(bào)記者，" 二手住房不再限購(gòu) " 在《政策》發(fā)布后大約一小時(shí)就已刪除，而媒體大多在 9 月 16 日才發(fā)現(xiàn)。

時(shí)代周報(bào)記者就此事詢問(wèn)青島當(dāng)?shù)囟辔恢薪椋麄兙硎?，市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）一直處于限購(gòu)狀態(tài)，從未放松過(guò)。

記者亦注意到，9 月 14 日，蘇州六區(qū)對(duì)外地人購(gòu)買首套房政策進(jìn)行優(yōu)化，外地人不再需要出示社保證明或個(gè)稅證明即可購(gòu)買首套房，同時(shí)相城區(qū)取消了需要 600 積分才能購(gòu)房的規(guī)定。9 月 16 日，市場(chǎng)消息稱蘇州已 " 撤回 " 上述新政策。

事實(shí)上，9 月 14 日，住建部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長(zhǎng)王勝軍曾表示，房地產(chǎn)一頭連著民生，一頭連著發(fā)展。住建部將會(huì)同有關(guān)部門，繼續(xù)扎實(shí)做好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的各項(xiàng)工作。一是堅(jiān)持一個(gè)定位，即 " 房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的 "；二是健全 " 兩個(gè)體系 "，即住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，這兩者缺一不可；三是努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)；四是完善人、房、地、錢四個(gè)要素的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以人定房、以房定地、以房定錢。

對(duì)此，中指研究院認(rèn)為，近日青島部分取消限購(gòu)被撤回，進(jìn)一步表明 " 房住不炒 " 仍是政策的底線，各方都需保持合理預(yù)期。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，" 穩(wěn)預(yù)期 " 尤為重要，只有穩(wěn)定的政策環(huán)境，才能穩(wěn)定購(gòu)房者和企業(yè)的預(yù)期，從而穩(wěn)定和恢復(fù)市場(chǎng)信心。

" 在各類限制性政策中，外地戶籍限購(gòu)是核心城市實(shí)現(xiàn)‘房住不炒’的重要防火墻，短期來(lái)看，熱點(diǎn)二線城市全面取消限購(gòu)的可能性較小，預(yù)計(jì)更多城市或以‘優(yōu)先放松郊區(qū)限購(gòu)’的方式漸進(jìn)式推進(jìn)。同時(shí)，結(jié)合 8 月底國(guó)常會(huì)提出允許地方‘一城一策’靈活運(yùn)用信貸等政策 " 的表述來(lái)看，未來(lái)二線城市下調(diào)首付比例，優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸的可能性較大。" 中指研究院表示。

帶看增加

不過(guò)，雖然二手住房不再限購(gòu)已刪除，但此次青島的調(diào)整依舊力度強(qiáng)勁，內(nèi)三區(qū)之一的李滄區(qū)已經(jīng)被納入了放松范圍，目前，青島市僅有市南區(qū)、市北區(qū)（原四方區(qū)域除外）這兩個(gè)中心城區(qū)繼續(xù)限購(gòu)。

自 9 月 15 日嶗山區(qū)放松限購(gòu)后，青島某中介工作人員劉鵬便開(kāi)啟了忙碌的帶看。

在宣布放松限購(gòu)后，劉鵬明顯感覺(jué)到咨詢的人變多，同時(shí)，愿意去現(xiàn)場(chǎng)看房的人數(shù)量也變多。9 月 17 日 19 點(diǎn)，他依然在帶著購(gòu)房者穿梭于樓棟間。

劉鵬向時(shí)代周報(bào)記者提供了所供職平臺(tái)上的一組數(shù)據(jù)，9 月 16 日，嶗山區(qū)二手房成交 21 套，成交均價(jià) 17786 元 / 平方米。9 月 17 日，嶗山區(qū)二手房成交 19 套。" 近兩個(gè)月都沒(méi)有這么高的成交量。" 劉鵬說(shuō)。

李滄區(qū)中介劉梅有著同樣的感受，近兩天看房的人數(shù)量明顯變多，同時(shí)，二手房新增掛牌量也有所增加。

以萬(wàn)達(dá)悅公館為例，某中介 app 上該小區(qū)二手在售房源 56 套，其中掛牌時(shí)間大多數(shù)集中于 2022 年 6 月至 8 月，其中甚至不乏 2019 年、2020 年掛牌的房源，而 9 月 15 日至 17 日 2 天的時(shí)間里，該小區(qū)新增了 5 套二手房源。

但值得注意的是，雖然嶗山區(qū)與李滄區(qū)在咨詢、成交方面有些許回暖，但在時(shí)代周報(bào)記者采訪的多位中介看來(lái)，樓市波動(dòng)并不大，房?jī)r(jià)也沒(méi)有明顯的變化，劉鵬向時(shí)代周報(bào)記者表示，限購(gòu)時(shí)間太長(zhǎng)，這期間投資客戶減少，所以此次政策放開(kāi)后，市場(chǎng)并沒(méi)有產(chǎn)生太大波動(dòng)。

中指研究院表示，二線城市作為區(qū)域核心，住房需求支撐度較高、居民收入水平相對(duì)較好，政策放松有利于激發(fā)市場(chǎng)的交易活力，促進(jìn)住房需求釋放，從而產(chǎn)生示范作用，帶動(dòng)整體市場(chǎng)修復(fù)。

除二手房外，克而瑞青島亦認(rèn)為，解除四方、李滄區(qū)、嶗山區(qū)的限購(gòu)，有利于激活區(qū)域內(nèi)新房改善性需求和片區(qū)內(nèi)人口吸引。當(dāng)前青島放松限購(gòu)對(duì)修復(fù)樓市具有一定作用。事實(shí)上，限購(gòu)放松具有多個(gè)維度，包括限購(gòu)的區(qū)域縮小、本地人和外地人的購(gòu)房套數(shù)增加、多孩家庭和其他人員的購(gòu)房套數(shù)增加、出售房屋后限購(gòu)約束減少等。" 此類操作和模式是青島對(duì)一城一策的限購(gòu)放松模式所交出的答案。"

（應(yīng)受訪者要求，劉鵬和劉梅均為化名）