上海的買房人實(shí)在太難了。

咬咬牙買市區(qū)新房，被高積分和卡審核勸退；狠狠心看看遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，單價(jià)動(dòng)輒 6 萬(wàn)、7 萬(wàn)塊，本以為足夠有競(jìng)爭(zhēng)力了，沒(méi)想到認(rèn)籌接近 300%，還是逃不掉搖號(hào)的命運(yùn)。

(資料圖片僅供參考)

在上海東南角，主打 " 張江南 ""30 萬(wàn)方低密度人居樣本 "" 下一個(gè)蟠龍?zhí)斓?" 的浦東新區(qū)金茂橫沔玖境，自媒體對(duì)其的評(píng)價(jià)是 " 真正的以人為核心的中央活力區(qū)、定位之高、配套之優(yōu)、生活之美好都令人難以想象 "。

但實(shí)地到訪過(guò)的人，都在感嘆魔都樓市的獨(dú)立行情。

9 月 7 日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)探項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，親身體驗(yàn)了開發(fā)起步階段的原生態(tài)場(chǎng)景。

項(xiàng)目售樓處 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

公共交通仍是短板

記者從市區(qū)出發(fā)，來(lái)到接近項(xiàng)目的地鐵 13 號(hào)線蓮溪路站，在這里換乘浦東 70 路公交前往該項(xiàng)目。

對(duì)于非自駕族而言，橫沔玖境的交通仍然是令人頭痛的問(wèn)題。從公交車站到項(xiàng)目的短短 350 米距離，由于川周公路尚未升級(jí)改造，記者與土方車、集卡貨車同行，遇到兩車雙向交匯，必須小心避讓。

地圖顯示，項(xiàng)目附近 2 條地鐵開通（11 號(hào)線、13 號(hào)線），地鐵 21 號(hào)線和機(jī)場(chǎng)聯(lián)絡(luò)線在建；因此從地鐵站換乘公交，是最為便捷的方式。

去往項(xiàng)目的公交換乘點(diǎn) 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

對(duì)于自駕而言則友好得多，從外環(huán)接高架，大約 30 分鐘左右可以到陸家嘴；從度假區(qū)高架可以上中環(huán)，約需 20 分鐘。

擋不住的認(rèn)購(gòu)熱情

對(duì)于橫沔玖境，距離遠(yuǎn)、配套暫無(wú)、近距離墓景等，都是項(xiàng)目公布之后爭(zhēng)議較多的話題。

記者通過(guò)導(dǎo)航查詢，網(wǎng)友所說(shuō)的墓地并非在冊(cè)公墓。記者以買房人身份向置業(yè)顧問(wèn)張燕（化名）求證時(shí)，她坦言：" 不會(huì)遷走，是當(dāng)?shù)鼐用竦淖鎵?。部分戶型可能?huì)看到（墓地），但大部分房子在南面，不受影響。并且這一小片區(qū)域幾乎四面環(huán)水，只有一條小路通過(guò)去，加上四周樹木濃密，一般情況下是看不到的。"

此外，項(xiàng)目北面的濕地公園，的確符合 " 低密度居住社區(qū) " 整體規(guī)劃，但由于整個(gè)橫沔古鎮(zhèn)規(guī)劃剛剛開始，周邊商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套欠缺也是無(wú)可回避的事實(shí)，特別是醫(yī)療配套暫時(shí)需要依賴楊思、周浦或者張江地區(qū)的大型醫(yī)院。

在定位地點(diǎn)，記者并未見到常規(guī)的營(yíng)銷中心或臨時(shí)售樓處，而只有一片低矮的紅磚墻，鑲著 2669 四個(gè)數(shù)字作為門牌號(hào)標(biāo)識(shí)。

門口的保安打開窗戶告訴記者，" 這里就是售樓處，認(rèn)購(gòu)結(jié)束了。"

市場(chǎng)就是這樣魔幻，用腳投票和用錢投票的人同時(shí)存在。截至 9 月 9 日，該項(xiàng)目一期首推 159 套房源，已經(jīng)認(rèn)購(gòu)了 450 組客戶，認(rèn)購(gòu)率超過(guò) 280%。

由于地處浦東外環(huán)外，開盤價(jià)也高達(dá) 6.6 萬(wàn)元 / 平方米，不少自媒體將橫沔古鎮(zhèn)對(duì)標(biāo)青浦蟠龍古鎮(zhèn)，有網(wǎng)友認(rèn)為這是 " 餅畫得好 "。

橫沔項(xiàng)目位于國(guó)際旅游度假區(qū)內(nèi)，周邊尚未進(jìn)行大規(guī)模土地開發(fā)，距離項(xiàng)目最近的住宅，都在西邊 3 公里以外的康橋鎮(zhèn)，房?jī)r(jià)普遍在 3.8 萬(wàn) -4.5 萬(wàn)元 / 平方米，并且商品房較少。

記者通過(guò)每經(jīng)品房小程序查詢發(fā)現(xiàn)，康橋鎮(zhèn)的旭輝亞瑟郡、康橋名郡兩個(gè)住宅項(xiàng)目二手房掛牌價(jià)均超過(guò)橫沔玖境，分別為 68839 元 / 平方米和 69769 元 / 平方米。

其中，旭輝亞瑟郡 2015 年建成，物業(yè)公司為旭輝永升服務(wù)，小程序通過(guò) 11 大維度進(jìn)行測(cè)算后得出，該區(qū)域年輕人占比高于浦東 66% 的住宅小區(qū)，通勤車速處于浦東新區(qū)住宅小區(qū)的 10% 位置，但在學(xué)校、購(gòu)物、公交等方面仍然稍有欠缺。

舊改規(guī)劃的未知

事實(shí)上這一東一西兩大古鎮(zhèn)，是否有著類似的發(fā)展路徑呢？

這要從橫沔古鎮(zhèn)的歷史說(shuō)起。" 沔 "，讀音 mi ǎ n，意為水流充滿河道，浦東康橋鎮(zhèn)沔青村由此得名。橫沔老街則位于沔青村川周公路、橫沔港交匯處，與迪士尼樂(lè)園隔滬蘆高速公路相望。

《上海國(guó)際旅游度假區(qū) " 十三五 " 規(guī)劃》已經(jīng)提及，上海國(guó)際旅游度假區(qū)分為 " 一核五片 "，其中橫沔老街所在的西片區(qū)定位為生態(tài)保育旅游區(qū)，以水鄉(xiāng)郊野景觀為基底、以橫沔風(fēng)貌區(qū)為核心，打造集生態(tài)保育、古鎮(zhèn)休閑、文化體驗(yàn)等于一體的生態(tài)間隔帶先行示范區(qū)、服務(wù)張江科學(xué)城人文休閑新地標(biāo)和與迪士尼樂(lè)園中西文化交相輝映的東方文化品鑒地。

地塊現(xiàn)狀 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦 9 月 9 日晚通過(guò)微信對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析：" 浦東和浦西不能簡(jiǎn)單地橫向?qū)Ρ?，各有各的特點(diǎn)。但從整個(gè)上海的定位和發(fā)展來(lái)看，浦東占據(jù)重要極點(diǎn)，開發(fā)開放也以浦東作為突破口，所以浦東有很多產(chǎn)業(yè)先行政策。這對(duì)于區(qū)域的發(fā)展，甚至整個(gè)浦東的發(fā)展都有很大推動(dòng)。比如張江、迪士尼，作為重要的產(chǎn)業(yè)，也會(huì)帶動(dòng)很多基礎(chǔ)建設(shè)，包括橫沔古鎮(zhèn)，會(huì)以舊帶新。"

" 在全新開發(fā)的區(qū)域里有一批蘊(yùn)含歷史文化的規(guī)劃區(qū)域，從格局來(lái)看發(fā)展，該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?yīng)該說(shuō)還是值得期待的。" 盧文曦補(bǔ)充說(shuō)。

9 個(gè)月前，上海 2021 年第三批集中供地中，中國(guó)金茂聯(lián)合體以 29.94 億元底價(jià)競(jìng)得兩幅 " 城中村 " 舊改地塊——上海國(guó)際旅游度假區(qū)西片區(qū)橫沔城鎮(zhèn)單元（02PD-0002-01）07-01、08-06 地塊。根據(jù)出讓文件要求，07-01 地塊住宅套數(shù)下限 440 套，08-06 地塊 590 套，要求全裝修住宅占比不低于 50%，中小套型住宅占比不低于 60%，并要求自持租賃房占比 15%，保障房占比 5%。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的土拍信息，兩塊地塊樓板價(jià)約 28569 元 / 平方米。對(duì)比 6.6 萬(wàn)元 / 平方米的銷售價(jià)格，開發(fā)企業(yè)在操盤時(shí)完全不會(huì)重演當(dāng)下行業(yè)捉襟見肘的窘境。

" 但是，6.6 萬(wàn)元 / 平方米，已經(jīng)把未來(lái)幾年的預(yù)期都加進(jìn)去了。" 近期有購(gòu)房打算的吳女士 9 月 8 日通過(guò)微信對(duì)記者表示。

城市更新，無(wú)論在哪個(gè)城市，都不是一件容易的事。

特別是在上海，城市更新動(dòng)輒以 10 年為單位計(jì)數(shù)。瑞安房地產(chǎn)深耕 21 年，才先后完成上海新天地、瑞虹新城、蟠龍古鎮(zhèn)等商業(yè)、住宅地標(biāo)級(jí)作品；新湖地產(chǎn)亦深耕 21 年，以舊改點(diǎn)亮蘇州河顆顆明珠；如今在橫沔古鎮(zhèn)，一切才剛剛開始。

" 通常這種大型的規(guī)劃，5 年，可以看到一個(gè)基本雛形；如果要相對(duì)成熟，至少要 5-10 年時(shí)間，才能看到比較完善的城市界面。" 盧文曦說(shuō)。

每日經(jīng)濟(jì)新聞