在已暴雷民營(yíng)房企中，新力控股集團(tuán)不是最先倒下的。它上市不到兩年就暴雷，卻是垮得最快的。

(資料圖)

熟悉新力控股的南昌老俵們應(yīng)該清楚，它曾以行業(yè)黑馬之勢(shì)崛起，在房地產(chǎn)順周期里迅速躍進(jìn)千億陣營(yíng)，后來(lái)被債務(wù)閃了腰。

去年中秋節(jié)前，董事長(zhǎng)張園林意外退群，公司股價(jià)暴跌、停牌至今。如果不是日前一家債權(quán)方向法院呈請(qǐng)清盤，新力已近隱入塵煙。

眼下，公司當(dāng)務(wù)之急是拿出化債的積極措施，穩(wěn)住債權(quán)方情緒，以時(shí)間換空間，才能九死一生。

關(guān)鍵是，張園林手里還有什么牌可打？

停牌一年

8 月 29 日晚間，新力控股集團(tuán)（02103.HK）公告披露，一支私募債券（為其他境外融資安排中之一項(xiàng)）已在 8 月 23 日向香港高等法院提交針對(duì)公司的清盤呈請(qǐng)。

看來(lái)債權(quán)方與公司積怨已深，已走到不得不通過(guò)司法程序，尋求徹底解決債務(wù)糾紛的地步。

據(jù) 9 月 2 日公告，聯(lián)交所在 30 日向公司發(fā)出函件指出，公司要想恢復(fù)股票買賣，必須解決兩件事：一是針對(duì)公司的清盤呈請(qǐng)獲撤銷或駁回；二是任何被委任的清盤人獲解除。

今年的中秋節(jié)，張園林注定又會(huì)不太愉快。

去年中秋節(jié)前一天，張園林的意外 " 退群 "，徹底引爆了公司債務(wù)糾紛。當(dāng)時(shí)，他正在和投資人溝通債務(wù)解決方案。

退群事發(fā)，公司股價(jià)狂跌近 9 成，一日蒸發(fā)市值 120 億港元，股票因此暫停買賣。去年的中秋節(jié)，硬生生的被過(guò)成了 " 中秋劫 "，后勁兒太大，以至于到今天還沒(méi)喘過(guò)氣來(lái)。

如今，公司還保持停牌時(shí)的股價(jià) 0.50 港元，市值 17.85 億港元，市場(chǎng)關(guān)注度不高，90 天內(nèi)無(wú)投行對(duì)其給出評(píng)級(jí)。

公司銷售狀況也徹底拉胯。今年前 7 個(gè)月，公司及其附屬企業(yè)連同其合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售金額約 21.10 億元，合同銷售面積 20.67 萬(wàn)平方米，均價(jià) 10209 元 / 平方米，較上年同期分別下降 96.94%、95.43%和 32.97%。

銷售慘淡只是一方面，公司人員流失嚴(yán)重，甚至到了無(wú)人可用的地步。因?yàn)樨?cái)務(wù)人員離職等，2021 年報(bào)、2022 年半年報(bào)一再延期披露。

普通員工流失只是人事振蕩的冰山一角，繼 2019 年 11 月上市以來(lái)，佘潤(rùn)廷、陳凱、王炎和鐘堅(jiān)等一眾明星職業(yè)經(jīng)理人先后離開(kāi)。其中，后兩位還是首席財(cái)務(wù)官。

在南昌新力總部那座可以西望贛江、與地標(biāo) " 南昌之星 " 摩天輪隔江對(duì)望的超高層大廈里，現(xiàn)在的董事長(zhǎng)張園林倍感孤獨(dú)。

債務(wù)之謎

融資收緊和銷售下行，往往在剎那間會(huì)讓蒙眼狂奔的房企跌下大跟頭。在近兩年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)里，新力控股集團(tuán)的遭遇不是特例，回溯看來(lái)卻意味深長(zhǎng)。

據(jù) 2021 年中報(bào)，在當(dāng)期末的公司賬面上，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為 193.49 億元，覆蓋一年內(nèi)短期債務(wù)約 132.4 億元綽綽有余?？此苾攤鶋毫Σ⒉淮螅@些賬面上的資金，并不等同于銀行里的存款。甚至，公司連融資利息都無(wú)法按期支付。

2021 年 9 月 18 日，公司未能支付兩筆境內(nèi)融資利息，合計(jì)約 3874.21 萬(wàn)元；9 月 20 日，境外某債權(quán)人要求公司償還其與包括該債權(quán)人在內(nèi)的各方之間的融資協(xié)議下未償還本金及利息合計(jì)約 7541.67 萬(wàn)美元。就這樣，一筆一筆的逾期支付，慢慢揭開(kāi)公司現(xiàn)金流危機(jī)的蓋子。

債務(wù)紛至沓來(lái)，外界所不知的是，這家江西最大民營(yíng)地產(chǎn)商的整體債務(wù)規(guī)模到底有多大。

公司最早主動(dòng)披露逾期債務(wù)，是在去年 12 月 20 日，公告披露境內(nèi)債務(wù)逾期 63.94 億元，并確認(rèn)當(dāng)年 10 月一筆 2.5 億美元債已違約。

除此之外，公司還有 2022 年 1 月 24 日到期的 2.5 億美元 8.5 厘優(yōu)先無(wú)抵押票據(jù)、2021 年 10 月 18 日到期的 2.5 億美元優(yōu)先票據(jù)、于 2022 年 6 月 18 日到期的 2.1 億美元 10.5 厘優(yōu)先無(wú)抵押票據(jù)。

這些境外債，大多是公司登陸港股之后陸續(xù)發(fā)行，基本用于借新還舊和補(bǔ)充一般營(yíng)運(yùn)資金。

通過(guò)梳理公告，未見(jiàn)公司及時(shí)償付債務(wù)的官方消息，只有探討債務(wù)解決方案的話術(shù)。核數(shù)師安永會(huì)計(jì)事務(wù)所無(wú)力審核 2021 年度財(cái)務(wù)報(bào)表，不得不在去年 12 月辭任。

為了緩解流動(dòng)性危機(jī)，公司先后賣掉新力物業(yè)、江西陽(yáng)炎、安徽新創(chuàng)等股權(quán)資產(chǎn)回血，實(shí)控人張園林已拿出持有公司的 1.49 億股用于清償債權(quán)人款項(xiàng)，這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

疲于應(yīng)付債務(wù)，公司去年的經(jīng)營(yíng)幾乎陷入停滯，錄得合約銷售金額 814.9 億元，同比下降 28.35%。

黑馬無(wú)力

新力控股集團(tuán)從百億躍進(jìn)千億規(guī)模，只用了 10 年時(shí)，成為名副其實(shí)的地產(chǎn)黑馬。樓塌的這么快，卻在外界意料之外。

有人總結(jié)，是這匹黑馬跑得太快，有人說(shuō)是張園林對(duì)規(guī)模太過(guò)于執(zhí)著，也有人指出是企業(yè)從根子上忽視了經(jīng)營(yíng)效率。

所以，無(wú)論是深受張園林信任的佘潤(rùn)廷、還是陳凱等職業(yè)經(jīng)理人在任時(shí)，都沒(méi)能徹底扭轉(zhuǎn)這種局面。在公司上市之后，更是覬覦行業(yè)前 30 強(qiáng)。

不少上市的房企，都有著擴(kuò)張的野心，但忽視了最根本的財(cái)務(wù)健康，導(dǎo)致風(fēng)雨一來(lái)，即快速坍塌。協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、藍(lán)光發(fā)展、領(lǐng)地控股、祥生控股等，莫不如是。

對(duì)于新力控股來(lái)說(shuō)，關(guān)鍵癥結(jié)在于，張園林及公司在發(fā)展規(guī)模、盈利水平和融資結(jié)構(gòu)方面，缺乏某種平衡能力，進(jìn)一步限制了企業(yè)的生存空間。

在發(fā)展模式上，公司不愧是碧桂園的好學(xué)生，但依賴大量借款支撐規(guī)模擴(kuò)張，遇上樓市調(diào)整周期，無(wú)疑踏入萬(wàn)劫不復(fù)的黑洞。

2020 年，公司銷售規(guī)模首次突破千億，為 1137.4 億元，躋身千億俱樂(lè)部。不過(guò)，權(quán)益銷售金額 504.2 億元，權(quán)益占比 44.44%，遠(yuǎn)低于 75% 的行業(yè)均值。

也就是在 2020 年，公司營(yíng)業(yè)收入規(guī)模達(dá)到頂峰，實(shí)現(xiàn) 280.69 億元，同比增長(zhǎng) 4.02%，歸母凈利潤(rùn) 19.60 億元，較上年微增 0.13%。2021 年上半年，公司陷入增收難增利的狀況。

公司融資成本長(zhǎng)期居高不下。2020 年，借貸加權(quán)平均融資成本 9.1%。去年上半年，公司 4 次通過(guò)信托渠道融資，擬募資規(guī)模合計(jì) 15 億元，融資成本在 9%-11% 區(qū)間，試圖高息舉債穿越雷區(qū)。

張園林的 " 后援團(tuán) " 也陷入了困境。胞兄張國(guó)印債務(wù)纏身，已在去年 4 月退出江西五建集團(tuán)，還被限制高消費(fèi)；去年 12 月，胞弟張國(guó)金退出控制的廣西路港建設(shè)，還成為被執(zhí)行人。