證券時報記者 吳家明

" 現(xiàn)在的房子越建越高，但卻越來越不實用。" 最近正在到處看房的趙深（化名）如此感慨。

近期，公攤面積、得房率等話題再被熱議。樓市經(jīng)歷深度調(diào)控之后，購房者越來越重視房子的居住屬性，除了讓公攤面積成為 " 明攤面積 "，開發(fā)商如何做出更合理的規(guī)劃并用產(chǎn)品 " 說話 "，這也是擺在開發(fā)商面前的新課題。

【資料圖】

購房者的 " 心聲 "

證券時報記者查閱發(fā)現(xiàn)，2001 年 6 月的《商品房銷售管理辦法》和 2007 年《物權(quán)法》（第 70 條），都明確商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。購房者所購置的商品房，都應(yīng)載明這兩個面積。公攤面積一般包括兩部分：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室，及為整棟建筑服務(wù)的公共或管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半等。

一般來說，過去的多層和小高層住宅公攤面積較小，得房率（指套內(nèi)建筑面積與套建筑面積之比）普遍在 80% 以上。如今，越來越多的超高層住宅正拔地而起，一些住宅樓的層數(shù)甚至超過 50 層，這些超高層住宅的的得房率又有多少？以深圳為例，記者進(jìn)行抽樣調(diào)查，在羅湖、福田和南山各取 3 個在售而且層數(shù)超過 40 層的新房住宅項目作為樣本，并用套內(nèi)面積 / 建筑面積的方式估算出得房率，發(fā)現(xiàn)得房率普遍僅在 71% 至 75% 之間。同樣為 90 平方米左右的新房，多數(shù)項目只能做成三房兩廳一衛(wèi)。相比起來，一些樓齡在 10 年至 20 年的二手住宅樓，得房率普遍在 75% 至 85% 之間。

不過，記者也發(fā)現(xiàn)越來越多的新房項目開始將得房率當(dāng)成 " 亮點 " 進(jìn)行營銷。在光明區(qū)和寶安區(qū)，一些新房將得房率放在營銷中心廣告牌的顯眼位置，"73 平方米就能做成三房 " 等字眼看上去很吸引人。不過，一位新房營銷策劃經(jīng)理對記者表示，真正通過合理設(shè)計實現(xiàn)高得房率的項目，的確是可以有效提高戶型的舒適度。不過，一些高得房率項目的提法是創(chuàng)意空間、贈送面積，其實是開發(fā)商在打擦邊球，多出來的面積所支出的費用在定價時可能已被算進(jìn)房價，購房者也要仔細(xì)辨別。

" 樓市雖然降溫，但房價依舊很高，買 100 平方米的房子實際面積才 70 平方米，實在是覺得不劃算。" 趙深對記者表示，自己在選擇新房時一定會將公攤面積、得房率等因素考慮在內(nèi)。

記者隨機還對近 20 位購房者進(jìn)行調(diào)查，全部受訪者都認(rèn)為，支持住宅應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。" 在建房成本既定的前提下，按建筑面積計算還是按套內(nèi)使用面積計算，只是單價不同，我們要付出的購房成本相對固定。" 甚至還有購房者提出，一些開發(fā)商的精裝房交付，不應(yīng)該按照建筑面積進(jìn)行計價裝修，物業(yè)管理費也同樣如此。

據(jù)悉，目前國內(nèi)絕大多數(shù)城市的住宅交易都是以建筑面積計價，但重慶等地多年前也實行套內(nèi)建筑面積計價。不過，在全世界范圍內(nèi)，多數(shù)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房屋銷售都是按照套內(nèi)面積計算。盈科 ( 上海 ) 律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師表示，住宅建筑改為套內(nèi)面積進(jìn)行交易，也要慎防開發(fā)商很可能會因此轉(zhuǎn)嫁成本甚至擠壓公攤從而導(dǎo)致商品房的小區(qū)環(huán)境以及品質(zhì)下降。

公攤?cè)∠€是規(guī)范？

除了如何計價，市場上也掀起 " 取消 " 公攤的討論，但在業(yè)內(nèi)人士看來，買房無法撇開公攤面積，其也應(yīng)計入商品房總價。有分析人士表示，公攤面積較小并不意味著居住就舒適，電梯間、樓梯間或門廳太小，一梯多戶、沒有避難層等，盡管縮小了公攤面積而使套內(nèi)面積增加，但舒適度和安全感也隨之降低。再比如一些開發(fā)商 " 偷面積 "，貌似套內(nèi)面積增加，但占用了公攤，導(dǎo)致小區(qū)整體環(huán)境受損。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現(xiàn)行規(guī)定對于公攤面積大小沒有比例限制，主要與新盤項目的規(guī)劃設(shè)計、配套設(shè)施有關(guān)。從業(yè)主的角度看，套內(nèi)起居生活面積與社區(qū)公共服務(wù)面積此消彼長，取決于業(yè)主的訴求。" 在多層次住房消費并存的情況下，對不同類型的新房項目，在規(guī)劃設(shè)計及報批階段，就應(yīng)對公共服務(wù)為主的公攤占用，做出合理的規(guī)劃指標(biāo)限定。"

購房者普遍擔(dān)心的是公攤面積的隨意性、不透明性。所以，相比取消公攤面積，完善相關(guān)規(guī)定無疑更具現(xiàn)實意義和可操作性。

近日，關(guān)于公攤面積維權(quán)的事件頻發(fā)。比如，山東青島一套 110 平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有 60 多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的 31% 公攤面積，收房時卻變成了 46%……

盈科 ( 上海 ) 律師事務(wù)所全球合伙人郭韌律師表示，" 其實，對于公攤面積存在的一些不合理現(xiàn)象，普通購房者很難發(fā)現(xiàn)。需要提醒的是，一旦公攤面積超過 40% 以上，可能就需要引起重視。購房者可以調(diào)閱規(guī)劃設(shè)計圖紙，看看是否存在錯誤，如果覺得特別不合理，購房者也可以通過訴訟維權(quán)，特別是如果因為公攤面積過大而實用面積過小，導(dǎo)致無法居住使用，或者不符合居住使用的相應(yīng)品質(zhì)，購房者要求解除合同甚至退回房款也是有可能的，但最終還是要看判決結(jié)果。" 據(jù)悉，目前國家對住宅的公攤面積并沒有設(shè)置上限和下限，但《商品房銷售管理辦法》明確指出，合同約定的面積與實際面積誤差比絕對值超出 3% 時，購房人有權(quán)退房；同意不退房的，實際面積小于合同約定面積時，絕對值超出 3% 部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房者。

李宇嘉認(rèn)為，" 取消公攤 " 乃情緒之舉。最重要的是，標(biāo)準(zhǔn)和明細(xì)一定要 " 曬在太陽下 "，監(jiān)管還要跟上。比如，要制定不同類型社區(qū)的公攤指引；公攤部分的內(nèi)容要明晰，經(jīng)營的部分要將經(jīng)營收益歸屬全體業(yè)主，納入物業(yè)維修基金，或者抵扣物業(yè)費；房屋交付時，獨立第三方要對公攤面積進(jìn)行實測并公示；探索公攤部分定價和套內(nèi)定價的差異化等。