最嚴(yán) " 限購令 " 實施 7 年后，北京城市副中心通州傳出 " 雙限購 " 松綁的消息。

25 日，有坊間傳聞稱，北京某市屬國有企業(yè)的員工們收到了一則事關(guān)通州區(qū)購房資質(zhì)的郵件，郵件內(nèi)容包括：為推動城市副中心向質(zhì)量發(fā)展，支持市屬企業(yè)在非首都功能疏解工作中發(fā)揮示范帶頭作用，通州區(qū)擬同意公司具備北京購房資格的員工，在通州區(qū)購買一套住房。

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26 日上午，第一財經(jīng)致電通州區(qū)住建委，一名分管購房資質(zhì)要求事務(wù)咨詢的工作人員告訴記者，確有聽說，享受該購房資質(zhì)放寬的群體包括：非首都功能疏解項目名單中的部分企事業(yè)單位員工和招商引資的相關(guān)人員。

" 但具體推進工作并非通州住建委主導(dǎo)，且我們也不分管購房資格的審批。從流程上來看，需要單位先根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)，篩選出一定數(shù)量的人員名單，再統(tǒng)一由區(qū)里交由北京市相關(guān)審查單位進行審核，最終確定上報人員能否購房。" 該名工作人員建議，由于同一單位員工，是否享受該購房資質(zhì)的優(yōu)待也存在差異，建議直接咨詢工作單位。

另有當(dāng)?shù)刂薪閷τ浾咄嘎?，早在今?3 月左右，通州限購松綁的口子已悄然打開，對于通州運河商務(wù)區(qū)一些企事業(yè)單位職工，將連續(xù)三年社保的資質(zhì)要求縮短為三個月。" 但受益人群比較有限。放寬限購只針對新房市場。"

樓市成交跌回七年前

根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和通州區(qū)人民政府在 2015 年聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，在符合北京現(xiàn)行限購政策基礎(chǔ)上，可以在通州區(qū)購買一套商品住房的家庭，仍需滿足四類附加條件中的一條。

四類條件分別為：京籍無房戶；已有 1 套住房的通州戶籍居民家庭，需落戶通州 3 年 ( 含 ) 以上；已有 1 套住房的本市其他區(qū)縣戶籍居民家庭，需近 3 年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅；在京無房的外地人，需近 3 年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅。

這意味著，通州 " 限購令 " 升級后，在北京其他區(qū)擁有一套房產(chǎn)的京籍人員，但因工作調(diào)動等原因，計劃在通州購房的，需將原有房產(chǎn)出售，再在通州購買首套商品住房；如果是已婚家庭，也可以選擇先在通州工作 3 年，滿足 3 年社保或個稅的條件之后再購買第二套商品住房。

之所以升級通州的住房限購，通州住建委曾在 2017 年舉辦的 " 副中心規(guī)劃建設(shè) " 一把手微訪談中提到，一方面是要堅持住房的居住本性，遏制炒房行為；另一方面，是希望通過社保戶籍等條件來實現(xiàn)通州的職住平衡。

第一財經(jīng)注意到，在北京通州 " 雙限 " 政策出臺的年份，正值國家聚焦 " 去庫存 "、全國樓市政策普遍放松之際。但彼時，受到京津冀協(xié)同發(fā)展以及北京市政府遷往通州等利好消息影響，通州樓市迅速升溫，通州的房價也水漲船高。疊加通州住建委前期打擊捂盤惜售、虛假宣傳、惡意哄抬價格等行為無果，通州庫存告急等原因，通州的樓市政策在當(dāng)時全國放松潮中逆勢加碼。

中原地產(chǎn)最新研報顯示，" 雙限 " 政策前一年 ( 2014.9-2015.8 ) ，通州區(qū)新建商品住宅累計成交 7361 套，月均成交 613 套，而 " 雙限 " 政策落地一年 ( 2015.9-2016.8 ) 累計成交 3842 套，月均成交 320 套，較之前下跌 48%，同期全市降幅僅 4%。2021 年通州樓市成交量達到限購 7 年來的最高峰，但仍未超 5000 套。

其中，政策調(diào)控更容易觸及的新房市場成交回落更明顯。根據(jù)上述研報，2013 年 -2015 年，通州新房成交套數(shù)占全市的比值均超過 15%，而 2016 年以來，截至 2022 年 8 月中旬，新房成交占比仍未能恢復(fù)至 " 雙限 " 政策前。

另據(jù)通州區(qū)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022 年 1-5 月，通州區(qū)商品房銷售面積為 406290 平方米，同比增長 8.7%；但新開工面積為 295424 平方米，同比下降 14.5%。

區(qū)域土地市場亦整體趨冷。今年 2 月，通州舉行 2022 年擬入市土地推介會，全年擬供應(yīng) 10 宗土地，其中居住類用地 8 宗。但截至 8 月初，居住類用地中仍存在沒有正式掛牌成功出讓的地塊。

松綁 " 限購 " 后，樓市影響幾何？

" 和 7 年前相比，通州的住房市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯變化。" 中國城市經(jīng)濟學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任、中國區(qū)域科學(xué)協(xié)會副理事長王業(yè)強稱。

他對記者表示，一方面，購房政策收緊后，在打擊投機炒作行為的同時，也抑制了一部分剛需和改善性需求。" 通州作為北京城市副中心，通州的人口、產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都即將迎來一個快速發(fā)展的高潮，過嚴(yán)的樓市調(diào)控不利于通州的長遠發(fā)展 "。另一方面，北京歷來都是全國樓市政策的風(fēng)向標(biāo)，此前，即便全國樓市整體下行壓力較大，北京的樓市調(diào)控政策一直比較緊。但近月來，北京開始針對局部地區(qū)和特定人群松動限貸和限購，這充分說明樓市已經(jīng)到了關(guān)鍵拐點，或預(yù)示全國樓市政策的全面放松。

" 此外，通州目前的發(fā)展定位已經(jīng)明確，相關(guān)區(qū)域的戰(zhàn)略規(guī)劃也已經(jīng)出臺，房地產(chǎn)作為實現(xiàn)通州高質(zhì)量發(fā)展的一個重要的手段，服從于產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展，放松限購正當(dāng)其時。" 王業(yè)強稱。

在 " 雙限 " 政策出臺的第二年，通州的定位發(fā)生改變，由 " 市行政副中心 " 升級為 " 城市副中心 "。根據(jù)北京市總體規(guī)劃要求，北京城市副中心到 2035 年人口控制目標(biāo)為 130 萬，將會承接北京中心區(qū)疏解人口 40-50 萬人。

從供給側(cè)來看，" 雙限 " 政策制定之初，區(qū)域樓市去化快、供給不足的階段性背景已不復(fù)存在，目前，當(dāng)?shù)厣踔脸霈F(xiàn)了樓市庫存積壓的情況。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2017～2021 年，通州區(qū)商品住宅市場的可售套數(shù)和可售面積持續(xù)走高，分別從 2017 年的 2835 套和 308631 平方米上升至 2021 年的 10620 和 1301360 平方米。

多重因素影響下，去年以來，通州周圍地區(qū)陸續(xù)傳來限購松綁的信號。

2021 年 4 月，在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上，針對網(wǎng)友 " 馬駒橋部分地區(qū)已正式劃歸亦莊開發(fā)區(qū)，何時會解除原有通州區(qū)限購政策 " 的疑問，北京經(jīng)開區(qū)回復(fù)稱 " 截至目前，亦莊新城地區(qū)按原購房政策執(zhí)行。但對于亦莊新城范圍房屋限購政策，" 我們正在積極研究 "。

而在與通州隔河相望的燕郊，今年 8 月份也正式官宣全面取消限購、限售。根據(jù) " 廊坊政務(wù) " 官方平臺日前發(fā)布的《關(guān)于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條措施》" 明白卡 "，取消戶籍、社保 ( 個稅 ) 等不適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的限制性購房條件，對 " 北三縣 " ( 三河、大廠、香河 ) 和環(huán)雄安新區(qū)周邊縣 ( 市 ) 等重點區(qū)域，取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。

王業(yè)強預(yù)計，隨著通州的放松限購，將對環(huán)京樓市進一步起到促進作用。" 但短期不會出現(xiàn)明顯的效果，需要根據(jù)根據(jù)整體市場發(fā)展進一步判斷。"

那么，隨著通州及周圍區(qū)域限購政策逐步放松，如何防范擁有更多產(chǎn)業(yè)和人口的首都核心區(qū)以東樓市 " 虛火過旺 "？

王業(yè)強提出了四點建議：第一，樓市放松政策在執(zhí)行時仍要堅持 " 房住不炒 " 的基調(diào)，以形成穩(wěn)定的市場預(yù)期；第二，要堅持因城施策、一城一策的調(diào)控方向，強化區(qū)域政府維護樓市穩(wěn)定的主體責(zé)任和樓市調(diào)控的主動權(quán)；第三，加強樓市供給側(cè)改革，將滿足新市民的剛需和改善型需求作為政策重點，加強土地支持政策；第四，要將放松限購政策與保障性租賃市場發(fā)展結(jié)合起來，以進一步平抑房價并更好滿足不同層次的住房需求。