財(cái)聯(lián)社 8 月 26 日訊（記者 王海春）有著 " 武漢最大爛尾樓群 " 之稱的長(zhǎng)江錦苑項(xiàng)目，計(jì)劃通過(guò)拍賣方式重獲新生。然而，這一歷經(jīng)坎坷的項(xiàng)目首次拍賣并不順利，以流拍告終。

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因強(qiáng)制清算，該項(xiàng)目于 8 月 24 日在京東拍賣開(kāi)拍，競(jìng)價(jià)周期 1 天。本次拍賣圍觀人數(shù)超過(guò) 5800 人，但競(jìng)價(jià)周期內(nèi)無(wú)一人報(bào)名參加競(jìng)買。

上述項(xiàng)目位于武漢市江夏區(qū)紅旗村，由武漢天道置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，本次拍賣主要資產(chǎn)為該公司 3 宗土地及地上建筑物和苗木。

京東拍賣信息顯示，這 3 宗土地及在建工程評(píng)估價(jià)為 24.48 億元，苗木評(píng)估價(jià)約 469 萬(wàn)元。該標(biāo)的物此次起拍價(jià) 24.53 億元，保證金 13 億元，拍賣增價(jià)幅度為 500 萬(wàn)元。

" 爛尾時(shí)間太久了，與此項(xiàng)目相關(guān)的單位、債權(quán)人等，希望通過(guò)拍賣等方式盡早予以解決。" 該項(xiàng)目清算組一位律師透露。

武漢市江夏區(qū)法院相關(guān)人士告訴記者，后續(xù)預(yù)計(jì)還會(huì)重啟拍賣，何時(shí)再出讓以及條件設(shè)置是否會(huì)有所改變，屆時(shí)以公告為準(zhǔn)。

爛尾長(zhǎng)達(dá) 13 年

本次在京東被拍賣的長(zhǎng)江錦苑，為武漢一知名爛尾項(xiàng)目。

武漢一位地產(chǎn)分析師告訴記者，該項(xiàng)目之所以被當(dāng)?shù)厝耸熘?，除爛尾時(shí)間長(zhǎng)、規(guī)模不小，還有另一原因：項(xiàng)目最初的開(kāi)發(fā)與中車長(zhǎng)江有一定關(guān)系，其原計(jì)劃將部分住宅用于員工安置房及其它用途。

" 從已公布信息來(lái)看，該項(xiàng)目由天道置業(yè)為中車長(zhǎng)江方面定制開(kāi)發(fā)，類似于現(xiàn)在的代建模式。略有不同的是，后者會(huì)支付相應(yīng)款項(xiàng)，但天道置業(yè)不僅僅對(duì)項(xiàng)目操盤，還要進(jìn)行投資。" 上述分析師說(shuō)。

這一體量不小的項(xiàng)目，最早可溯源至 16 年前。

2006 年武漢招商引資，中國(guó)南車集團(tuán)在武漢市江夏區(qū)投資成立南車集團(tuán)長(zhǎng)江車輛有限公司，此后企業(yè)名稱變更為中車長(zhǎng)江車輛有限公司（以下簡(jiǎn)稱 " 中車長(zhǎng)江 "）。

據(jù)悉，2006 年 8 月，武漢市江夏區(qū)政府與中車長(zhǎng)江方面簽訂項(xiàng)目投資建設(shè)協(xié)議，江夏區(qū)政府向中車長(zhǎng)江或中車長(zhǎng)江委托的第三方供應(yīng)土地。

據(jù)裁判文書網(wǎng)公布的信息，2007 年 9 月，中車長(zhǎng)江與天道置業(yè)簽訂《房地產(chǎn)定向開(kāi)發(fā)合同書》等合同，約定由天道置業(yè)為中車長(zhǎng)江定向開(kāi)發(fā)建設(shè)單身公寓、會(huì)議中心、商品住宅等。天道置業(yè)以相應(yīng)價(jià)格取得土地使用權(quán)，如實(shí)際成本高于預(yù)估價(jià)格，中車長(zhǎng)江將據(jù)實(shí)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本并調(diào)整銷售價(jià)格。

在地產(chǎn)界，天道置業(yè)并非一家知名企業(yè)。據(jù)天眼查信息，天道置業(yè) 2007 年 6 月成立于武漢，實(shí)繳資本 8000 萬(wàn)元，公司法人劉建明，為武漢恒豐力達(dá)房地產(chǎn)全資子公司。

江夏區(qū)法院知情人士告訴記者，武漢大橋?qū)崢I(yè)集團(tuán)也曾參與到該項(xiàng)目中，但此后因故退出。

因開(kāi)發(fā)商與外界產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛等原因，該項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中停擺。

" 天道置業(yè)拿到項(xiàng)目后，其資金方面出了些問(wèn)題，加之其它原因，項(xiàng)目建設(shè)陷入停滯狀態(tài)。" 該項(xiàng)目清算組一位律師表示。

據(jù)京東拍賣公布的信息，上述項(xiàng)目在建工程已停工約 13 年；以此倒推，該項(xiàng)目于 2009 年，即天道置業(yè)與中車長(zhǎng)江簽訂定向開(kāi)發(fā)合約 2 年多之后，項(xiàng)目便已停建。

此后，天道置業(yè)與中車長(zhǎng)江在上述項(xiàng)目合同效力問(wèn)題方面產(chǎn)生了糾紛。

" 中車長(zhǎng)江方面支付了款項(xiàng)，但項(xiàng)目停工后，應(yīng)該是出于對(duì)項(xiàng)目前景的擔(dān)心，因而提出確權(quán)要求；確認(rèn)此前支付款項(xiàng)，以及對(duì)項(xiàng)目中已開(kāi)發(fā)的部分房產(chǎn)擁有相應(yīng)權(quán)益。" 武漢一位業(yè)內(nèi)人士表示。

裁判文書網(wǎng)信息顯示，2010 年 6 月，江夏區(qū)政府、天道置業(yè)、中車長(zhǎng)江簽訂調(diào)解及建設(shè)協(xié)議，主要內(nèi)容包括，天道置業(yè)將一區(qū)開(kāi)發(fā)的三棟次高層（A1、D6、D7 棟）所有商品房、地下車位（D6、D7 兩棟次高層），以 1.1 億元總價(jià)款出售給中車長(zhǎng)江。

然而，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，天道置業(yè)管理層又發(fā)生了變故。

據(jù)武漢市中級(jí)人民法院 2016 年 12 月公布的民事判決書，2013 年 11 月，天道置業(yè)法人劉建明被刑事拘留，同年 12 月因涉嫌挪用資金罪被依法逮捕，前述協(xié)議約定的訂立商品房買賣合同、權(quán)證辦理等事宜未能履行。

" 天道置業(yè)管理層的變故對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不小影響，工程建設(shè)未能如約繼續(xù)推進(jìn)，項(xiàng)目爛尾。" 江夏區(qū)法院知情人士說(shuō)。

13 億保證金 " 嚇跑 " 競(jìng)買人？

對(duì)于本次拍賣流拍，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這與項(xiàng)目本身缺陷及較高的保證金有關(guān)。

" 前景不明朗、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、存在較大缺陷的項(xiàng)目，房企現(xiàn)在接手意愿不強(qiáng)。" 一家福建房企武漢公司市場(chǎng)部經(jīng)理對(duì)記者表示。

對(duì)此，上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平指出，長(zhǎng)江錦苑項(xiàng)目拍賣地塊列出多種限制條件，意向競(jìng)買人的確容易產(chǎn)生顧慮，擔(dān)心未來(lái)是否會(huì)面臨法律、債務(wù)等方面的糾紛。

" 十多年時(shí)間未能盤活，對(duì)項(xiàng)目的上述顧慮可能也是原因之一。不過(guò)，如項(xiàng)目具有較好發(fā)展前景，意向競(jìng)買人不必過(guò)度擔(dān)心，可通過(guò)清算組了解項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債詳細(xì)情況，在完成盡職調(diào)查基礎(chǔ)上結(jié)合項(xiàng)目、市場(chǎng)及企業(yè)自身情況做出投資可行性分析，再依此形成決策。" 杜躍平在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

就項(xiàng)目所涉?zhèn)鶆?wù)如何化解的問(wèn)題，江夏區(qū)法院知情人士向記者回應(yīng)，該項(xiàng)目相關(guān)債權(quán)人對(duì)退出項(xiàng)目表達(dá)了較為明確的意向。

" 關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債情況，法院及清算組前期開(kāi)展了不少工作，也取得了積極成效。部分債權(quán)人明確表示，希望通過(guò)拍賣盤活項(xiàng)目，如競(jìng)買人接手項(xiàng)目，其債權(quán)在獲得合理補(bǔ)償后愿意退出項(xiàng)目。詳細(xì)事項(xiàng)可向清算組進(jìn)一步了解。" 上述江夏區(qū)法院人士補(bǔ)充道。

除債務(wù)問(wèn)題，中指研究院華中市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政指出，因該項(xiàng)目歷經(jīng)十幾年，當(dāng)時(shí)的定位、所設(shè)計(jì)產(chǎn)品已無(wú)法滿足現(xiàn)在市場(chǎng)需求。

" 如能在項(xiàng)目規(guī)劃條件、商住比例、容積率以及增加土地使用年限等方面做出適度調(diào)整，將增加項(xiàng)目后期成功運(yùn)營(yíng)的概率，也有助于吸引投資人盤活項(xiàng)目。但競(jìng)買者自己逐一處理這些事項(xiàng)，不僅成本高且難度大，這些工作可能需要政府相關(guān)部門居中協(xié)調(diào)、支持，協(xié)助解決這些較為棘手的問(wèn)題。" 李國(guó)政說(shuō)。

該清算組一位律師則回應(yīng)，清算人愿意協(xié)助意向競(jìng)買人推動(dòng)項(xiàng)目盤活工作，但涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)方面的問(wèn)題，仍需競(jìng)買人向政府相關(guān)部門了解最新政策。

還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，法律及債務(wù)問(wèn)題的確棘手，但項(xiàng)目本次拍賣設(shè)置了較高的資金門檻，或?yàn)樵擁?xiàng)目無(wú)人問(wèn)津一重要原因。

" 該項(xiàng)目投資規(guī)模原本就不小，但競(jìng)拍一下就要拿出 13 億元保證金，這不是筆小數(shù)目。現(xiàn)在房企資金不寬裕，僅保證金這一條，很多企業(yè)看到干脆選擇放棄了。" 前述福建房企武漢公司市場(chǎng)部經(jīng)理說(shuō)。

樓市調(diào)整致投資預(yù)期偏悲觀

除項(xiàng)目本身存在缺陷，業(yè)內(nèi)認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行態(tài)勢(shì)，也不利于部分爛尾樓的盤活。

克而瑞武漢分析師譚堯指出，謹(jǐn)慎預(yù)期之下，競(jìng)買者對(duì)此類地塊的位置、項(xiàng)目前景、資金回籠周期、利潤(rùn)等相關(guān)要素的考察，會(huì)提出更高的要求。

" 該項(xiàng)目臨近湯遜湖，擁有不錯(cuò)的景觀資源，交通、配套等方面也逐步成熟。但從市場(chǎng)走向來(lái)看，今年武漢面臨一定去化壓力，企業(yè)投資熱度有所下降。" 譚堯表示。

多位受訪專家向記者表示，以武漢當(dāng)前市場(chǎng)走向，該項(xiàng)目未來(lái)面臨不確定性。

億翰智庫(kù)華東區(qū)域研究總監(jiān)周旋告訴記者，江夏地區(qū)商品房目前總體處于供大于求的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)售價(jià)有所下降。

" 江夏并非武漢最核心的區(qū)域，且江夏新房供應(yīng)量不低。從價(jià)格變化來(lái)看，長(zhǎng)江錦苑所在區(qū)域周邊新房去年年底時(shí)的售價(jià)約 1.4 萬(wàn)元 / 平方米，現(xiàn)在則降至 1.3 萬(wàn)元 / 平方米。再者，江夏當(dāng)前庫(kù)存量及未來(lái)供應(yīng)規(guī)模都不小，目前新房每月去化規(guī)模在 7 萬(wàn)平方米左右，銷售面臨一定壓力。" 周旋在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

長(zhǎng)江錦苑周邊二手房市場(chǎng)也處于波動(dòng)期。據(jù)億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目周邊普通商品住宅二手房均價(jià)在 1.2 萬(wàn) -1.35 萬(wàn)元 / 平方米左右。

" 長(zhǎng)江錦苑周邊的二手房，目前毛坯房的報(bào)價(jià)只有 1.1 萬(wàn)元 / 平方米左右。由于現(xiàn)在行情不太好，還有一定議價(jià)空間，實(shí)際成交價(jià)格可能會(huì)更低一些。" 武漢鏈家房產(chǎn)一位中介人員說(shuō)。

在李國(guó)政看來(lái)，房?jī)r(jià)如果處于上行期，各方對(duì)項(xiàng)目盈利有很高的預(yù)期，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目投資信心足，愿意承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)。但目前市場(chǎng)正處于深度調(diào)整階段，市場(chǎng)預(yù)期相對(duì)悲觀，企業(yè)的投資策略變得相當(dāng)保守。

" 不少房企當(dāng)下的注意力，都聚焦于如何將現(xiàn)有項(xiàng)目銷售變現(xiàn)，通過(guò)快速回籠資金以保證現(xiàn)金流安全，投資意愿幾乎降至冰點(diǎn)。房企現(xiàn)在對(duì)一手地塊投資的興趣都不大，對(duì)一個(gè)前景不明朗、投資周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，更沒(méi)什么意向了。如此行情之下，盤活一個(gè)爛尾十幾年的項(xiàng)目，存在不小的難度。" 李國(guó)政補(bǔ)充道。