買房的時候，很多人都會詢問房子的公攤面積是多少，畢竟掏出這么多錢，不少人還要貸款，每一平方米都很在意。在山東青島，有購房者收房時發(fā)現(xiàn)，自己買的房子，公攤面積達到 46% 以上，接近一半面積的房子被公攤給攤出去了 ……

購房者收房發(fā)現(xiàn)

竟然近一半是公攤面積

(資料圖片)

青島西海岸新區(qū)這個房地產(chǎn)項目的六期，是三棟 55 層的超高層建筑，分別是 56 號、61 號樓、62 號樓，去年交房。當時，興致勃勃趕來收房的業(yè)主們，卻發(fā)現(xiàn)自家的房子變小了。

購房業(yè)主：我家房產(chǎn)證面積是 128.35 平方米，套內面積是不到 70 平方米。這是最大的臥室，主臥，11 個平方米，但是裝完床，床頭柜、衣柜放不開。次臥只有 8 個平方米。

購房業(yè)主：這是 110 平方米的房子，實際使用面積應該是 59.25 平方米。次臥的使用面積是 6 平方米多一點。

業(yè)主們反映，根據(jù)購房之初銷售人員的解釋，小區(qū)屬于超高層建筑，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積可能會達到 31%，所以簽訂購房合同時是按照這個標準來計算的公攤。但令人沒想到的是，最終收房時的公攤系數(shù)卻遠遠超過 31%，經(jīng)過相關部門的調查，這三棟樓的分攤系數(shù)均在 46% 以上。

在當?shù)赜嘘P部門的回復中，明確說明：該項目 56 號樓分攤系數(shù)為 0.465，61 號樓分攤系數(shù)為 0.461，62 號樓分攤系數(shù)為 0.463，導致公攤建筑面積較大的原因，主要是這三棟樓 46 層以下墻體厚度為 60 公分，47 層及以上墻體厚度為 40 公分，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，建筑外墻一半面積需計入公攤面積內。此外，這三棟樓有兩層公共配套用房不計入受分攤面積，因此導致分攤系數(shù)相比其他高層住宅偏大。對于這樣的解釋，業(yè)主們很難接受。在他們看來，100 多平方米的房子，到手縮水了近一半，造成每個戶型都非常局促，家里要購買合適的家具家電都存在許多問題。

記者隨后聯(lián)系了該項目的開發(fā)商，工作人員聽明來意后，直接掛斷了記者的電話。

而青島西海岸新區(qū)相關部門則表示，目前有關情況仍在處理過程中。

西海岸新區(qū)有關處置工作專班工作人員 高玉亮：關于公攤這個事，這個項目確實是有點大，我們政府專班這邊責令開發(fā)商繼續(xù)跟他們溝通，盡量能夠達成一致意見。

公攤面積糾紛不斷

如何才能清清楚楚？

究竟什么是公攤面積？公攤面積又從何而來？哪些面積算公攤、哪些又不算？消費者該如何分辨？公攤面積到底能不能取消？公攤面積之爭究竟如何解決？

什么是公攤面積？如何計算？

公攤面積在我國存在已久，當時的建設部曾在《建筑面積計算規(guī)則》《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》中對公攤面積有相應的規(guī)定。2001 年施行的《商品房銷售管理辦法》，也明確了商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。

具體來說，套內建筑面積＝套內使用面積＋套內墻體面積＋陽臺建筑面積。

而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

簡單來說，如果電梯和公共設施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。

公攤面積多少算合理？由誰來測算？

公攤面積在多大范圍內算是合理，國家目前并沒有明確的規(guī)定，在實際操作過程中，這一點往往容易產(chǎn)生糾紛。

北京市房地產(chǎn)法學會副會長 趙秀池：老百姓對公攤面積的認知還不是完全了解，因為它專業(yè)性很強。

那么公攤由誰來測算呢？一般情況下，一個住宅小區(qū)的公攤數(shù)據(jù)需要經(jīng)過以下程序：一個是設計單位的圖紙測算，一個是主管部門對公攤的核算，在項目竣工后，測繪部門還要對房產(chǎn)面積再進行一次測算。

目前，涉及公攤測量，我國共有《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》2 個國家標準，但由于一些地方還沒有建立多測合一體系，缺乏第三方的監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計算不透明等現(xiàn)象。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長 虞曉芬：公攤面積的計算很復雜，我們相關信息的公開化程度還不夠高，透明度不夠，所以也引起了一些不必要的麻煩。

此外，目前不少商品房采用的是預售制，普通購房人只能被動地從開發(fā)商等處了解信息，這也為最終到手的公攤增加了不確定性。

簽購房合同時

應注意公攤的哪些信息？

我們看到，國家目前對住宅的公攤面積并沒有設置上限和下限，但這并不意味著公攤面積可以任由開發(fā)商隨意設定。購房人在前期簽訂購房合同時，應該特別留意哪些關于公攤面積的信息呢？

其實，在《商品房銷售管理辦法》中，對于房屋面積縮水是有明確要求的。《辦法》中明確指出，面積誤差比絕對值在３％以內（含３％）的，據(jù)實結算房價款；面積誤差比絕對值超出３％時，買受人有權退房。

簡單地說，就是合同約定的面積與實際面積誤差比絕對值超出 3％時，購房人有權退房。同意不退房的，實際面積小于合同約定面積時，絕對值超出 3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還購房人。

因此，在長期從事處理房地產(chǎn)糾紛案件的律師黃羅平看來，購房人在前期簽訂購房時，一定要注意根據(jù)政策細化買賣合同的條款。比如，目前開發(fā)商在售樓處都必須公開房屋面積預測報告或實測報告，購房者可以從這個報告中查出擬購買的房屋的相關面積數(shù)據(jù)，由此算出公攤比例。在必要時，購房人可以在簽訂商品房買賣合同時簽訂補充協(xié)議，就公攤面積及相應的違約責任進行補充約定，以便更好地維護自身的合法權益。

廣東連越律師事務所高級合伙人 黃羅平：購房者在購房的時候，一定要實地去看，并且要詳細了解，因為開發(fā)商公布的這些信息，他可能不會一次性公布，并且有必要的時候也要咨詢專業(yè)人士，也可以去房管局查詢這些公攤面積的實際情況。

收房時發(fā)現(xiàn)房屋面積縮水

業(yè)主該如何維權？

那么，如果收房后出現(xiàn)房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業(yè)主又該如何維權呢？

在收房后，假如對公攤有異議，購房者可以攜帶購房合同、建筑施工圖，房屋銷售或者分割方案等，到房產(chǎn)測繪中心申請面積鑒定。

廣東連越律師事務所高級合伙人 黃羅平：一般正確尋求法律幫助，首先要把受損害的證據(jù)固定好，第一個方面是開發(fā)商在進行報建時，報建的公攤面積到底有多少，第二個就是把開發(fā)商當初的承諾、證據(jù)可以準備好，第三個是向相關的行政主管部門進行投訴，最后環(huán)節(jié)才是依法向人民法院提起訴訟。

易引發(fā)糾紛的公攤面積

能否取消？

既然公攤面積容易引發(fā)糾紛，那么，公攤面積到底能不能取消呢？

有觀點認為，在商品房銷售中附加公攤面積雖是全國普遍現(xiàn)象，但公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，特別是部分開發(fā)商利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解與測算的能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)，讓購房者很受傷，因此建議取消公攤。

而在業(yè)內人士看來，取消不可能一蹴而就，甚至會影響到購房者的權利。因為在《商品房銷售管理辦法》中明確指出：分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長 虞曉芬：目前按照建筑面積來進行計價或者產(chǎn)權確認，也是對老百姓權益的一個保護，因為公用部分也是老百姓所有，還是有它的合理性。

而從購房人的角度來說，公攤面積在某種程度上也代表著小區(qū)品質。公攤面積太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶，公共活動區(qū)域減少等配套設施問題，進而影響居住的質量與舒適度。

此外，取消公攤面積后，還會給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責任帶來許多現(xiàn)實問題。因此，完全取消公攤，在實踐過程中會出現(xiàn)很多困難和問題。

來源 | 央視新聞客戶端

編輯 | 石佳

統(tǒng)籌 | 柳璐

監(jiān)制 | 高杉