種種跡象顯示，樓市出現(xiàn)了二次探底跡象：在 6 月環(huán)比大幅反彈之后，7 月沒有延續(xù)這種走勢。

至于土拍市場，仍然延續(xù)著央行、國企、地方城投包攬市場的局面。

在天津，在上海，還出現(xiàn)了一個新的現(xiàn)象：另外一個城市的地方國企，或者城投公司，到其他城市大舉拿地。

【資料圖】

最典型的是天津今年的第二輪土拍。

天津第二輪土拍是 8 月 1 日舉行的，共掛牌 11 宗地塊，最終成交 9 宗，流拍 2 宗，總成交額 82 億元。

令人耳目一新的是，四家山西公司組成了一個聯(lián)合體，拿下了其中 3 塊土地，占比三分之一。

這四家企業(yè)是：山西建投城市運營集團有限公司、山西建筑工程集團有限公司、山西三建集團有限公司、山西五建集團有限公司

上述四家山西企業(yè)的第一大股東或者唯一股東，都是山西建設(shè)投資集團有限公司。

山西建設(shè)投資集團有限公司的股東，是山西省國有資本運營有限公司、山西省財政廳——妥妥的地方國企。

其實，這還不是山西國企在天津這輪土拍中的全部收獲。

仔細看表格，第三塊地是被 " 天津晉恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津華源建業(yè)有限公司 " 競得的。" 晉恒 "，顯然跟山西關(guān)系密切，因為山西簡稱 " 晉 "。

通過天眼查穿透其股權(quán)，股東是這樣的：

仍然是山西國資旗下的企業(yè)，跟前 4 家企業(yè)一樣。

也就是說，第二輪土拍天津一共賣出了 9 塊土地，山西城投性質(zhì)的國企拿下了其中 3.5 塊土地。

說山西抄底天津，不過分吧。畢竟，天津樓市處于相對低迷期，天津土地市場也偏冷。

在今年 4 月 25 日天津的第一輪土拍中，涼意更明顯一些。據(jù)新京報報道，當時天津集中供地 30 宗，結(jié)果是：停牌 15 宗、流拍 9 宗、底價成交 5 宗；土地總成交面積 48.6 平方米，金額約 43.48 億元，相比 2021 年的首輪土拍，分別下降了 83% 和 91%。

山西地方國企在天津土拍上大顯神威，并不是第二輪土拍的孤例。

在上海的第二輪土拍中，珠海房地產(chǎn)領(lǐng)域國企的龍頭老大——華發(fā)股份也成為最耀眼的過江龍：

上面是華發(fā)股份發(fā)布的兩份公告，土拍中華發(fā)一共拿了四塊地，耗資超過 75 億元。

不過華發(fā)在上海第二輪土拍中拿地的占比，遠不如山西國企在天津第二輪土拍占比之高。

華發(fā)股份的實際控制人，是珠海國資委（下圖）。對珠海房地產(chǎn)市場熟悉的朋友都知道，華發(fā)在珠海市場的顯赫地位。

我查閱了其他 10 多個城市的第一輪、第二輪土拍，沒有發(fā)現(xiàn)類似的現(xiàn)象。

其他城市的情況一般是：自己的土地自己買，主要靠地方國企、城投公司來買，最多叫來幾家央企撐場面。

只有杭州情況略微不同，當?shù)氐拿衿鬄I江集團一直在買買買，顯得非常扎眼。

眾所周知，目前土地市場仍然比較冷，不少城市賣地都有難度。大家多采取自保的方式，讓自己的國企跑到其他城市 " 支援別人 "，又是什么邏輯呢？

有一種猜測是：大家相互支持。

也就是說，自己的地賣給自己的城投平臺，不太 " 市場化 "。我的土地賣給你的國企，你的土地賣給他的國企，他的土地再賣給我的國企，或許是一個更好的選擇。

這有點類似北方農(nóng)村一度流行的 " 轉(zhuǎn)親 "。關(guān)于 " 轉(zhuǎn)親 "，百度百科是這樣解釋的：

轉(zhuǎn)親，漢語詞匯，在我國的某些貧困地方，還有一種古老的風俗，叫做 " 轉(zhuǎn)親 "，如張家女兒嫁給李家兒子，李家女兒嫁給王家兒子，王家女兒再嫁給張家兒子，這是 " 三轉(zhuǎn)親 "；另外還有 " 四轉(zhuǎn)親 "、" 五轉(zhuǎn)親 "、甚至 " 六轉(zhuǎn)親 "。

" 轉(zhuǎn)親 " 的好處，是保證參與的家庭男孩都可以娶到老婆、女孩可以嫁出去，大家都省了彩禮錢。缺點是，一旦其中一對夫婦離婚，另外的家庭也不穩(wěn)固。

土拍中出現(xiàn)了 " 轉(zhuǎn)親 " 的玩法嗎，目前還看不出來，這僅僅是一種猜測。

比如太原最近一次土拍，6 塊地都賣給了本地國企，沒有外部國企拿地。

北京、重慶、廣州、成都、沈陽、杭州、福州、廈門、無錫、濟南、石家莊等城市的第二輪土拍，也都沒有出現(xiàn)類似天津、上海的情況。

持這種觀點人認為：只看一兩次土拍，不能說明問題；需要放長線來看，至少觀察未來 1 年以上。

還有一種猜測：就是在抄底。

上海、天津都是直轄市。上海還是強一線城市，其土地價值毋庸贅述；天津雖然樓市去化周期偏長、市場偏弱，但畢竟是強二線城市，北方第二大城市，長線也是可以看好的。

山西等煤炭大省去年以來，因為煤炭價格飆升發(fā)了一筆橫財。比如在全國上半年財政收入同比下滑 7.9% 的情況，山西一般預(yù)算收入大增了 28.6%。

山西不少地級市上半年的一般預(yù)算收入，同口徑都大增了 60% 以上，甚至 80% 以上。

有錢了，支持一下華北的 " 二哥 "，也在情理之中。天津的土地價值，肯定比太原更高一些。

根據(jù) " 中指研究院 " 的數(shù)據(jù)，全國樓市 7 月再次降溫。重點百城成交面積環(huán)比下降 13%，同比下降約 27%，百城新房成交均價環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌。

房企銷售數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)下降?？硕饠?shù)據(jù)顯示，百強房企中約有 8 成企業(yè)單月業(yè)績環(huán)比降低，百強房企整體銷售額環(huán)比降低 28.6%，同比降低 39.7%。

據(jù) Wind 數(shù)據(jù)：截至 8 月 2 日 A 股 74 家上市房企公布了 2022 年中期業(yè)績預(yù)告，其中，34 家盈利，剩余 40 家虧損。

樓市再次降溫，跟 2 個因素有關(guān)：

第一，爛尾、停貸事件的影響，讓大家預(yù)期轉(zhuǎn)弱，負債意愿再次下降；

第二，國家多次表態(tài)，下半年不會為了保 5.5% 的全年目標而放水，央行貨幣政策再次出現(xiàn)了 " 松油門 " 現(xiàn)象。

在這種情況下，土地市場的偏冷局面，很難在短期內(nèi)改變。

如果你不在一線、強二線城市，則買房的事情可以不急，建議繼續(xù)觀望到四季度再說。年底的時候，開發(fā)商的優(yōu)惠力度更大一些。