最近，樓市跌宕起伏。一頭是部委輪番出場，鼓勵住房消費，利率肉眼可見地下調(diào)，利好尚未出盡。

連國家發(fā)改委也帶頭出來喊話了：

2022 年要落實好貸款市場報價利率（LPR）下行。

(資料圖片僅供參考)

地方頻頻出手，山東菏澤、重慶、江西贛州都有銀行把房貸首付下調(diào)到 20%，非限購城市已經(jīng)開始強(qiáng)力救市。

但另一頭，深圳樓市還在冰封，大批房企掙扎求生，行業(yè)高喊 " 黑鐵時代 " 來了。

烈火烹油，鮮花著錦，兩相煎熬下最難的還是買房人。

2022，房子還能不能買？

其實有個最簡單的邏輯。答案其實一直沒變過，機(jī)會仍然在一線和二線熱點城市。

貝殼的創(chuàng)始人左暉有一句名言：做難而正確的事。

最正確的事情，往往所有人都明白，一說就懂了，卻極少有人做到。

比如，堅決買入一線城市。畢竟北上廣深，是中國樓市永遠(yuǎn)的白月光。

簡單回顧一下。曾經(jīng)買入一線城市似乎沒有今天那么難。

20 年前，深圳房價在 5 千左右，北京、上海還沒突破 5 千大關(guān)，廣州一度降到 3800。

雖然人們的月平均工資只有一千多，但關(guān)鍵是首付很低，手上有萬把塊都可以上車。

比如這個廣州番禺的樓盤——碧桂園華南新城，當(dāng)時均價 2500，1 萬定金即可入住。

今天，這個盤二手均價是 3 萬，漲了 11 倍。

在一線城市，這只是個極其普通的案例。

只要你身邊有一線城市的朋友，但凡買得夠早，房價漲個十倍以上是尋常事。

北上廣深的平均漲幅，大約在 10-15 倍。這樣的財富機(jī)會，可以說是滿大街都是。買彩票中 500 萬難于登天，買房賺 500 萬的例子比比皆是。

如果恰好買中了優(yōu)質(zhì)地段，漲幅超過 20 倍也并不罕見。

最近，黃大大在廣州的小伙伴翻出一張報紙，是二十年前的買房廣告。當(dāng)時市中心的天河、越秀、海珠，僅需二十萬總價便可買房。

看看都讓人流口水。有人感嘆，好想穿越回去買房?。煨研眩?/p>

放在今天，這些都屬于樓齡 " 骨灰級 " 的老房子了，但是算算漲幅，真的讓人感受到時間的力量。

拿天河舉個例子，漲幅最高的華景新城，高達(dá) 18.9 倍；最低的仙湖名苑，也有 9.08 倍。

來源：廣州樓市情報

總的來說，20 年來，廣州核心區(qū)域的房子，平均漲了 10 倍左右。

這個漲幅，在一線城市中并不算最突出的，但也吊打全國其他二線城市了。

20 年來，全國平均房價大概上漲 4 倍，剛剛突破萬元。但在一線城市，不漲個 10 倍業(yè)主都覺得丟人。

所以說北上廣深，絕對是 YYDS。

到了今天，北上廣深在樓市的地位更加不可動搖。

其他城市拼命搶人，北上廣深只要稍稍打開閘門，人才就瘋狂涌入；只要稍稍打開限購的大門，資金就瘋狂搶灘。

一線城市房價要不要上漲，有形之手幾乎是完全控盤的。這是它們和二線城市的根本區(qū)別。

過去 10 年，北京上海因城市發(fā)展戰(zhàn)略，嚴(yán)控人口增長，京籍、滬籍控制極嚴(yán)。

所以，廣州、深圳成為全國瘋狂暴漲的 " 人口黑洞 "，加起來增長 1300 多萬，相當(dāng)于塞下了一個西安。

難道北京、上海沒有能力吸引人口？絕對不可能。

去年，上海秀了一把肌肉，就讓人們看到它的吸引力，能讓年輕人如何瘋狂。

稍稍放開了一下郊區(qū) 5 大新城的落戶門檻，去年上海落戶人數(shù)就沖到了 7.31 萬人，是 2020 年的 2 倍多，是 2019 年 3 倍多。比起 2014 年，更是達(dá)到 7 倍多。

今年開年，全國樓市都在涼涼，唯獨上海一枝獨秀，可見一線城市的底氣。

7 天春節(jié)假期，上海新房賣出 10 萬平，同比上漲 646%。比其他 8 個城市加起來還多一倍。

中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)大分化，像鶴崗這樣的城市都財政重組了，連公務(wù)員都停招了，東北人口十年流失超過 1100 萬人。

但是，一線城市強(qiáng)者恒強(qiáng)，虹吸全國的人才、資源和財富。

剛剛過去的這一年，北京上海雙雙突破 4 萬億，深圳廣州在 3 萬億左右，都是富可敵省的存在。

對一線城市來說，房價一時漲跌根本就不重要，狠起來連深圳都可以暴跌，猛起來又可以一年干它 30%-50%。

去年，今天北上廣深的均價，穩(wěn)居全國前列，漲幅也是差異巨大。

數(shù)據(jù)來源：中國房價行情網(wǎng)

但是，這都不重要。難道忘了深圳在 2019-2020 年的瘋狂？對一線城市來說，短期的漲跌根本沒有意義，只要看長線就可以了。

比起當(dāng)年，如今買入一線城市的門檻，已經(jīng)高了太多。至少要跨越 " 三座大山 "。

2003 年底，廣州金碧世紀(jì)花園開盤，樓價在 2500 — 3100 元 /㎡之間，今天價格已經(jīng)突破了 5 萬大關(guān)，是黃埔區(qū)最受歡迎的小區(qū)之一。

黃大大身邊有朋友入手的，今天也賺得盆滿缽滿。不過，當(dāng)時廣州還不限購，外地人只要有足夠資金就可以買入。

現(xiàn)在買入一線城市，第一關(guān)不是資金，而是購房資格。

北上廣深，是全中國限購最嚴(yán)格的城市，經(jīng)過這幾年不斷打補丁，政策已形成銅墻鐵壁。

北京、上海難在獲得戶籍，極為稀缺困難；深圳、廣州落戶容易，每年新增幾十萬張房票。但深圳為了狙擊炒房客，已經(jīng)把買房資格提高到，落戶后 3 年才能獲得房票。

如果沒有落戶，則它們都需要繳納 5 年社保，才能進(jìn)場。

所以，對那些奮斗在北上廣深的朋友們，首先要珍惜手中的房票，這是極為難得的。

現(xiàn)在一線城市對房票管理越來越嚴(yán)格，顆粒度已經(jīng)細(xì)到令人發(fā)指的程度。

比如上海，夫妻雙方同為滬籍，你以為就能買兩套嗎？不行，還得追溯到 2011 年 1 月 30 日前。如果夫妻各自和父母共有不超過 2 套，這對夫妻才能買兩套住房。

夫妻只有 1 個是滬籍，就更復(fù)雜了。購二套房產(chǎn)證必須上海戶籍的人上產(chǎn)證，否則不好意思，你還是被限購了。

圖片來源：上海松江房地產(chǎn)

解決了名額，當(dāng)然面臨的是資金問題，畢竟一線城市的購房門檻也是全國最高的。

事實上，在北上廣深買房，就算是本地中產(chǎn)階層，也從來沒有覺得房子便宜過。

就算按照最低首付三成來計算，總價 250 萬以下的房產(chǎn)，幾乎很難找到優(yōu)質(zhì)樓盤。也就是說，首付門檻最低也要 75 萬左右。

當(dāng)然，也有不少全國各地的土豪，涌入一線城市配置資產(chǎn)。對他們來說，問題不大。

第三大關(guān)，是今天的一線城市，同樣面臨著巨大的分化。

強(qiáng)如上海，也有奉賢海灣這樣的奇葩之地，十年漲幅僅僅 25%，讓買房人哭暈在廁所；

潮如深圳，也有東部大鵬新區(qū)海景房這樣的巨坑，讓天量資金肉包子打狗，陷入泥沼；

就拿上文中提到的廣州來說，20 年前價格相差不大的房產(chǎn)，隨著城市發(fā)展逐漸分化，也形成了霄壤之別。

黃大大的小伙伴計算了一下荔灣、越秀部分小區(qū) 20 年長跑的結(jié)果，你感受一下這差距。

來源：廣州樓市情報

最慘的是荔灣廣場，2001 年價格在 4300 元 / 平，在當(dāng)時來看，已不算便宜，如今有房成交價在 2.5 萬 / 平。20 年漲幅僅 4.81 倍。直到今天，還是一個巨大的樓市黑洞。

但像文德路、黃花新村等，漲幅還不算差。

這樣的 " 大分化 " 情境，近年來可以說是愈演愈烈，尤其是中心城區(qū)之外，更是巨坑無數(shù)。

看看廣州十年分化的結(jié)果吧。

來源：廣州樓市情報

優(yōu)質(zhì)選項如珠江新城方圓月島、都蕓華庭，東圃的富通雅苑，黃埔科學(xué)城的錦林山莊，漲幅超過 4 倍。

但番禺亞運城、荔灣富力君湖華庭等，就差得多了，漲幅僅有 1.4 倍。算是中規(guī)中矩。

最差的是市橋南的海倫堡花樣年華，漲幅不過 70%。雖然還是能跑贏一些二線城市，但相比之下，想必業(yè)主也會感到心酸吧。

今天，買入一線城市仍然有機(jī)會，但是難度真的高了太多。只有意志堅決，并愿意付出時間來謀劃、籌備的有心人，才能斬獲頂級的樓市紅利。

對于有意買入一線城市的朋友，黃大大有幾個真誠的建議。

第一，珍惜手中每一張房票、貸票，因為時間成本是最高昂的，金融成本也極為可觀。買房是低頻高價的交易行為，每一次選注都決定著成敗。

過去這幾年，黃大大團(tuán)隊跑遍了全國熱點城市，尤其是深入考察粵港澳大灣區(qū)、長三角，對此體會尤其深刻。

比如廣州，雖然房票獲取的門檻是一線城市最低的，但也絕對沒有浪費的資本。

在 2015 年以后，買入了廣州中心城區(qū)或黃埔科學(xué)城、番禺萬博的朋友，應(yīng)該感受到了時間的威力。

第二，入手一線城市，需要有耐心的謀劃，也要看準(zhǔn)時機(jī)，一擊即中。就像豹子撲向獵物，瞄準(zhǔn)后迅猛操作，落地為安。

對于生活工作都在一線城市的朋友，不要等到想買房了，才來關(guān)注相應(yīng)的資質(zhì)、銀行流水等問題。

即使限購嚴(yán)格，一線城市仍然對優(yōu)質(zhì)人才是張開懷抱的，開發(fā)商也會適時推出一定的銷售政策，帶來購買機(jī)會。

比如去年上海松綁了郊區(qū)五大新城，就有一定的政策空間；2020 年廣州也曾短暫放松黃埔、南沙人才購房政策，開放了政策窗口。

第三，用好金融杠桿，在保證現(xiàn)金流安全的前提下，提升房產(chǎn)投資的收益率。

房住不炒，本質(zhì)就是國家不希望人們短期內(nèi)低買高賣，而是要長期持有。整個貨幣市場改革的方向，就是推動利率不斷下降，LPR 降低是大勢所趨。

房子之所以值錢，除了市場給它的預(yù)期價格，還有一個很重要的原因，就是銀行把它作為最具有價值的抵押物。房產(chǎn)也因此成為社會信用擴(kuò)張的 " 錨 "。

總而言之，買入一線城市房產(chǎn)真的是個系統(tǒng)工程，非常復(fù)雜。對普通人來說更是如此，絕對是需要仔細(xì)謀劃、如履薄冰的大事。