頂著 38 度大太陽，自駕 11 天，跑完 5 箱油，暴走浙江省。

這篇市場稿，是我以曬禿嚕皮的代價換回的，望支持，感激不盡。

(相關資料圖)

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全國最好的市場，在長三角和珠三角。

兩者相比，長三角的各個城市，新一線、二線、三線都更為均衡。

長三角市場，在全國樓市大盤中到底有多重要？

2021 年全國商品住宅新房銷售量 15.65 億㎡，而長三角 41 城銷售總量達 3.47 億㎡，占比全國 22.2%。

浙江市場，在長三角樓市大盤中又處于什么位置？

一看市場容量——

近五年來，浙江主要城市房地產的市場交易容量：

第一檔位：年均交易量 1400 萬方左右，杭州和寧波，不相上下；

第二檔位：年均交易量 800-1000 萬方，嘉興、溫州、紹興 ；

第三檔位：年均交易量 500-800，湖州、臺州、金華；

第一檔位：年均交易量 300 萬方以內，麗水、衢州、舟山；

二看價格——

浙江房價整體趨于扁平化，頭部城市杭州均價 3-5 萬；寧波和溫州、紹興主城均價 2.5-4 萬，金華 2-3 萬。

寧波、紹興、金華房價都比較扁平化；溫州的價差拉的賊大。

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在浙江省，有一個奇葩城市——溫州。

梳理一遍，從杭州、寧波、無錫，甚至紹興、金華等，這些城市歷數(shù)近些年，房地產市場發(fā)展的都還不錯，房價整體都在穩(wěn)步上升，無論是成交量、增量都比較穩(wěn)定，典型浙江市場。

但溫州完全不一樣，溫州的房價是過山車式的跌宕、失控性瘋漲、刺激、驟冷、猛跌，剎不住車！

溫州，全城都在降價，限跌令也剎不住車。

全城房價下沉 10-15% ——

1、除鹿城區(qū)熱門項目外，其他區(qū)域價格都在降；

2、全城毛坯備案價限跌 10%；

毛坯 9 折 + 裝修，還賣不動？送 20 萬車位，送 20-30 萬油卡。

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先說答案。

整個溫州的發(fā)展重點方向，只有一個準則——濱江。

最值錢、最有價值地方，就是黃金濱江帶，尤其是鹿城區(qū)濱江帶。

各個區(qū)域按照價值劃分如下：

鹿城 >龍灣 >甌江北 >甌海 >洞頭甌江口；洞頭島沒價值。

因為溫州濱海資源優(yōu)勢不大，海景資源優(yōu)勢也不大，跨海大橋放眼望去根本看不到水，全是泥灘，所以洞頭島根本沒價值。

來，逐一分區(qū)域來看。

鹿城區(qū)：最核心、最貴的區(qū)域，涼到慘兮兮。

鹿城去年之前成交量最多，現(xiàn)階段青黃不接，在售不多，面積大，但賣的并不好；

鐵建未來世界，鹿城區(qū)省級重點項目，均價 3.43 萬，去年的銷冠，如今很少人去看；

濱江中梁鹿城壹號，鹿城核心位置 + 溫州一檔學區(qū)，均價 4.45 萬，準現(xiàn)房了還沒賣完；

甌江北：最慘片區(qū)，房價腰斬，套牢一批開發(fā)商。

這其實并不算溫州，行政劃分是永嘉縣，跟溫州市鹿城區(qū)一江之隔，與甌江對望，非常近；濱江界面非常好，主城較破；聚集了大量傳統(tǒng)產業(yè)，奧康，紅蜻蜓，報喜鳥產業(yè)，以及閥門、汽零部件等都在這里。

臨江片區(qū)，3 萬 5 降到 2 萬！

之前最貴賣到 3 萬 5，現(xiàn)在位置最好的德信新希望江嶼云莊，前排闞江樓棟從最貴的 3 萬 + 降到 2 萬 8；后排降到最低 1 萬 8，同一個項目差價 1 萬！

主城，賣一套賠一套！

不臨江的主城，融創(chuàng)凱迪博學園，樓面價 1 萬 5，現(xiàn)在毛坯 2 萬都賣不掉，鐵賠！

甌海區(qū)：錢和資源狂砸政府片區(qū)。

甌海 2 個重點方向：

1、臨鹿城：外溢，純蹭；

2、南部新區(qū)：

南部區(qū)政府板塊，以及再往南的甌海新區(qū)，現(xiàn)在已經進入快速兌現(xiàn)期，片區(qū)大量的剛交房、在交房、即將交房項目，CBD、奧體中心、銀泰、學校也都已經兌現(xiàn)，唯一缺點就是離主城比較遠。

龍灣區(qū)：最有出息的富春、科技城，打折也賣不動了！

富春：與鹿城區(qū)挨著，離市府幾公里，樓盤比較多，競爭壓力大；

科技城：高新科技產業(yè)園，北斗 / 大唐 5G/ 國科大產業(yè)園，濱江；

永中：原永中鎮(zhèn)，現(xiàn)房，北面臨山，百年老街，破、差；

航空港：工業(yè)園，經開區(qū)，太古可樂 / 模具 / 閥門 / 汽車零部件 / 服裝等。住宅項目不多，地也不多，購買力有限，沒價值。

富春原本是最有出息的，但過去價格透支太嚴重，現(xiàn)在 9 折也賣不動。

比如祥生城建九玥府，備案價 9 折，11 層小高均價 3 萬，17 層小高均價 2 萬 7。

還不買？不能降價了啊，限跌拉滿了??！

直接送車位，送油卡，買房即送 28 萬油卡，然后再 93 折回收，返 26 萬；一套房子車位 + 油卡又省 45 萬。

但它，依然賣不動。

洞頭區(qū)：瘋狂的投資客，正在橫掃甌江口。

洞頭區(qū)包括兩部分 ，一部分是甌江口，另一部分是洞頭列島；洞頭島完全沒價值。

甌江口其實絕大部分都是人工填出來的，三面環(huán)水，剛好處于甌江入?？凇?/p>

因為甌江口現(xiàn)在還在開發(fā)初期，城建界面都已經做好了，非常漂亮，溫州下一個產業(yè)園區(qū)，已經落地了唯品會、阿里云，電商基地；也引入了外國語小學和中學，道爾頓中小學，誠意滿滿。

現(xiàn)在整個溫州炒房團最喜歡買的就是甌江口，現(xiàn)在均價 1 萬 5-2 萬，最便宜的賣到 9XXX，和主城動輒 2/3 萬的房價相比，非常便宜了。

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看完浙江市場，和北方反差感真大。

1、價格完全公開化、透明化；

如果在北方大多數(shù)城市看房，你最多只能從置業(yè)顧問那里算兩個樓層的表單價，真正要買了還能摳搜出一兩個點的優(yōu)惠，看人下菜。

但在浙江的寧波、溫州、紹興、金華等這些地方看房，所有房源價目表是直接公開展示在售樓部的，公示價就是成交價，人人平等，誠不我欺。

2、封頂后按揭，爛尾項目幾乎沒有。

在浙江，所有城市和項目，網簽只用交 20%、30% 首付，等到樓棟結頂后，才開始按揭還貸。

這意味著什么呢？

開發(fā)商賣完房最多只能拿到 20% 房款，然后開始埋頭建房，等到主體封頂后才能拿到銀行的 80% 貸款。

所以，基本不會出現(xiàn) " 房子爛尾、買房人還要還月供 " 的苦逼事兒。

但在北方絕大多數(shù)城市，一旦房子賣出去了，開發(fā)商立馬拿到 100% 房款，至于監(jiān)管資金，不說都懂。

3、令人反感、又不得不接受的裝修包。

這一點，還真不如北方體驗感好，因為北方大多數(shù)城市的房價目前還賣不到限價，裝修包現(xiàn)象也只出現(xiàn)在豪宅片區(qū)。

但在浙江，幾乎所有城市都限價，嚴格限價，成品房交付，開發(fā)商要賺錢，就只能往裝修包上下功夫。

1000 基裝、2000 簡裝、3000 升級裝 …… 有些熱門項目，房價 2 萬多，裝修包能高達 5000，一套百平房子單裝修就要 50 萬！

更扎心的是，5 千裝修包效果只有 2500；2 千裝修包效果只有 800 塊。

1 千裝修標準呢？直接差哭你，人也坦誠 " 這簡裝是不能用的哦，都要敲掉重裝一遍！"

這真是，吃飯吃到蒼蠅還難受～