" 這套比封控前高出 100 萬元了。"

上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)以來，關(guān)于 " 豪宅瘋狂熱賣 " 的消息持續(xù)在坊間流傳，甚至登上熱搜榜。無論是千萬級(jí)新房入圍門檻高上天，還是二手豪宅天價(jià)成交，都讓剛需人士倍感沮喪。

6 月份的上海樓市復(fù)蘇步伐之大、速度之快令人側(cè)目，新盤成交套數(shù) TOP10 一共有 3829 套房，其中 1405 套單價(jià)超過 10 萬元 / 平方米，占比高達(dá) 37%。

【資料圖】

比如 6 月銷售套數(shù)排名第一的 " 瑞虹新城 · 瑧庭 "，單價(jià) 119725 元 / 平方米，單月賣出 573 套；" 蘇河望 " 單價(jià) 101546/ 平方米，賣出 401 套；113976 元 / 平方米的仁恒海上源，賣出了 218 套；而單價(jià)最高的招商外灘璽，122423 元 / 平方米，成交了 213 套。

熱的不僅是千萬級(jí)新房，連千萬級(jí)二手房也在 6 月份成交了 478 套，比一季度月均成交（374 套）高出 28%。

漲了 100 萬

" 這套比封控前高出 100 萬元了。"7 月 18 日，楊浦區(qū)一家美凱龍愛家門店外，中介王利勇對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

王利勇說，"6 月份生意還不錯(cuò)，我們這一片區(qū)四五家門店成交了十幾套二手房。"

" 楊浦南邊這個(gè)區(qū)域，像首創(chuàng)天閱這樣的高價(jià)位（超過 2000 萬元）二手房，反而是漲價(jià)最快的，幾十萬幾十萬地漲，成交也快。" 他說，" 像房齡稍微長一點(diǎn)的，或者環(huán)境差一些、管理差一些的，漲幅很小甚至不漲，成交也不活躍。"

門店二手房掛牌信息 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年上海二手住宅成交了 5.68 萬套，累計(jì)同比減少 68.31%。但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，6 月總價(jià)千萬以上的高價(jià)房有 478 套。一季度此類房源共成交 1211 套，一季度月均成交 374 套，高價(jià)房交易量增多帶動(dòng)價(jià)格趨勢的上行。

一邊是豪宅成交的大幅上揚(yáng)，另一邊卻是二手房成交的同比大減，疊加內(nèi)環(huán)內(nèi)成交占比的降低，令市場人士對(duì)后續(xù)反彈的力度存有擔(dān)憂。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦 7 月 14 日曾通過微信對(duì)記者表示，" 二手房是剛需剛改的重要交易組成部分，通常置換客賣掉手里二手房，然后再買新房，新房中大約有 3-4 成是置換客。如果二手房成交不活躍，也意味新房市場會(huì)缺少部分需求，梯度消費(fèi)的接續(xù)力量少了，新房市場也有可能會(huì)降溫。"

"7 月前 2 周成交量比 6 月同期略有放大，成交熱情繼續(xù)在修復(fù)中。目前剛需剛改類產(chǎn)品依舊是交易主力，買賣雙方都比較理性，7 月成交量有望比 6 月再高一些。" 盧文曦說。

單價(jià)10 萬 + 豪宅率先反彈

二手市場成交尚未恢復(fù)，為何 6 月上海新房成交如此火熱？上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6 月上海新建商品住宅成交面積 90.1 萬平方米，環(huán)比大增 742.1%。

據(jù)中原地產(chǎn)分析，通常在月度排名當(dāng)中，很少出現(xiàn) 4 個(gè) 10 萬 + 項(xiàng)目這樣的比例，并且排名第一的項(xiàng)目就是 10 萬 + 的產(chǎn)品，在以往是非常罕見的現(xiàn)象。今年上半年，10 萬 + 產(chǎn)品成交合計(jì)達(dá)到 5380 套，同比增加 48.66%。

之所以一手高價(jià)住宅先于二手房反彈，一方面市區(qū)豪宅價(jià)格倒掛是最直接的動(dòng)力，另一方面則是手握巨資的購房人對(duì)高端項(xiàng)目的追求。上半年，上海市中心幾乎所有新盤都觸發(fā)了積分制。

由高價(jià)盤推起的成交熱度，令剛需剛改客十分受傷，這樣的熱度是否健康？反彈能否長久？

盧文曦分析，通常交易節(jié)奏是先剛需、剛改然后再向高價(jià)房傳導(dǎo)，但是這次高價(jià)房率先發(fā)力，需要觀察是否具備持續(xù)交易的機(jī)會(huì)。此外，二手房長期在低位運(yùn)行會(huì)影響整體市場的節(jié)奏，通常是賣出手中的剛需房再去改善，如果沒有這種輪動(dòng)，樓市的反彈走不遠(yuǎn)。

" 表面看房價(jià)還在緩慢攀升，但多少有些量價(jià)背離。盡管上海也出臺(tái)不少穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的舉措，但解封后市場情緒能否持續(xù)向上，還需要時(shí)間來印證。短期來看，市場信心在努力恢復(fù)中，但觀望情緒不是一下就能消除的，所以市場恢復(fù)也是緩步前行。"

撰文 | 包晶晶

編輯 | 陳夢妤

封面圖源 | 每經(jīng)記者 包晶晶 攝