" 面包 " 比 " 面粉 " 便宜，這次竟然出現(xiàn)在一線城市。

(資料圖)

7 月 4 日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，廣州增城的法拍地王項(xiàng)目創(chuàng)基天璟，最低售價(jià)甚至達(dá)到了 1.3 萬(wàn)元 / 平方米。

該項(xiàng)目的背景是，2017 年創(chuàng)基地產(chǎn)通過(guò)司法競(jìng)拍，以總價(jià)約 1 億元拿下增城區(qū)荔城街夏街村、金星村和羅崗村的國(guó)有土地使用權(quán)，面積約 3070 平方米，樓面價(jià)約 2.5 萬(wàn)元 / 平方米。

而 5 年之后，項(xiàng)目卻只賣(mài)到了樓面價(jià)的約一半。

廣州增城區(qū)，正在施工的項(xiàng)目工地 視覺(jué)中國(guó)圖

并非首次推出特惠房源

最近，創(chuàng)基天璟的宣傳海報(bào)，在廣州房產(chǎn)中介的朋友圈中廣為傳播。

7 月 4 日，在廣州從事房地產(chǎn)中介多年的徐志達(dá)通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，主要針對(duì) " 特定樓層、特定戶(hù)型 "，" 創(chuàng)基天璟的特惠房源活動(dòng)還在繼續(xù)，1.3 萬(wàn)元 / 平方米左右的房源已經(jīng)沒(méi)有了，最低的在 1.5 萬(wàn)元 / 平方米左右，不過(guò)只是針對(duì)特定的房源，不參加活動(dòng)的房源市場(chǎng)均價(jià)大概在 1.8 萬(wàn)元 / 平方米。"

記者注意到，這并非創(chuàng)基天璟項(xiàng)目第一次推出特惠房源。去年 " 雙 11"，創(chuàng)基天璟就推出了 11 套特惠房源，定價(jià) 1.77 萬(wàn) ~1.89 萬(wàn)元 / 平方米，這個(gè)價(jià)格就已經(jīng)比項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的拿地價(jià)格低了 6000 元 / 平方米左右。

現(xiàn)如今，即便項(xiàng)目按特惠房源 1.5 萬(wàn)元 / 平方米計(jì)算，相較于拿地時(shí)的 2.5 萬(wàn)元 / 平方米，也屬于典型的 " 高價(jià)面粉 " 賣(mài)成了 " 低價(jià)面包 "。

" 今年以來(lái)，廣州增城片區(qū)各項(xiàng)目降價(jià)還是挺猛的，有的開(kāi)發(fā)商著急回籠資金，下調(diào)幅度可能達(dá)到了 25%~30% 左右。" 徐志達(dá)表示，廣州增城片區(qū)不少樓盤(pán)現(xiàn)在的價(jià)格相比剛開(kāi)盤(pán)時(shí)均出現(xiàn)了不同程度下滑。

比如位于增城新塘的金茂萬(wàn)科都會(huì)四季首期，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為 2.5 萬(wàn)元 / 平方米，現(xiàn)如今一口價(jià)約 2 萬(wàn)元 / 平方米；位于增城永寧板塊的珠江弘陽(yáng)時(shí)光薈，6 月時(shí)推出過(guò) 8 套 76 平方米房源，單價(jià) 1.53 萬(wàn)元 / 平方米左右，而該項(xiàng)目在價(jià)格高峰時(shí)單價(jià)曾去到 2 萬(wàn)元 / 平方米。

7 月 2 日，廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示，" 事實(shí)上，從去年年底以來(lái)，增城就迎來(lái)了一波比較典型的降價(jià)潮。去年單價(jià)賣(mài) 2 萬(wàn)元 +/ 平方米的項(xiàng)目，現(xiàn)在很多只賣(mài) 1.5 萬(wàn)元 / 平方米左右，相比高峰時(shí)下降了約 5000~7000 元 / 平方米，不過(guò)像創(chuàng)基天璟這種銷(xiāo)售價(jià)比拿地價(jià)低的并不多見(jiàn)，屬于個(gè)例。"

在黃韜看來(lái)，導(dǎo)致增城不少房源出現(xiàn)顯著降價(jià)的重要原因還是在于購(gòu)房結(jié)構(gòu)。" 廣州僅有兩個(gè)不限購(gòu)的區(qū)域，一個(gè)是增城，另一個(gè)是從化。而增城的購(gòu)房者，有相當(dāng)一部分屬于投資客，市場(chǎng)下行期必然變得更謹(jǐn)慎。而增城前身原本是超大型縣級(jí)市，并入廣州后成為宅地供應(yīng)的第一大倉(cāng)。增城的整體成交量常年位于廣州前三，一手市場(chǎng)供應(yīng)量極大，供過(guò)于求，導(dǎo)致大部分時(shí)候都是買(mǎi)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商賣(mài)不上價(jià)，這是最本質(zhì)的原因。"

增城土地出讓維持低溫

雖說(shuō)從 6 月數(shù)據(jù)來(lái)看，增城樓市的銷(xiāo)售情況有所好轉(zhuǎn)，但在土拍市場(chǎng)，增城的土地掛牌出讓情況卻依然維持著低溫態(tài)勢(shì)。

在 6 月 17 日廣州公布的第二批集中供地名單中，總共掛牌出讓 14 宗土地，而增城的供地?cái)?shù)量肉眼可見(jiàn)地在減少，僅有 1 宗土地將掛牌出讓。

而回顧去年增城的土地市場(chǎng)情況，第一輪集中供地（2021 年 4 月 26 日、27 日），增城共出讓 18 宗地，成交 14 宗，兩天吸金超 225 億元；第二次集中供地（2021 年 9 月 26 日、27 日），逐漸冷清，增城共出讓 22 宗地，成交 7 宗土地，成交金額近 50 億元，相比首次土拍大為縮水；到了第三輪，當(dāng)時(shí)共推出了 17 宗土地，增城僅 1 宗地塊。

" 增城土拍數(shù)量的下滑，是一種綜合博弈后的市場(chǎng)結(jié)果，推出地塊太多，但最終流拍，這并不是大家想看到的結(jié)果。"7 月 4 日，華南城市研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孫不熟在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示。

在孫不熟看來(lái)，增城部分房源價(jià)格出現(xiàn)下降，最主要原因還是開(kāi)發(fā)商的策略選擇，" 以?xún)r(jià)換量 " 已成為多數(shù)開(kāi)發(fā)商共同的選擇。

" 增城房企去年底以來(lái)就一直在降價(jià)，現(xiàn)在還在延續(xù)。市場(chǎng)本身就是一個(gè)不斷調(diào)節(jié)的過(guò)程，降價(jià)只是調(diào)節(jié)過(guò)程的手段之一，部分偏遠(yuǎn)地區(qū)甚至降到了 1.2 萬(wàn)元 / 平方米左右，而價(jià)格下降，對(duì)剛需客來(lái)說(shuō)確實(shí)極具吸引力。"

從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，目前增城的成交量仍位居廣州前列，且 6 月數(shù)據(jù)出現(xiàn)了環(huán)比回升情況。據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，2022 年 6 月，廣州新房網(wǎng)簽共 11828 套，環(huán)比上升 67.89%；網(wǎng)簽面積 122 萬(wàn)平方米，環(huán)比上升 57.36%。其中，增城新房網(wǎng)簽 5921 套，環(huán)比上漲 320.23%，占全市總數(shù)的 50.06%。

據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域數(shù)據(jù)，截至 2022 年 5 月底，廣州 11 區(qū)的新房庫(kù)存平均去化周期為 15.4 月。從區(qū)域看，去化周期超過(guò) 12 個(gè)月的有 8 個(gè)區(qū)，僅黃埔、越秀、荔灣三個(gè)區(qū)去化周期低于 12 個(gè)月。其中，增城庫(kù)存數(shù)量為 2.8 萬(wàn)套（廣州庫(kù)存量最大區(qū)域），去化周期為 17.8 月。

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