本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：林心林

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曾引起 " 萬人搖 " 的網(wǎng)紅豪宅盤，迎來了謝幕時(shí)刻。

6 月 15 日，造勢(shì)許久的華潤(rùn)城最后一批房源公布了入圍結(jié)果。結(jié)合此前披露信息，華潤(rùn)城此次推出華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期、潤(rùn)府三期合計(jì) 344 套房源，均價(jià) 13.2 萬元 / 平方米，誠(chéng)意登記報(bào)名總?cè)藬?shù) 1108 批。

經(jīng)過審核，有 746 批復(fù)審入圍客戶，比例超 2：1，不足三倍的認(rèn)購(gòu)比例意味著此次華潤(rùn)城打新不需要看積分。

最終，華潤(rùn)城入圍并完成保證金凍結(jié)客戶 589 批，中簽率約為 58.4%，考慮到棄選率，預(yù)計(jì)此次入圍者買到房子的幾率還會(huì)更大。

若放在當(dāng)下的樓市，這一中簽率表現(xiàn)并沒不算差勁，但對(duì)于現(xiàn)象級(jí)網(wǎng)紅豪宅盤來說，顯然有些 " 辜負(fù) " 其過往的美名。

從 2014 年首次開盤至今，華潤(rùn)城創(chuàng)造了許多樓市記憶，雨中排隊(duì)、萬人搖號(hào)、數(shù)次日光、代持風(fēng)波等等，一旦新房入市必引來熱議。在這八年間，華潤(rùn)城實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)五年漲三倍的奇跡，但也在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷中面臨日光神話終結(jié)。

" 華潤(rùn)城已經(jīng)跌落神壇了，神盤成為歷史了。" 曾經(jīng)參與過潤(rùn)璽一期打新的買家彭欣感嘆道。

就在華潤(rùn)城推出最后一批住宅房源的同時(shí)，深圳有 7 個(gè)新盤、累計(jì) 3082 套新房拿到預(yù)售證，迎來浩浩蕩蕩的新盤入市潮。而截至 6 月中旬，海德園仍是今年深圳樓市唯一一個(gè)需要積分制的樓盤。

日光盤走下神壇，如今中簽率達(dá)五成

在深圳的網(wǎng)紅盤名單里，華潤(rùn)城絕對(duì)是可以霸榜的角色。

最早在 2007 年，華潤(rùn)置地以 60 億元拿下大沖村舊改，整個(gè)項(xiàng)目建筑面積 280 萬平方米，是彼時(shí)廣東最大的舊改項(xiàng)目，片區(qū)房?jī)r(jià)在 9000 元 / 平方米；2011 年，華潤(rùn)置地開始針對(duì)大沖村項(xiàng)目進(jìn)行全面操刀改造，約 1500 棟破舊建筑被拆除。

此后十年間，這個(gè)位于南山科技園的村落搖身一變，成為深圳高新區(qū)的重要配套基地，高收入群體聚集、城市主干道交匯、萬象天地商業(yè)配套，片區(qū)的房?jī)r(jià)隨之不斷推高。

作為大沖村商品住宅部分的華潤(rùn)城，便見證了這一樓市神話。

2014 年 10 月，華潤(rùn)城推出潤(rùn)府一期產(chǎn)品，均價(jià) 4.7 萬元 / 平方米，開盤當(dāng)日售罄；2015 年，潤(rùn)府二期以最低單價(jià) 6 萬元 / 平方米入市，同樣開盤售罄。

2018 年潤(rùn)府三期的開盤，擦出了深圳樓市的一團(tuán)火花。雖然彼時(shí)新盤入市均價(jià)已漲到了 8.5 萬元 / 平方米，但潤(rùn)府一期的二手掛牌價(jià)已經(jīng)超過 10 萬元 / 平方米，" 打中即賺 500 萬元 " 的價(jià)差套現(xiàn)空間，吸引了上萬名購(gòu)房者雨中排隊(duì)選房，也是在此之后深圳明確規(guī)定新盤認(rèn)籌人數(shù)不得超過房源數(shù)的三倍。

2020 年，潤(rùn)璽一期的入市將這場(chǎng)造富運(yùn)動(dòng)推至高潮。當(dāng)時(shí)推售的 1171 套房源備案均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了 13.1 萬元 / 平方米，近 5 萬元 / 平方米的價(jià)差還是吸引了 9687 批客戶認(rèn)籌，中簽率僅為 12%。

在 2021 年之前，華潤(rùn)城延續(xù)了近七年的 " 開盤即日光 " 的紀(jì)錄。

直到當(dāng)年 12 月，潤(rùn)璽二期的開盤讓這一紀(jì)錄戛然而止。2021 年 12 月，潤(rùn)璽二期以均價(jià) 13.2 萬元 / 平方米的價(jià)格入市，推售 1024 套房源，僅吸引 1486 批客戶認(rèn)籌，開盤當(dāng)日仍剩余 200 套房源。

此后，華潤(rùn)置地用了半年的時(shí)間才得以售罄。這半年，華潤(rùn)城開啟了全民營(yíng)銷賣房，經(jīng)紀(jì)人推薦新客戶購(gòu)買可獲得 5000 元 / 套的稅前獎(jiǎng)勵(lì)。

" 前兩個(gè)月，我路過大沖村的時(shí)候，還看到一個(gè)碩大的潤(rùn)璽二期廣告牌，沒想到華潤(rùn)城都開始自降身價(jià)了。" 彭欣稱。直到今年 5 月底，華潤(rùn)城官方宣布潤(rùn)璽二期已售罄，距離開盤已過去半年。

6 月 10 日，華潤(rùn)城開啟了最后一期共 344 套房源的誠(chéng)意登記，戶型為 120 平方米，均價(jià)與去年持平。早在開售之前，針對(duì)此次華潤(rùn)城需不需要積分、會(huì)不會(huì)日光的討論就不斷——有擁護(hù)者認(rèn)為，華潤(rùn)城是深圳樓市最后的倔強(qiáng)；但也有人認(rèn)為，華潤(rùn)城已跌落神壇。

改善買家李莉在糾結(jié)了半個(gè)月后，最后沒有參與華潤(rùn)城打新。李莉告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，她考慮得比較多的是自住因素，而新推的潤(rùn)璽二期，是華潤(rùn)城幾期項(xiàng)目中容積率最高的，且靠近沙河西路，擔(dān)心噪音影響比較大。

" 華潤(rùn)城現(xiàn)在房子密密麻麻，居住人員也很雜，說好的豪宅呢？" 李莉稱。

打新熱情下降，深圳新盤入市打折搶客

除了對(duì)產(chǎn)品的考慮，澆滅買房者、投資客們參與華潤(rùn)城打新熱情的，更多是當(dāng)前的市場(chǎng)行情。

放在過去幾年，打新空間大、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快，是華潤(rùn)城受熱捧的主要原因。

從華潤(rùn)城潤(rùn)府一期開盤至今，華潤(rùn)城住宅的一手均價(jià)已從最早的 4.7 萬元 / 平方米漲到了 13 萬元 / 平方米，二手房?jī)r(jià)更一度超過 18 萬元 / 平方米，八年間漲了三倍多。以華潤(rùn)城一期業(yè)主為例，轉(zhuǎn)手能賺上千萬。

然而，各種調(diào)控政策及市場(chǎng)下行背景下，目前華潤(rùn)城的二手成交價(jià)已下探至 16 萬元 / 平方米左右，相比高峰期跌去了十分之一；價(jià)差也從 5 萬元 / 平方米縮小至 3 萬元 / 平方米。若加上二手交易時(shí)的稅費(fèi)、中介費(fèi)成本，以及交房期、鎖定期的持有成本，華潤(rùn)城的投資生意明顯沒有以前那么 " 香 " 了。

" 華潤(rùn)城的價(jià)值確實(shí)已消耗得差不多，片區(qū)也好、樓盤也好，往往是在最開始入市的時(shí)候價(jià)格投資價(jià)值最高。" 深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺說道。

鄧志旺還提及，因?yàn)槎诜e了不少投資客，所以華潤(rùn)城的二手房供應(yīng)量很大，隨著調(diào)控政策落實(shí)，二手房?jī)r(jià)格回落，目前華潤(rùn)城打新價(jià)差縮小、流動(dòng)性變差。

事實(shí)上，不止華潤(rùn)城這個(gè)神盤，如今深圳整體的打新都面臨著與前兩年迥然不同的情況。

"2020 年任何一個(gè)住宅新盤出來都是要靠積分，比如火了兩年的光明片區(qū)、西鄉(xiāng)沙井等等，現(xiàn)在市場(chǎng)冷靜下來了，很少出來所謂的網(wǎng)紅盤了，開發(fā)商給的傭金都變高了。" 深圳南山中介王明說道。

王明表示，最近像華潤(rùn)城這種有一定價(jià)差的樓盤還是會(huì)引起一定關(guān)注度，有三四個(gè)買家也會(huì)找他咨詢，但是買家的心態(tài)都不那么著急了。買家李莉就表示，最近深圳有許多預(yù)算內(nèi)的新房推出，選擇很多，自己準(zhǔn)備慢慢挑，" 接下來可能先去參與寶安都市茗薈的打新。"

截止 6 月 14 日，深圳 6 月已有 7 個(gè)新盤、累計(jì) 3082 套新房拿到預(yù)售證，包括京基智農(nóng)山海公館、華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期花園、深業(yè)云筑、招商雍和府、觀月臺(tái)等。此外，福田中心天元、安都市茗薈二期等樓盤也將在近期取證。

根據(jù)深圳住建局公布的數(shù)據(jù)，6 月深圳或?qū)⒂?31 個(gè)新盤待入市。此前 5 月，克而瑞數(shù)據(jù)顯示共 11 個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，合計(jì)推貨 4394 套。

對(duì)比今年一季度僅僅 7 個(gè)住宅項(xiàng)目入市，近期深圳迎來了今年第一波推盤入市高潮。

供應(yīng)端火熱，整體去化率卻平平?？硕饠?shù)據(jù)顯示，深圳 5 月份成交量?jī)r(jià)齊跌，成交均價(jià) 66276 元 / 平方米，環(huán)比下跌 8.4%，新盤去化處于低位、項(xiàng)目分化加劇，豪宅盤海德園 A 區(qū)、招商仕林臻邸熱銷，但不少住宅新盤的認(rèn)籌人數(shù)不足 1:1、開盤去化不到一半，甚至不少無需搖號(hào)。

此外，開發(fā)商為了搶客，甚至不少總價(jià) 500 多萬元的剛需盤推出了促銷打折的信息，如位于光明的特發(fā)觀月臺(tái)推出 9.1 折；招商雍和府則推出總價(jià)減 3 萬元 / 套。

" 總體來看，整個(gè)深圳市場(chǎng)有所回暖，但是并沒有明顯的改善，而且最近的新盤也比較多、樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)還是處于一個(gè)比較焦灼的狀態(tài)。" 鄧志旺說道。