最近，房貸利率低至 4.25%引起熱議，不少在去年以高位利率上車的買家直呼 " 虧了 "。

(相關(guān)資料圖)

值此背景下，有些中介瞄準(zhǔn)了買家這一心態(tài)，竟推出 "房貸利率高轉(zhuǎn)低" 的產(chǎn)品，以博得市場(chǎng)眼球。

無(wú)獨(dú)有偶，樓市君有粉絲也面臨同樣的 " 誘惑 "，那么這類產(chǎn)品到底靠不靠譜？有什么操作風(fēng)險(xiǎn)？

粉絲與樓市君聊天截圖

房貸利率還能 " 高轉(zhuǎn)低 "？

背后操作不簡(jiǎn)單，月供低但總利息高

隨著房貸利率頻頻下調(diào)，從去年的高位 5.85% 到目前最低僅需 4.25%，一聽(tīng)到有 " 高轉(zhuǎn)低 " 的操作，很多高位買入的粉絲已經(jīng)開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。

首先，提醒大家，目前廣州的銀行是沒(méi)有這類產(chǎn)品及政策可以操作的。

至于按揭中介口中的高轉(zhuǎn)低利率產(chǎn)品是啥，又是如何操作的？

樓市君順騰摸瓜下發(fā)現(xiàn)，按揭中介口中轉(zhuǎn)低利率產(chǎn)品，實(shí)則為按揭貸款轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸款。

實(shí)際上就是通過(guò)按揭公司 / 銀行先墊資還清原有房貸，等房子解押之后，再把解押后的房子拿去跟按揭公司 / 銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸。

具體的操作流程如下：

1、墊資解押：聯(lián)系按揭公司 / 銀行，墊資先還清原有房貸，房子就可以順利解押。

2、抵押貸款：將房子重新抵押給銀行申請(qǐng)貸款（經(jīng)營(yíng)貸）。

3、還清墊資：（經(jīng)營(yíng)貸）貸款批復(fù)下來(lái)之后，再把欠按揭公司 / 銀行的墊資費(fèi)還上。

4、正常月供：每月正常還貸款（經(jīng)營(yíng)貸）月供。

這樣一套流程操作下來(lái)，要點(diǎn)在于表面上看起來(lái)，利率會(huì)比原來(lái)房貸利率低很多，從而達(dá)到省錢的目的。

至于其中具體需要承擔(dān)多少利息和費(fèi)用，真的能省下錢嗎？

樓市君咨詢了按揭中介，其表示，現(xiàn)在轉(zhuǎn)貸，最長(zhǎng)可以轉(zhuǎn) 10 年期，利率僅需 3.7%。

相當(dāng)于如果是貸款 100 萬(wàn)，10 年內(nèi)僅需每月還約 3083 元利息，總共需要支付約 37 萬(wàn)利息，10 年到期后再還上本金或者續(xù)貸 / 轉(zhuǎn)貸。

樓市君與按揭中介聊天截圖

對(duì)比起來(lái)，如果同樣是 100 萬(wàn)等額本息，按高位的 5.85% 算，10 年期月供約 1.1 萬(wàn)，總利息約 32.3 萬(wàn)。（每月還款額 =100 萬(wàn) × [ 5.85%× ( 1+5.85% ) ^120 ] ÷ { [ ( 1+5.85% ) ^120 ] -1}=11026.87；總利息 =120×11026.87-100 萬(wàn) =323224.80）

同等條件下，低利率產(chǎn)品總利息 37 萬(wàn)，而正常的房貸總利息僅約 32.3 萬(wàn)，誰(shuí)省誰(shuí)虧不是一目了然？

不僅如此，按揭公司或者銀行先墊資還清房貸，還涉及到一個(gè)墊資費(fèi)未算進(jìn)去。

樓市君咨詢了多家按揭中介，得知目前墊資費(fèi)用最低萬(wàn) 5/ 天，月息一般在1.5-3%之間。

而經(jīng)營(yíng)貸的放款時(shí)間最短需要一周，慢的話 2-3 周。

按最快最低的來(lái)算，貸 100 萬(wàn)一周需要支付 3500 元墊資費(fèi)，如果不慎拖上一月，則需支付1.5-3 萬(wàn)不等。

可能很多人會(huì)說(shuō)，盡管低利率產(chǎn)品需要支付的利息多些，但表面利率低、月供低，且墊資費(fèi)也只是小頭，想減輕月供壓力的朋友可以考慮？

需支付注冊(cè)費(fèi)、中介費(fèi)等各種費(fèi)用

政府出臺(tái)新政提醒不要使用經(jīng)營(yíng)貸買房

別忘了，這種產(chǎn)品除了總利息高之外，先不說(shuō)其中的風(fēng)險(xiǎn)，它還存在著另外三大不足：

一是貸款期限短，一般為 3-10 年，期限越長(zhǎng)需要的資質(zhì)要求越高。

二是經(jīng)營(yíng)貸主體需要有經(jīng)營(yíng)證明（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司、個(gè)體戶）等，注冊(cè)費(fèi)大概是 3500 元，每一年的維護(hù)費(fèi)用大概 6000 元不等，又是一筆不菲的花銷。

三是找中介機(jī)構(gòu)幫忙辦理，需要支付一定的中介費(fèi)，一般情況下 300 萬(wàn)以內(nèi)需支付 1%、300 萬(wàn)以上需要支付 0.8% 的中介費(fèi)。

貸款 100 萬(wàn)的中介費(fèi)就大概是 1 萬(wàn)元，這還不包括流水、資質(zhì)不好所需支付的 " 溝通費(fèi) " 等其他成本。

林林總總加起來(lái)，支付了大幾萬(wàn)的費(fèi)用之后，貸款終于批下來(lái)，但還要承擔(dān)兩方面的風(fēng)險(xiǎn)。

一方面，是來(lái)自于按揭公司 / 銀行的風(fēng)險(xiǎn)，以 10 年期為例，不要以為貸款批下來(lái)了就可以一勞永逸。

按揭公司 / 銀行對(duì)于這類產(chǎn)品的審批一般是 3 年一次，如果 3 年后，發(fā)生審批政策改變或者自身資質(zhì)變差等其他不確定因素，就可能會(huì)面臨被抽貸。

另一方面，是政策層面對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸流入樓市一向都是嚴(yán)打嚴(yán)控，被發(fā)現(xiàn)的不僅要抽貸，可能還要承擔(dān)高額的罰款。

此前就有過(guò)先例，因?yàn)?5 月做了一筆抵押經(jīng)營(yíng)性貸款，6 月買房，卻無(wú)法通過(guò)銀行按揭，遭遇抽貸。

截圖來(lái)源：深圳融易

并且，近期，為防范新建商品房交易風(fēng)險(xiǎn)，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也發(fā)布《廣州市新建商品房交易事項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)提示》。

截圖來(lái)源：廣州市住建局

其中就有提到一條，要根據(jù)自身資金情況量力而行，不要使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等金融產(chǎn)品購(gòu)買新建商品房。

對(duì)此，樓市君還是提醒大家一聲，轉(zhuǎn)低利率產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較大，走正規(guī)貸款途徑才更為保險(xiǎn)。