一面是各地紛紛松綁，一面是樓市 " 量價齊跌 "，房地產(chǎn)的拐點真的到了嗎？

01

房價跌了

內(nèi)疫情，外摩擦，形勢的不樂觀，嚴重影響投資及消費預期。

在 4 個月前的一篇文章中，我們就做出了兩個判斷：

1. 中國經(jīng)濟的現(xiàn)狀是 " 需求收縮、供給沖擊、預期轉(zhuǎn)弱 "，實際上說的是一種 " 通縮 " 的狀態(tài)，且會持續(xù)一段時間。故而一定會貨幣寬松，來投資基建，想辦法給經(jīng)濟打一針強心劑。

2. 樓市已經(jīng)開始走弱，不要盼著市場底、政策底，不要和周期對著干。

如今，兩條預測都命中了。

2022 年一季度 GDP 同比增長 4.8%。其中，消費增長 3.3%，工業(yè)增長 5.5%，固定資產(chǎn)投資增長 9.3%。

可見，投資，尤其是基建投資，在穩(wěn)經(jīng)濟中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。

而在基建的拉動下，房地產(chǎn)仍未出現(xiàn)明顯逆轉(zhuǎn)。一季度，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 0.7%，勢頭一路下行。

而這一數(shù)據(jù)，已經(jīng)是有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的歷史最低水平，比 2020 年疫情時期那會兒還要低。

當然，如果只是房地產(chǎn)投資下行，也不能說明什么太大的問題，一季度統(tǒng)計局披露出的另一條數(shù)據(jù)才是真的震撼。

中國平均房價，10 多年來首次下跌！

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2021 年全國平均房價為 10139 元 / 平，然而今年一季度跌至 9552 元 / 平，與 2021 年相比，下降 589 元 / 平，接近 2019 年房價水平。

房價跌回三年前。

從 2010 年開始，全國房價連續(xù) 12 年上漲，就連 2016 年下半年的強調(diào)控（限購、限貸、限售等）也沒能阻礙房價持續(xù)上升，唯獨這次，房價開始回調(diào)。

只能說房住不炒成為現(xiàn)實，近在眼前了。

02

量價齊跌

記得去年下半年，房住不炒的壓力很大，各大城市像一日三餐吃飯一樣，頻繁出臺樓市調(diào)控政策。于是，有一些聲音傳出來，核心意思是當下樓市搞成這樣，是因為國內(nèi)樓市調(diào)控太嚴格了，所以房價才漲不起來。如果調(diào)控放開，全國的房價就能漲得飛起來。

然而事實證明，這個想法完全錯了。

昆明、蘭州、福州、鄭州等等大中小城市一股腦兒把樓市都給放開了，取消限購及限售、降低首付比例、發(fā)放購房補貼。

結(jié)果啥用沒有，樓市繼續(xù)躺平。

2022 年 1-3 月，全國商品房銷售面積 31056 萬平方米，同比下滑 13.78%，其中住宅銷售面積下滑 18.64%，連續(xù)兩個月出現(xiàn)負增長。

全國商品房銷售額為 29655 億元，同比降幅 22.73%，住宅銷售金額降幅 25.62%，均較上個月繼續(xù)擴大。

全國 70 城新建商品住宅房價同比下跌的城市為 29 個，二手房住宅價格下降的城市為 47 個，占比一半以上。

不管是新房還是二手房，大量城市的房價都在跌。

除了樓市的銷售面積、銷售額、價格在跌以外，居民購買住房的意愿也在跌。

大家買房，最基本的條件是什么？是錢和人，尤其是錢，沒錢，誰會把房子賣給你？人也重要，人都沒了，要房子也沒用了。

人口出生率在降，居民負債率在持續(xù)攀升，既沒錢，也沒人，房價上漲的動力，也就熄火了。

經(jīng)常關(guān)注經(jīng)濟學博士的朋友，應該也知道我從去年 3 月份開始，那會兒樓市還一片火熱的時候，就一直看空全國大部分地方的樓市。

也時常跟大家強調(diào)一個概念，叫" 量在價先 "。

去年開始是地產(chǎn)縮量階段，以深圳、上海為首的一線城市率先開啟成交量萎縮的時代，那時候很多人還沒有意識到成交量下跌意味著什么。

然而無論是股票還是房地產(chǎn)，一旦失去了成交量，失去了量能，那么價格便很難有支撐。即便價格勉強穩(wěn)住了，同樣很可能陷入 " 有價無市 " 的境況，沒有流動性，有房子也賣不出去。

樓市的 " 繁榮盛世 " 終有盡頭，不可能各大城市永遠上漲，這不符合常識。縱觀中國房地產(chǎn)的發(fā)展史，非常像復活節(jié)島的石像。

島上原住民利用島上遍布四處的巖石來雕刻巨大的石像，以紀念先祖。原始的部落制社會，受到生產(chǎn)力限制，要運輸和建設(shè)高十幾米、重幾十噸的巨大巖石雕像需要砍伐樹木來制造運輸工具。

島上各個部落之間就開始興起了攀比之風——看誰建的石像更大更好，就說明誰的日子更好更富有。霎時間，復活節(jié)島興起一股 " 石像大躍進 " 運動。這些巨大的石像幾乎成了當?shù)鼐用裎ㄒ坏男叛觥?/p>

由于建設(shè)石像需要大量的木材來制造工具，所以原住民就開始不停地砍樹。這一石像 " 軍備競賽 " 持續(xù)了很多代人，最后的結(jié)果就是島上的棕櫚樹基本上都被砍光，生態(tài)環(huán)境遭到嚴重破壞。

可想而知，其結(jié)局就是環(huán)境惡化，糧食減產(chǎn)，發(fā)生大饑荒，很多居民都被餓死了。隨著石像越建越多，人口反而越來越少。據(jù)考察，復活節(jié)島原住居民最多的時候是有大約 2 萬人。但是荷蘭航海家羅赫芬登上復活節(jié)島的時候，島上的居民只剩下不到 2000 人。

今天中國越來越多的房產(chǎn)，和復活節(jié)島的情況如出一轍。樓市不能帶來先進生產(chǎn)力，遍地全國的房產(chǎn)也不能當飯吃。

03

美國加息，擠兌泡沫

那既然泡沫都持續(xù)這么長的時間了？為什么會在這時候才出現(xiàn)泡沫要破滅的信號？

這和近期美國加息有關(guān)。

最近，10 年期美國國債的名義收益率（不考慮通脹因素）一度攀升至 2.98％，為 2018 年以來的最高水平。而 10 年期美國國債實際收益率剛剛轉(zhuǎn)為正值，此前一直是復制。

美國加息很有可能導致全世界資產(chǎn)泡沫連環(huán)破裂，是個非常危險的訊號！在往期文中曾分析過，美國十年期國債收益率是全球金融資本的定價之錨。其收益率的波動最為直接的影響就是會導致全球風險資產(chǎn)進行重新估值。

舉一個美股的例子：

標準普爾里的公司每年發(fā)放股息平均是1.75%左右。炒股的朋友都知道，資金體量大的主力資金，他很難通過一時的上漲賺到錢。

這一點在美股里更為明顯，很多是依靠長期投資收取股息來獲得收益。資金量足夠大，每年光是靠股息都有非?？捎^的收益。

這就不難想到，一旦美國十年期國債收益率超過 1.75%，會是什么后果。

資本是逐利的，很多大資本就會考慮來購買債券，拋售股票或者其他資產(chǎn)。買股票，公司發(fā)股息，有時高有時低。但是如果如果買美國的國債，他有高于 1.75% 的穩(wěn)定無風險收益。

所以，超過臨界點后，債券和股票之間就會形成蹺蹺板效應，成為股市資金流出的分水嶺。

更為嚴重的是，一直以來都有大量美元游離在世界各地。美債收益率上升，必然導致美元回流進美債市場。

而這些沉淀在市場中的美元外溢，那些之前存有巨大泡沫的資產(chǎn)領(lǐng)域，將遭受嚴峻考驗。

特別是部分新興經(jīng)濟體，樓價、地價、金融市場全都處于價值高位。如果美元抽離，股、債、樓、匯的泡沫大概率因為這根導火線而迅速破滅。

進而就是全球資產(chǎn)價值重估。

近期美元匯率一路走高，日元、人民幣匯率一路下跌，印證了這個趨勢。

匯率說明什么？匯率下跌說明對該貨幣的需求減少，有大量拋售的壓力。而美元匯率上升，說明有大量的其他貨幣正在兌換成美元。

世界各地的股、債、樓，都面臨巨大風險。

04

樓市不行了？

那既然現(xiàn)在房價開始降了？全球經(jīng)濟也進入去泡沫化階段了，房地產(chǎn)是不是要完蛋了？

問出這話，那只能說明思維還停留在 " 二極管 " 模式。

房地產(chǎn)在他們眼中，要么是雞犬升天全國普漲，要么是百鬼夜行四處暴雷。事實上，在中國以外的地方，地產(chǎn)泡沫已經(jīng)破滅了很多次。十次危機九次地產(chǎn)，全球歷史上大的經(jīng)濟危機多與房地產(chǎn)有關(guān)。然而，經(jīng)歷了這些危機后樓市完蛋了嗎？經(jīng)濟完蛋了嗎？

1920-1926，美國佛羅里達房產(chǎn)泡沫。

1987-1992，日本房地產(chǎn)泡沫。

1988-1993，海南房產(chǎn)泡沫。

1997 年，亞洲金融風暴，香港房產(chǎn)泡沫。

2008 年，美國次貸危機。

所謂房地產(chǎn)的 " 雷曼時刻 " 光是在中國，就發(fā)生了兩次。離我們最近的是美國的次貸危機，沒錯，聽上去是金融危機，其實是由地產(chǎn)引發(fā)的系統(tǒng)性風險。

那它是怎么發(fā)生的呢？說得簡單點，房貸放出去太多，結(jié)果爆雷了；大量金融機構(gòu)破產(chǎn)，美元差點在一夜之間爆掉。

于是美國的房價經(jīng)歷了史上最大一次過山車體驗，紛紛腰斬、腳踝斬。

但是次貸危機的影響逐漸退散之后，發(fā)生了什么？美國大部分地方的房價被打回原形，但經(jīng)濟增長強勢的地方，房價在危機過后一路猛漲。

其中最典型的是美國的灣區(qū)。

洛杉磯的房價指數(shù)在次貸危機后，從低谷的 159.84，在 2017 年回升到了 261.25，增長了 63.4%。

舊金山的房價指數(shù)在次貸危機后，曾經(jīng)一度跌到 119.87，2017 年房價指數(shù)回升到了 237.5，相比低谷時期增長了 98.1%，幾乎翻了一倍。

圣迭戈的房價在次貸危機后跌到 145.38，2017 年回升到了 240.08，增長了 65.1%。

現(xiàn)在，美國逐漸從疫情中恢復，灣區(qū)的房價再度迎來新一波的暴漲。今年 1 月灣區(qū)房價同比增長了 14.88%，這是自次貸危機以來的最高水平，創(chuàng) 30 多年最大漲幅。

從美國的情況就不難看出一個趨勢，地產(chǎn)泡沫總有破滅的一天，但破滅不意味著徹底完蛋，反而意味著新周期的開始。

更何況地產(chǎn)是周期之母，地產(chǎn)的動態(tài)往往也反映了整體的經(jīng)濟動向。

在去泡沫化的過程中，整體估值不可避免面臨下殺，但中期來看地產(chǎn)會面臨結(jié)構(gòu)性的分化趨勢。產(chǎn)業(yè)脆弱、人口流出，經(jīng)濟預期不足的城市會失去支持，甚至陷入跌跌不休的狀態(tài)。

而人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)完備、經(jīng)濟承壓能力強的城市，房價也會有強支撐。類比美國灣區(qū)的情況，中國也有灣區(qū)。

從這些方面來看，未來樓市會越來越向股市，買樓跟炒股一樣，都會成為一門技術(shù)活。