一面是各地紛紛松綁，一面是樓市 " 量?jī)r(jià)齊跌 "，房地產(chǎn)的拐點(diǎn)真的到了嗎？

01

房?jī)r(jià)跌了

內(nèi)疫情，外摩擦，形勢(shì)的不樂(lè)觀，嚴(yán)重影響投資及消費(fèi)預(yù)期。

在 4 個(gè)月前的一篇文章中，我們就做出了兩個(gè)判斷：

1. 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀是 " 需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱 "，實(shí)際上說(shuō)的是一種 " 通縮 " 的狀態(tài)，且會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。故而一定會(huì)貨幣寬松，來(lái)投資基建，想辦法給經(jīng)濟(jì)打一針強(qiáng)心劑。

2. 樓市已經(jīng)開(kāi)始走弱，不要盼著市場(chǎng)底、政策底，不要和周期對(duì)著干。

如今，兩條預(yù)測(cè)都命中了。

2022 年一季度 GDP 同比增長(zhǎng) 4.8%。其中，消費(fèi)增長(zhǎng) 3.3%，工業(yè)增長(zhǎng) 5.5%，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng) 9.3%。

可見(jiàn)，投資，尤其是基建投資，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。

而在基建的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)仍未出現(xiàn)明顯逆轉(zhuǎn)。一季度，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速 0.7%，勢(shì)頭一路下行。

而這一數(shù)據(jù)，已經(jīng)是有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的歷史最低水平，比 2020 年疫情時(shí)期那會(huì)兒還要低。

當(dāng)然，如果只是房地產(chǎn)投資下行，也不能說(shuō)明什么太大的問(wèn)題，一季度統(tǒng)計(jì)局披露出的另一條數(shù)據(jù)才是真的震撼。

中國(guó)平均房?jī)r(jià)，10 多年來(lái)首次下跌！

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021 年全國(guó)平均房?jī)r(jià)為 10139 元 / 平，然而今年一季度跌至 9552 元 / 平，與 2021 年相比，下降 589 元 / 平，接近 2019 年房?jī)r(jià)水平。

房?jī)r(jià)跌回三年前。

從 2010 年開(kāi)始，全國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù) 12 年上漲，就連 2016 年下半年的強(qiáng)調(diào)控（限購(gòu)、限貸、限售等）也沒(méi)能阻礙房?jī)r(jià)持續(xù)上升，唯獨(dú)這次，房?jī)r(jià)開(kāi)始回調(diào)。

只能說(shuō)房住不炒成為現(xiàn)實(shí)，近在眼前了。

02

量?jī)r(jià)齊跌

記得去年下半年，房住不炒的壓力很大，各大城市像一日三餐吃飯一樣，頻繁出臺(tái)樓市調(diào)控政策。于是，有一些聲音傳出來(lái)，核心意思是當(dāng)下樓市搞成這樣，是因?yàn)閲?guó)內(nèi)樓市調(diào)控太嚴(yán)格了，所以房?jī)r(jià)才漲不起來(lái)。如果調(diào)控放開(kāi)，全國(guó)的房?jī)r(jià)就能漲得飛起來(lái)。

然而事實(shí)證明，這個(gè)想法完全錯(cuò)了。

昆明、蘭州、福州、鄭州等等大中小城市一股腦兒把樓市都給放開(kāi)了，取消限購(gòu)及限售、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。

結(jié)果啥用沒(méi)有，樓市繼續(xù)躺平。

2022 年 1-3 月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 31056 萬(wàn)平方米，同比下滑 13.78%，其中住宅銷(xiāo)售面積下滑 18.64%，連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為 29655 億元，同比降幅 22.73%，住宅銷(xiāo)售金額降幅 25.62%，均較上個(gè)月繼續(xù)擴(kuò)大。

全國(guó) 70 城新建商品住宅房?jī)r(jià)同比下跌的城市為 29 個(gè)，二手房住宅價(jià)格下降的城市為 47 個(gè)，占比一半以上。

不管是新房還是二手房，大量城市的房?jī)r(jià)都在跌。

除了樓市的銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額、價(jià)格在跌以外，居民購(gòu)買(mǎi)住房的意愿也在跌。

大家買(mǎi)房，最基本的條件是什么？是錢(qián)和人，尤其是錢(qián)，沒(méi)錢(qián)，誰(shuí)會(huì)把房子賣(mài)給你？人也重要，人都沒(méi)了，要房子也沒(méi)用了。

人口出生率在降，居民負(fù)債率在持續(xù)攀升，既沒(méi)錢(qián)，也沒(méi)人，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力，也就熄火了。

經(jīng)常關(guān)注經(jīng)濟(jì)學(xué)博士的朋友，應(yīng)該也知道我從去年 3 月份開(kāi)始，那會(huì)兒樓市還一片火熱的時(shí)候，就一直看空全國(guó)大部分地方的樓市。

也時(shí)常跟大家強(qiáng)調(diào)一個(gè)概念，叫" 量在價(jià)先 "。

去年開(kāi)始是地產(chǎn)縮量階段，以深圳、上海為首的一線城市率先開(kāi)啟成交量萎縮的時(shí)代，那時(shí)候很多人還沒(méi)有意識(shí)到成交量下跌意味著什么。

然而無(wú)論是股票還是房地產(chǎn)，一旦失去了成交量，失去了量能，那么價(jià)格便很難有支撐。即便價(jià)格勉強(qiáng)穩(wěn)住了，同樣很可能陷入 " 有價(jià)無(wú)市 " 的境況，沒(méi)有流動(dòng)性，有房子也賣(mài)不出去。

樓市的 " 繁榮盛世 " 終有盡頭，不可能各大城市永遠(yuǎn)上漲，這不符合常識(shí)?？v觀中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展史，非常像復(fù)活節(jié)島的石像。

島上原住民利用島上遍布四處的巖石來(lái)雕刻巨大的石像，以紀(jì)念先祖。原始的部落制社會(huì)，受到生產(chǎn)力限制，要運(yùn)輸和建設(shè)高十幾米、重幾十噸的巨大巖石雕像需要砍伐樹(shù)木來(lái)制造運(yùn)輸工具。

島上各個(gè)部落之間就開(kāi)始興起了攀比之風(fēng)——看誰(shuí)建的石像更大更好，就說(shuō)明誰(shuí)的日子更好更富有。霎時(shí)間，復(fù)活節(jié)島興起一股 " 石像大躍進(jìn) " 運(yùn)動(dòng)。這些巨大的石像幾乎成了當(dāng)?shù)鼐用裎ㄒ坏男叛觥?/p>

由于建設(shè)石像需要大量的木材來(lái)制造工具，所以原住民就開(kāi)始不停地砍樹(shù)。這一石像 " 軍備競(jìng)賽 " 持續(xù)了很多代人，最后的結(jié)果就是島上的棕櫚樹(shù)基本上都被砍光，生態(tài)環(huán)境遭到嚴(yán)重破壞。

可想而知，其結(jié)局就是環(huán)境惡化，糧食減產(chǎn)，發(fā)生大饑荒，很多居民都被餓死了。隨著石像越建越多，人口反而越來(lái)越少。據(jù)考察，復(fù)活節(jié)島原住居民最多的時(shí)候是有大約 2 萬(wàn)人。但是荷蘭航海家羅赫芬登上復(fù)活節(jié)島的時(shí)候，島上的居民只剩下不到 2000 人。

今天中國(guó)越來(lái)越多的房產(chǎn)，和復(fù)活節(jié)島的情況如出一轍。樓市不能帶來(lái)先進(jìn)生產(chǎn)力，遍地全國(guó)的房產(chǎn)也不能當(dāng)飯吃。

03

美國(guó)加息，擠兌泡沫

那既然泡沫都持續(xù)這么長(zhǎng)的時(shí)間了？為什么會(huì)在這時(shí)候才出現(xiàn)泡沫要破滅的信號(hào)？

這和近期美國(guó)加息有關(guān)。

最近，10 年期美國(guó)國(guó)債的名義收益率（不考慮通脹因素）一度攀升至 2.98％，為 2018 年以來(lái)的最高水平。而 10 年期美國(guó)國(guó)債實(shí)際收益率剛剛轉(zhuǎn)為正值，此前一直是復(fù)制。

美國(guó)加息很有可能導(dǎo)致全世界資產(chǎn)泡沫連環(huán)破裂，是個(gè)非常危險(xiǎn)的訊號(hào)！在往期文中曾分析過(guò)，美國(guó)十年期國(guó)債收益率是全球金融資本的定價(jià)之錨。其收益率的波動(dòng)最為直接的影響就是會(huì)導(dǎo)致全球風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)進(jìn)行重新估值。

舉一個(gè)美股的例子：

標(biāo)準(zhǔn)普爾里的公司每年發(fā)放股息平均是1.75%左右。炒股的朋友都知道，資金體量大的主力資金，他很難通過(guò)一時(shí)的上漲賺到錢(qián)。

這一點(diǎn)在美股里更為明顯，很多是依靠長(zhǎng)期投資收取股息來(lái)獲得收益。資金量足夠大，每年光是靠股息都有非?？捎^的收益。

這就不難想到，一旦美國(guó)十年期國(guó)債收益率超過(guò) 1.75%，會(huì)是什么后果。

資本是逐利的，很多大資本就會(huì)考慮來(lái)購(gòu)買(mǎi)債券，拋售股票或者其他資產(chǎn)。買(mǎi)股票，公司發(fā)股息，有時(shí)高有時(shí)低。但是如果如果買(mǎi)美國(guó)的國(guó)債，他有高于 1.75% 的穩(wěn)定無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益。

所以，超過(guò)臨界點(diǎn)后，債券和股票之間就會(huì)形成蹺蹺板效應(yīng)，成為股市資金流出的分水嶺。

更為嚴(yán)重的是，一直以來(lái)都有大量美元游離在世界各地。美債收益率上升，必然導(dǎo)致美元回流進(jìn)美債市場(chǎng)。

而這些沉淀在市場(chǎng)中的美元外溢，那些之前存有巨大泡沫的資產(chǎn)領(lǐng)域，將遭受?chē)?yán)峻考驗(yàn)。

特別是部分新興經(jīng)濟(jì)體，樓價(jià)、地價(jià)、金融市場(chǎng)全都處于價(jià)值高位。如果美元抽離，股、債、樓、匯的泡沫大概率因?yàn)檫@根導(dǎo)火線而迅速破滅。

進(jìn)而就是全球資產(chǎn)價(jià)值重估。

近期美元匯率一路走高，日元、人民幣匯率一路下跌，印證了這個(gè)趨勢(shì)。

匯率說(shuō)明什么？匯率下跌說(shuō)明對(duì)該貨幣的需求減少，有大量拋售的壓力。而美元匯率上升，說(shuō)明有大量的其他貨幣正在兌換成美元。

世界各地的股、債、樓，都面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

04

樓市不行了？

那既然現(xiàn)在房?jī)r(jià)開(kāi)始降了？全球經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入去泡沫化階段了，房地產(chǎn)是不是要完蛋了？

問(wèn)出這話，那只能說(shuō)明思維還停留在 " 二極管 " 模式。

房地產(chǎn)在他們眼中，要么是雞犬升天全國(guó)普漲，要么是百鬼夜行四處暴雷。事實(shí)上，在中國(guó)以外的地方，地產(chǎn)泡沫已經(jīng)破滅了很多次。十次危機(jī)九次地產(chǎn)，全球歷史上大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)多與房地產(chǎn)有關(guān)。然而，經(jīng)歷了這些危機(jī)后樓市完蛋了嗎？經(jīng)濟(jì)完蛋了嗎？

1920-1926，美國(guó)佛羅里達(dá)房產(chǎn)泡沫。

1987-1992，日本房地產(chǎn)泡沫。

1988-1993，海南房產(chǎn)泡沫。

1997 年，亞洲金融風(fēng)暴，香港房產(chǎn)泡沫。

2008 年，美國(guó)次貸危機(jī)。

所謂房地產(chǎn)的 " 雷曼時(shí)刻 " 光是在中國(guó)，就發(fā)生了兩次。離我們最近的是美國(guó)的次貸危機(jī)，沒(méi)錯(cuò)，聽(tīng)上去是金融危機(jī)，其實(shí)是由地產(chǎn)引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

那它是怎么發(fā)生的呢？說(shuō)得簡(jiǎn)單點(diǎn)，房貸放出去太多，結(jié)果爆雷了；大量金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，美元差點(diǎn)在一夜之間爆掉。

于是美國(guó)的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了史上最大一次過(guò)山車(chē)體驗(yàn)，紛紛腰斬、腳踝斬。

但是次貸危機(jī)的影響逐漸退散之后，發(fā)生了什么？美國(guó)大部分地方的房?jī)r(jià)被打回原形，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勢(shì)的地方，房?jī)r(jià)在危機(jī)過(guò)后一路猛漲。

其中最典型的是美國(guó)的灣區(qū)。

洛杉磯的房?jī)r(jià)指數(shù)在次貸危機(jī)后，從低谷的 159.84，在 2017 年回升到了 261.25，增長(zhǎng)了 63.4%。

舊金山的房?jī)r(jià)指數(shù)在次貸危機(jī)后，曾經(jīng)一度跌到 119.87，2017 年房?jī)r(jià)指數(shù)回升到了 237.5，相比低谷時(shí)期增長(zhǎng)了 98.1%，幾乎翻了一倍。

圣迭戈的房?jī)r(jià)在次貸危機(jī)后跌到 145.38，2017 年回升到了 240.08，增長(zhǎng)了 65.1%。

現(xiàn)在，美國(guó)逐漸從疫情中恢復(fù)，灣區(qū)的房?jī)r(jià)再度迎來(lái)新一波的暴漲。今年 1 月灣區(qū)房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)了 14.88%，這是自次貸危機(jī)以來(lái)的最高水平，創(chuàng) 30 多年最大漲幅。

從美國(guó)的情況就不難看出一個(gè)趨勢(shì)，地產(chǎn)泡沫總有破滅的一天，但破滅不意味著徹底完蛋，反而意味著新周期的開(kāi)始。

更何況地產(chǎn)是周期之母，地產(chǎn)的動(dòng)態(tài)往往也反映了整體的經(jīng)濟(jì)動(dòng)向。

在去泡沫化的過(guò)程中，整體估值不可避免面臨下殺，但中期來(lái)看地產(chǎn)會(huì)面臨結(jié)構(gòu)性的分化趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)脆弱、人口流出，經(jīng)濟(jì)預(yù)期不足的城市會(huì)失去支持，甚至陷入跌跌不休的狀態(tài)。

而人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)完備、經(jīng)濟(jì)承壓能力強(qiáng)的城市，房?jī)r(jià)也會(huì)有強(qiáng)支撐。類(lèi)比美國(guó)灣區(qū)的情況，中國(guó)也有灣區(qū)。

從這些方面來(lái)看，未來(lái)樓市會(huì)越來(lái)越向股市，買(mǎi)樓跟炒股一樣，都會(huì)成為一門(mén)技術(shù)活。