繼鄭州、哈爾濱等城市后，又一省會(huì)城市出臺(tái)全面穩(wěn)地產(chǎn)新政。

4 月 16 日，昆明市政府發(fā)布 25 條穩(wěn)地產(chǎn)新政，分別從加快商業(yè)商務(wù)用房去化，紓解疫情期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)困難，鼓勵(lì)多種方式回遷安置，優(yōu)化住房金融服務(wù)等 8 個(gè)方面制定相關(guān)政策。

其中需求端的政策為，通過(guò)適度調(diào)高住房公積金貸款額度、降低購(gòu)買二套住房首付款比例，加大對(duì)首套房、改善性住房等合理購(gòu)房需求的支持力度。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，昆明新政比較精細(xì)化，因城施策和落地性比較強(qiáng)，以去化過(guò)高的商業(yè)庫(kù)存和給企業(yè)紓困為主，供給側(cè)的措施比較多，而需求端刺激性的政策并不多，彰顯了政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，值得其他城市借鑒。預(yù)計(jì)更多弱二線及三四線城市或?qū)⒏M(jìn)放松調(diào)控，甚至刺激居民購(gòu)房消費(fèi)。市場(chǎng)底或?qū)⒃诙径鹊絹?lái)，成交或?qū)⑵蠓€(wěn)回升。

昆明發(fā)布 25 條穩(wěn)地產(chǎn)新政

4 月 16 日，昆明市政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期工作的意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》）。

《意見(jiàn)》共有八條 25 款，分別從加快商業(yè)商務(wù)用房去化，合理使用商業(yè)商務(wù)用地，紓解疫情期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)困難，鼓勵(lì)多種方式回遷安置，優(yōu)化營(yíng)商服務(wù)，優(yōu)化住房金融服務(wù)，有效防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，做好房地產(chǎn)市場(chǎng)輿情引導(dǎo)等 8 個(gè)方面制定相關(guān)政策。

《意見(jiàn)》將商業(yè)商務(wù)用房去化放在了首要位置，提出：通過(guò)商業(yè)商務(wù)用房去化情況確定商業(yè)商務(wù)用地供應(yīng)節(jié)奏；優(yōu)化商住配比；鼓勵(lì)將商務(wù)辦公用房改造為保障性租賃住房；允許將已供應(yīng)尚未開(kāi)工建設(shè)或在建的商業(yè)商務(wù)用地用于公共服務(wù)設(shè)施；鼓勵(lì)將閑置的商業(yè)辦公用房用于打造 " 雙創(chuàng)中心 "、發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)及非學(xué)科類培訓(xùn)等多種業(yè)態(tài)。

《意見(jiàn)》還鼓勵(lì)多種方式回遷安置。通過(guò)加大貨幣化安置力度，在居民、社區(qū)自愿的基礎(chǔ)上利用已建成的商業(yè)商務(wù)用房進(jìn)行等價(jià)值安置并適當(dāng)給予面積獎(jiǎng)補(bǔ)等靈活的安置方式，切實(shí)滿足多元化安置需求，在加大回遷安置效率的同時(shí)，促進(jìn)商業(yè)商務(wù)用房去化。

在優(yōu)化住房金融服務(wù)方面，《意見(jiàn)》提出，通過(guò)適度調(diào)高住房公積金貸款額度、降低購(gòu)買二套住房首付款比例，加大對(duì)首套房、改善性住房等合理購(gòu)房需求的支持力度。

在紓解企業(yè)困境方面，《意見(jiàn)》提出，允許 2021 年 6 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日期間繳納土地出讓價(jià)款的房地產(chǎn)項(xiàng)目延期（60 日）繳納土地款；允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)緩繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；進(jìn)一步簡(jiǎn)化規(guī)劃審批程序，緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力；進(jìn)一步健全完善預(yù)售資金監(jiān)管制度。

昆明商業(yè)商辦庫(kù)存去化壓力大

對(duì)于昆明出臺(tái)穩(wěn)地產(chǎn)政策的原因，昆明市政府表示，是為落實(shí)政府工作報(bào)告中的精神，堅(jiān)持 " 房住不炒 " 的定位，落實(shí)好房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

新政之所以把商業(yè)商務(wù)用房去化放在政策之首，是因?yàn)槔ッ魃虡I(yè)庫(kù)存較大。中指研究院昆明公司高級(jí)分析師張慶憲指出，數(shù)據(jù)顯示，截止 2022 年 3 月，昆明商業(yè)商務(wù)用房市場(chǎng)存量多達(dá) 1165 萬(wàn)㎡，去化周期超 90 個(gè)月，庫(kù)存高企，去化壓力大。

廣東省住房政策研究中心首席研究員也表示，昆明這類弱二線城市商業(yè)商辦庫(kù)存比較大。昆明的做法是存量增量一起考慮，銷售和改功能一起考慮。比如，對(duì)已收儲(chǔ)或未開(kāi)工的轉(zhuǎn)為保租房、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）、臨時(shí)綠地，建設(shè)養(yǎng)老托幼等公共設(shè)施。此外，政府或引導(dǎo)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)發(fā)展 " 共享辦公 "、非學(xué)科類培訓(xùn)等。甚至，回遷安置需求對(duì)接商業(yè)商務(wù)用房去化，這些都是創(chuàng)新舉措，多渠道化解商業(yè)庫(kù)存。

張慶憲也認(rèn)為，昆明將回遷安置需求與商業(yè)商務(wù)用房去化相結(jié)合，利用已建成的商業(yè)商務(wù)用房進(jìn)行等價(jià)值安置并適當(dāng)給予面積獎(jiǎng)補(bǔ)等方式，加大回遷安置效率，同時(shí)帶動(dòng)商業(yè)商務(wù)用房去化，一舉兩得。

值得注意的是，此次昆明在需求端的政策主要是公積金扶持，提高公積金額度，降低二次公積金貸款買房首付，而商業(yè)性按揭貸款方面并未有明確降首付等措施，限購(gòu)、限售等政策也未提及。

" 總的來(lái)說(shuō)，昆明的新政比較精細(xì)化，因城施策和落地性比較強(qiáng)，以去化過(guò)高的商業(yè)庫(kù)存和給企業(yè)紓困為主，供給側(cè)的措施比較多，而需求端刺激性的政策并不多，彰顯了政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，值得其他城市借鑒。" 李宇嘉說(shuō)。

市場(chǎng)底或?qū)⒃诙径鹊絹?lái)

證券時(shí)報(bào)記者梳理，4 月以來(lái) 16 天，已經(jīng)有衢州、秦皇島、大連、綿陽(yáng)、蘭州、麗水、臺(tái)州、安順、蘇州、南京、咸寧、荊門、黃石、上海、淮北、南平、宜昌、荊門、昆明等 20 城松綁了購(gòu)房政策，涉及限購(gòu)、限貸、限售、公積金貸款、房貸利率、購(gòu)房補(bǔ)貼等內(nèi)容。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)丁祖昱認(rèn)為，弱二線及三四線城市或?qū)⒏M(jìn)放松調(diào)控，甚至刺激居民購(gòu)房消費(fèi)。聚焦救市政策組合拳，主要通過(guò)以下兩方面展開(kāi)：

其一，市場(chǎng)維穩(wěn)層面：第一，調(diào)降落戶門檻，加快人才落戶，局部放松限購(gòu)。第二，放松公積金貸款，商貸首付比例按央行規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，降低房貸利率，縮短房貸周期。第三，棚改、舊改加快推進(jìn)，提高貨幣化安置比例。第四，財(cái)稅刺激托市，購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等均是政策選項(xiàng)。

其二，企業(yè)紓困層面：第一，調(diào)降商品房預(yù)售門檻，加快預(yù)售證審批進(jìn)度。第二，在嚴(yán)格落實(shí) " 保交樓 " 的同時(shí)，適度放松預(yù)售資金監(jiān)管，提高各施工節(jié)點(diǎn)提取比例。第三，降低土拍門檻，增加低價(jià)地、平價(jià)地供應(yīng)，降低競(jìng)買保證金，延期繳納土地款。

"4 月以來(lái)，蘇州、南京、福州等多個(gè)重點(diǎn)城市放松調(diào)控，各線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性輪動(dòng)，市場(chǎng)底或?qū)⒃诙径鹊絹?lái)，成交或?qū)⑵蠓€(wěn)回升。" 丁祖昱說(shuō)。

編輯：萬(wàn)健祎