指股網(wǎng)獲悉，中金發(fā)布研究報告稱，維持中海物業(yè)(02669)“跑贏行業(yè)”評級，考慮到公司第三方外拓提速以及增值服務(wù)持續(xù)發(fā)力，上調(diào)2022/23年盈利8%和8%至12.8億港元和16.7億港元(均同比增30%)，目標(biāo)價升7%至11.7港元，對應(yīng)30倍2022年市盈率，較當(dāng)前股價有32%的上行空間，當(dāng)前交易于23倍2022年市盈率。

事件：公司公布2021年度業(yè)績：營收同比增長44%至94.4億港元，凈利潤同比增長41%至9.8億港元，超出市場預(yù)期(一致預(yù)期9.2億港元，同比增長31%)，主要得益于公司管理規(guī)模擴(kuò)張?zhí)崴佟⒃鲋捣?wù)持續(xù)發(fā)力以及報表港元計價帶來的收入業(yè)績額外支撐。

中金主要觀點(diǎn)如下：

第三方外拓規(guī)模快速擴(kuò)張，非住宅業(yè)態(tài)占比明顯提升。

2021年末公司在管面積同比新增7,290萬至2.6億平米，同比增長39%;其中第三方面積占總在管面積比例27.6%，較2020年末大幅提升15個百分點(diǎn)。2021年公司在第三方外拓端持續(xù)發(fā)力，新增外拓合約面積5,809萬平米(同比大幅增長105%)，其中非住宅合約面積占比超過50%(2020年非住宅占比約30%);新增外拓對應(yīng)合約金額達(dá)39.4億港元(2021年公司基礎(chǔ)物業(yè)板塊收入66.1億港元，其中包干制/酬金制收入占比分別為95.4%/4.6%)。

增值服務(wù)持續(xù)發(fā)力，車位業(yè)務(wù)開始貢獻(xiàn)增量收入。

2021年公司增值服務(wù)板塊在低基數(shù)下重回較快增長，住戶增值服務(wù)及非住戶增值服務(wù)同比分別增長63%和53%至8.1和17.9億港元，合計占總收入比例提升2.0個百分點(diǎn)至27.5%。停車位業(yè)務(wù)在經(jīng)歷過去兩年孵化后收入貢獻(xiàn)有所提升，全年實(shí)現(xiàn)收入2.3億港元，同比增長超過10倍。

持續(xù)推進(jìn)管理效能優(yōu)化，包干制項目毛利率下半年明顯改善。

2021年公司包干制項目的基礎(chǔ)物管毛利率為10.8%(同比基本持平，其中1H21/2H21分別為9.2%/12.1%)，下半年明顯改善主要得益于公司采取的組織優(yōu)化、項目集約化管理、精準(zhǔn)用工及精準(zhǔn)分包等措施提升人均管理效能。年內(nèi)費(fèi)用管控表現(xiàn)良好，銷售管理費(fèi)用同比增長26%，低于其37%的毛利潤增速。

保持戰(zhàn)略定力，推進(jìn)十四五規(guī)劃穩(wěn)步向前。

公司堅定推進(jìn)其十四五期間的戰(zhàn)略規(guī)劃，目標(biāo)2021-25年關(guān)鍵運(yùn)營指標(biāo)復(fù)合增速不低于30%，且到2025年末內(nèi)接與外拓存量在管面積比以及基礎(chǔ)物管與增值服務(wù)收入比均達(dá)到1:1，并積極推進(jìn)十四五期間實(shí)現(xiàn)“利潤增長>收入增長>面積增長>員工數(shù)量增長”的高質(zhì)量發(fā)展?？紤]到公司基礎(chǔ)物業(yè)的優(yōu)質(zhì)品牌及增值服務(wù)的偏低基數(shù)，該行對其未來增長具備信心。

風(fēng)險提示：第三方項目外拓進(jìn)展不及預(yù)期，利潤率超預(yù)期下行風(fēng)險。