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原標(biāo)題：房地產(chǎn)業(yè)回歸良性循環(huán)亟須探索新發(fā)展模式

中央政治局會(huì)議曾多次明確提出，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)既是房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，也是市場(chǎng)主體的房地產(chǎn)生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)相互促進(jìn)。房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，既是促進(jìn)生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度、生態(tài)空間山清水秀的內(nèi)在要求，也會(huì)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、維護(hù)金融穩(wěn)定和增加就業(yè)中發(fā)揮重要的作用。

自2000年以來(lái)，地方政府以地生財(cái)和以財(cái)生地，開(kāi)發(fā)商“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”，金融機(jī)構(gòu)大量融資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，居民購(gòu)房升值和買房投資，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政增收和促進(jìn)就業(yè)發(fā)揮了一定的作用，也存在風(fēng)險(xiǎn)積累、資源錯(cuò)配、民生保障不足等問(wèn)題。在高質(zhì)量發(fā)展階段，在供求總體平衡的市場(chǎng)格局下，開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了房屋難賣-回款困難-外部融資緊-房企出現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)；地方政府出現(xiàn)了土地出讓量?jī)r(jià)齊降，地方財(cái)政收入銳減，地方債違約風(fēng)險(xiǎn)上升；居民觀望，房地產(chǎn)有效需求不足，等等。

房地產(chǎn)業(yè)需要探索新的發(fā)展模式，才能走出困境，回歸良性循環(huán)和健康發(fā)展。在政府層面，要逐步優(yōu)化地方政府財(cái)政收支結(jié)構(gòu)，降低對(duì)土地財(cái)政的依賴。中央政府應(yīng)優(yōu)化地方稅制，地方政府應(yīng)通過(guò)發(fā)展經(jīng)濟(jì)培育更多稅源，實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政的良性循環(huán)。在行業(yè)層面，鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。在生產(chǎn)方面，加大租賃房、高品質(zhì)生產(chǎn)生活用房等的供應(yīng)，鼓勵(lì)企業(yè)并購(gòu)重組和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售為主轉(zhuǎn)向租賃經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理。在分配方面，發(fā)展保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房解決新市民和青年人住房難題。在流通方面，支持租賃置換、賣舊換新等消費(fèi)升級(jí)。在消費(fèi)方面，鼓勵(lì)居民擴(kuò)大住房消費(fèi)，加強(qiáng)房產(chǎn)維護(hù)和社區(qū)更新。在金融方面，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行。

這需要多措并舉建立新的房地產(chǎn)發(fā)展模式。這不僅要協(xié)調(diào)參與主體的行為動(dòng)力機(jī)制，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制以及利益和風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，提高市場(chǎng)主體進(jìn)行房地產(chǎn)生產(chǎn)、分配、流通和消費(fèi)的積極性；還要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度、政府績(jī)效考核制度、信息公開(kāi)制度、金融與財(cái)政制度等外部制度環(huán)境，使外部制度環(huán)境和內(nèi)生動(dòng)力機(jī)制形成良性互動(dòng)。

一方面，完善土地、新房、二手房和租賃住房市場(chǎng)，加強(qiáng)土地與房屋市場(chǎng)、租賃與買賣市場(chǎng)的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，以及住房市場(chǎng)與住房保障的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。另一方面，政府主導(dǎo)，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，確保保障房的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問(wèn)題得到基本解決，新市民和青年的住房得到改善。而且，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度的頂層設(shè)計(jì)，出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，確保房地產(chǎn)制度和長(zhǎng)效機(jī)制的連續(xù)性和穩(wěn)定性；完善配套制度（財(cái)稅、金融、政府間關(guān)系制度設(shè)計(jì)和行政管理），積極打造房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度有效發(fā)揮作用的外部環(huán)境，創(chuàng)新激勵(lì)機(jī)制，通過(guò)集體土地入市、加強(qiáng)土地供應(yīng)、房屋品質(zhì)升級(jí)和品種創(chuàng)新等供給側(cè)改革，采取減稅降費(fèi)、補(bǔ)貼等手段，加大政策性金融、商業(yè)金融和REITS的支持力度，優(yōu)化監(jiān)管，激發(fā)市場(chǎng)主體的有效需求；完善央地關(guān)系，形成合理的財(cái)權(quán)事權(quán)關(guān)系，強(qiáng)化地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和住房保障績(jī)效考評(píng)機(jī)制；積極引進(jìn)和開(kāi)發(fā)大數(shù)據(jù)市場(chǎng)監(jiān)管和信息公開(kāi)，健全公眾參與，引導(dǎo)居民理性消費(fèi)，形成共建共治共享的社區(qū)更新和社會(huì)治理機(jī)制。（易成棟 夏西 作者單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院）