原標題：“房住不炒”才能“良性循環(huán)” 

對于2022年的房地產(chǎn)調控，中央經(jīng)濟工作會議明確，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

多位接受中國經(jīng)濟時報記者采訪的專家認為，未來房地產(chǎn)調控政策將側重引導市場預期平穩(wěn)，既包括房地產(chǎn)市場不會持續(xù)下行，不會爆發(fā)系統(tǒng)性風險的預期引導，也包括“房住不炒”長效機制不會改變，房地產(chǎn)市場將最終走向平穩(wěn)健康發(fā)展道路。

“房住不炒”才能最終實現(xiàn)“良性循環(huán)”

12月6日的中央政治局會議強調，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。消息一出，市場傳出一種聲音，認為政治局會議首次提出促進房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”且沒有提“房住不炒”是對行業(yè)的刺激舉措，有人猜測“房住不炒”的定位基調或將轉變，但隨后召開的中央經(jīng)濟工作會議再次強調了“房住不炒”的定位。那么，該如何理解“良性循環(huán)”和“房住不炒”之間的關系呢？

中國宏觀經(jīng)濟研究院研究員劉琳在接受記者采訪時表示，“房住不炒”是住房制度基本思路，注重維護住房居住屬性，會長期堅持保持不變。“房住不炒”思路下，保持房地產(chǎn)市場良性循環(huán)，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

劉琳告訴記者，今年來，大型房企爆雷引發(fā)金融機構、投資人出現(xiàn)一致性收縮行為，房地產(chǎn)行業(yè)遭受抽貸、斷貸，房企融資渠道受阻。同時，購房者預期轉變，房屋銷售回落，房企經(jīng)營性回款受到影響。金融機構、投資人、購房者預期變化導致房地產(chǎn)市場陷入惡性循環(huán)狀況。因此，中央果斷提出要支持合理住房需求，對居民購房的按揭貸款、新開工項目的開發(fā)貸款和并購貸款要給予滿足，恢復正常融資渠道，最終是要促進房地產(chǎn)市場回歸良性循環(huán)軌道。

北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池告訴記者，“良性循環(huán)”與“房住不炒”是互為條件的。只有“房住不炒”，房地產(chǎn)才能沒有過度投機投資，才能保證房價不會大起大落，不會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，才有房地產(chǎn)市場的“良性循環(huán)”。

房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師、財經(jīng)評論人士章林曉則認為，房地產(chǎn)形式是產(chǎn)業(yè)，本質卻是金融；而金融是國民經(jīng)濟的命脈，是現(xiàn)代經(jīng)濟的核心。房地產(chǎn)“良性循環(huán)”，從金融角度來看，則需要房地產(chǎn)與金融的良性循環(huán)，金融與實體經(jīng)濟的良性互動。由于房價直接關系到全社會信用的擴張與收縮，房地產(chǎn)“良性循環(huán)”是防范金融風險的基本要求，也是“暢通國民經(jīng)濟循環(huán)”的基本要求。“房住不炒”是“良性循環(huán)”的前提和基礎。因為房地產(chǎn)的炒作，伴隨的必然是房價的大起大落，是全社會信用的驟然擴張與驟然收縮，其后果自然是“惡性循環(huán)”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時認為，促進房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”，也就是源頭上要控制無序的加杠桿、控制杠桿撬動下的高地價，以及由此遏制住后續(xù)房價上漲、遏制投資需求，斬斷新房和二手房價輪番上漲的循環(huán)，抑制房價推動租金上漲等，從而解決剛需住房問題，房子回歸公共產(chǎn)品屬性。

如何探索新的發(fā)展模式

中央經(jīng)濟工作會議首次提出“探索新的發(fā)展模式”，該如何理解這一新提法，將產(chǎn)生哪些影響？

劉琳告訴記者，隨著大型房企債務問題爆發(fā)，長期以來的房企高杠桿快周轉的發(fā)展模式難以持續(xù)，必須要探索新的發(fā)展模式。中長期來看，房地產(chǎn)增量開發(fā)市場增速減緩，進入增存并重的發(fā)展階段，房企需要積極探索存量市場的發(fā)展機會，提高資產(chǎn)管理、城市綜合運營等能力。

趙秀池告訴記者，很多城市存量房的交易已經(jīng)超過新房的交易，城市更新、舊城改造在如火如荼地進行，因此，過去的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)不適應新時代的要求，必須“探索新的發(fā)展模式”，房地產(chǎn)業(yè)有很多新模式需要探索。

章林曉對記者表示，探索新的發(fā)展模式，這是對舊的發(fā)展模式的揚棄。新的發(fā)展模式，更加強調民生保障，“更好滿足購房者的合理住房需求”，精準提供住房方面的基本公共服務。

房企將逐步走出困境

受多種因素影響，當下多家房地產(chǎn)企業(yè)普遍受到流動性緊張的困擾，此次中央經(jīng)濟工作會議對于房地產(chǎn)的表態(tài)和新提法，將對行業(yè)和企業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？

劉琳對記者表示，7月下旬開始的房地產(chǎn)市場快速下行，是受大型房企爆雷引發(fā)市場各方預期轉變引發(fā)的。針對預期變化，10月下旬中央及時提出資金要滿足合理的住房需求，10月、11月房地產(chǎn)貸款資金連續(xù)增加，11月商品房銷售面積環(huán)比增加，一線城市新房價格企穩(wěn)，一線和部分二線城市二手房市場量增價穩(wěn)，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)觸底跡象。

劉琳強調，今年以來，受上半年房企主動降杠桿和三季度房企融資受阻影響，房地產(chǎn)市場供給降幅高于需求降幅，商品住房庫存水平不高，這種情況不同于過去高庫存情形下的市場調整，此次市場調整期會短于以往。近期降準、房地產(chǎn)貸款增加、按揭利率穩(wěn)中有降等措施對穩(wěn)定住房需求均有積極作用。我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，在經(jīng)濟增長保持在合理區(qū)間的背景下，市場供求關系會逐步改善，各方預期將逐步恢復正常，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，絕大多數(shù)房企也會走出當下困境。

“市場經(jīng)濟肯定逃不脫經(jīng)濟周期。一些激進擴張的房地產(chǎn)企業(yè)，在房價下降信用收縮階段，難免會面臨銷售不暢，資金鏈緊張，甚至破產(chǎn)重組等風險。”章林曉說，市場主體獨立承擔責任，因城施策隔離風險，快速實現(xiàn)市場出清之后，整個房地產(chǎn)市場的信心和預期就會穩(wěn)定下來，普遍陷入流動性危機的房企就能走出當下的困境。（記者 王松才）