中國發(fā)展網(wǎng)綜合報道 據(jù)國家發(fā)改委網(wǎng)站消息  10月20日，國家發(fā)改委價格監(jiān)測中心發(fā)布消息稱，該中心劉五星副主任帶隊到湖南長沙調(diào)研房地產(chǎn)市場情況。

為了解今年以來各地房地產(chǎn)市場變化情況，以及相關(guān)調(diào)控政策實施效果，10月19日劉五星帶隊到湖南省長沙市開展調(diào)研座談，并到長沙市萬科房地產(chǎn)公司地產(chǎn)項目實地調(diào)研。

劉五星稱，近年來，長沙市在落實中央房地產(chǎn)調(diào)控要求，堅持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，有效防范化解潛在風(fēng)險，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面，成效較為顯著，房地產(chǎn)市場供求較為穩(wěn)定，房價漲幅基本符合調(diào)控預(yù)期；要繼續(xù)貫徹落實“房住不炒”要求，保持調(diào)控定力，完善長效機(jī)制，加強(qiáng)市場監(jiān)測，尤其是要密切關(guān)注一些企業(yè)和項目經(jīng)營問題，把防風(fēng)險放在首位，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資和貸款集中度管理 

據(jù)新華社報道，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正7月22日出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議并講話，提到全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長效機(jī)制，以及加快發(fā)展保障性租賃住房，優(yōu)先保障新市民中從事基本公共服務(wù)的住房困難群眾。

韓正強(qiáng)調(diào)，要認(rèn)真貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，堅持一切從實際出發(fā)，解決好大城市的住房突出問題。要把握好保障性租賃住房的政策重點(diǎn)，明確保障對象，著力做好新市民和青年人的住房保障，優(yōu)先保障新市民中從事基本公共服務(wù)的住房困難群眾。堅持“?；?rdquo;，以小戶型為主，注重實現(xiàn)“職住平衡”。按照“可負(fù)擔(dān)、可持續(xù)”原則，建立科學(xué)的租金定價機(jī)制。因地制宜，以人口凈流入城市為重點(diǎn)，落實城市主體責(zé)任，加快發(fā)展保障性租賃住房。

韓正指出，要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問題，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。城市政府要切實落實主體責(zé)任，不斷完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。要加快完善“穩(wěn)地價”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。要持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，切實管好中介等市場機(jī)構(gòu)，堅決查處市場亂象。

據(jù)悉，監(jiān)管部門此前實施了一系列調(diào)控措施，在房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿、高負(fù)債的背景下，為增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化、透明度，央行、住建部自去年8月出臺了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的“三線四檔”規(guī)則。三道紅線是指剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。

按照踩線情況，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模不能高于現(xiàn)有水平，“橙檔”企業(yè)有息負(fù)債年增速不得超過5％，“黃檔”企業(yè)不得超過10％，“綠檔”企業(yè)不得超過15％。

持續(xù)完善管理長效機(jī)制

隨后，住建部、央行等部門也針對此前的調(diào)控政策效果進(jìn)行了回應(yīng)：

住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示，下一步住建部將嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，堅決查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購房。要加快完善“穩(wěn)地價”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。

關(guān)于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的“三線四檔”規(guī)則，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，“這實際上是對不同檔次的房企財務(wù)健康狀況來進(jìn)行一個體檢，然后相應(yīng)地幫助企業(yè)更好地去做好自己的財務(wù)管理。經(jīng)過一年時間，試點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項核心經(jīng)營財務(wù)指標(biāo)明顯改善，負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降，經(jīng)營融資行為更加審慎自律，整體經(jīng)營趨于穩(wěn)健。”

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對不同類型的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比分別設(shè)立“兩條紅線”指標(biāo)。中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行這五檔銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限依次為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限依次為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

這項制度既是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分，也是金融宏觀審慎政策框架的一項重要內(nèi)容。鄒瀾表示，政策實施以來，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個人住房貸款集中度穩(wěn)步降低。整個房地產(chǎn)貸款的占比下降0.6個百分點(diǎn)，其中個人住房貸款的占比下降了0.2個百分點(diǎn)；在房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)受到一定約束的同時，商業(yè)銀行把更多的精力放到了支持小微、三農(nóng)這些經(jīng)濟(jì)薄弱的領(lǐng)域，支持制造業(yè)、科技創(chuàng)新等重點(diǎn)領(lǐng)域的貸款占比也顯著提升。

光大銀行分析師周茂華指出，銀行積極落實“兩條紅線”，必然導(dǎo)致部分區(qū)域的銀行由于此前房貸擴(kuò)張速度較快，額度緊張。這一現(xiàn)象背后更深層次的原因是監(jiān)管促進(jìn)銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，避免銀行信貸資源過度集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)過度發(fā)展無疑透支部分區(qū)域經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展?jié)摿?。周茂華認(rèn)為，銀行額度緊張狀況中短期難以明顯緩解，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展與銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化需要一段較長時間。

堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會。會議強(qiáng)調(diào)，金融部門要認(rèn)真貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，持續(xù)落實好房地產(chǎn)長效機(jī)制，加快完善住房租賃金融政策體系。

會議認(rèn)為，近年來，金融部門全面落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)穩(wěn)定，在服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)、推動經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展中發(fā)揮了積極作用。

為實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，推動金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)房地產(chǎn)和金融市場平穩(wěn)健康發(fā)展，央行、銀保監(jiān)會于去年底建立了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。綜合考慮銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。

會議要求，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。這是9月24日召開貨幣政策委員會例會首次提出“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”后，金融管理部門向金融機(jī)構(gòu)做出具體要求和部署。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次座談會明確，信貸政策依然堅持房住不炒的導(dǎo)向。同時，商業(yè)銀行在落實房貸集中度的過程中，各類信貸管控需要合規(guī)合法合理，房地產(chǎn)合理消費(fèi)需求和購房者合理權(quán)益還是需要給予保障。除了傳統(tǒng)的按揭貸款等領(lǐng)域外，租賃住房市場的信貸工作需要加速，以積極配合租賃消費(fèi)市場的健康發(fā)展。

（中國發(fā)展網(wǎng)綜合：國家發(fā)改委網(wǎng)站、新華社、北京青年報、上海證券報）