中國發(fā)展網綜合報道 據(jù)國家發(fā)改委網站消息  10月20日，國家發(fā)改委價格監(jiān)測中心發(fā)布消息稱，該中心劉五星副主任帶隊到湖南長沙調研房地產市場情況。

為了解今年以來各地房地產市場變化情況，以及相關調控政策實施效果，10月19日劉五星帶隊到湖南省長沙市開展調研座談，并到長沙市萬科房地產公司地產項目實地調研。

劉五星稱，近年來，長沙市在落實中央房地產調控要求，堅持“房住不炒”，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，有效防范化解潛在風險，推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面，成效較為顯著，房地產市場供求較為穩(wěn)定，房價漲幅基本符合調控預期；要繼續(xù)貫徹落實“房住不炒”要求，保持調控定力，完善長效機制，加強市場監(jiān)測，尤其是要密切關注一些企業(yè)和項目經營問題，把防風險放在首位，保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

嚴格房地產企業(yè)“三線四檔”融資和貸款集中度管理 

據(jù)新華社報道，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正7月22日出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議并講話，提到全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的房地產長效機制，以及加快發(fā)展保障性租賃住房，優(yōu)先保障新市民中從事基本公共服務的住房困難群眾。

韓正強調，要認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務，堅持一切從實際出發(fā)，解決好大城市的住房突出問題。要把握好保障性租賃住房的政策重點，明確保障對象，著力做好新市民和青年人的住房保障，優(yōu)先保障新市民中從事基本公共服務的住房困難群眾。堅持“保基本”，以小戶型為主，注重實現(xiàn)“職住平衡”。按照“可負擔、可持續(xù)”原則，建立科學的租金定價機制。因地制宜，以人口凈流入城市為重點，落實城市主體責任，加快發(fā)展保障性租賃住房。

韓正指出，要高度重視房地產工作中的新情況新問題，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的房地產長效機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。城市政府要切實落實主體責任，不斷完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。要加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。要持續(xù)規(guī)范房地產市場秩序，切實管好中介等市場機構，堅決查處市場亂象。

據(jù)悉，監(jiān)管部門此前實施了一系列調控措施，在房地產行業(yè)高杠桿、高負債的背景下，為增強房地產企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化、透明度，央行、住建部自去年8月出臺了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的“三線四檔”規(guī)則。三道紅線是指剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。

按照踩線情況，房地產企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業(yè)有息負債規(guī)模不能高于現(xiàn)有水平，“橙檔”企業(yè)有息負債年增速不得超過5％，“黃檔”企業(yè)不得超過10％，“綠檔”企業(yè)不得超過15％。

持續(xù)完善管理長效機制

隨后，住建部、央行等部門也針對此前的調控政策效果進行了回應：

住建部房地產市場監(jiān)管司司長張其光表示，下一步住建部將嚴格房地產企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理，堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規(guī)用于購房。要加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。

關于重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的“三線四檔”規(guī)則，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，“這實際上是對不同檔次的房企財務健康狀況來進行一個體檢，然后相應地幫助企業(yè)更好地去做好自己的財務管理。經過一年時間，試點企業(yè)資產負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比三項核心經營財務指標明顯改善，負債規(guī)模穩(wěn)步下降，經營融資行為更加審慎自律，整體經營趨于穩(wěn)健。”

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對不同類型的商業(yè)銀行房地產貸款占比、個人住房貸款占比分別設立“兩條紅線”指標。中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮(zhèn)銀行這五檔銀行的房地產貸款占比上限依次為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限依次為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

這項制度既是房地產長效機制的重要組成部分，也是金融宏觀審慎政策框架的一項重要內容。鄒瀾表示，政策實施以來，銀行業(yè)金融機構房地產貸款、個人住房貸款集中度穩(wěn)步降低。整個房地產貸款的占比下降0.6個百分點，其中個人住房貸款的占比下降了0.2個百分點；在房地產貸款業(yè)務受到一定約束的同時，商業(yè)銀行把更多的精力放到了支持小微、三農這些經濟薄弱的領域，支持制造業(yè)、科技創(chuàng)新等重點領域的貸款占比也顯著提升。

光大銀行分析師周茂華指出，銀行積極落實“兩條紅線”，必然導致部分區(qū)域的銀行由于此前房貸擴張速度較快，額度緊張。這一現(xiàn)象背后更深層次的原因是監(jiān)管促進銀行資產負債結構進一步優(yōu)化，避免銀行信貸資源過度集中在房地產領域。房地產過度發(fā)展無疑透支部分區(qū)域經濟中長期發(fā)展?jié)摿?。周茂華認為，銀行額度緊張狀況中短期難以明顯緩解，畢竟房地產行業(yè)轉型發(fā)展與銀行資產負債結構優(yōu)化需要一段較長時間。

堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段

9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產金融工作座談會。會議強調，金融部門要認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，持續(xù)落實好房地產長效機制，加快完善住房租賃金融政策體系。

會議認為，近年來，金融部門全面落實房地產長效機制，穩(wěn)妥實施房地產金融審慎管理制度，保持房地產金融政策連續(xù)穩(wěn)定，在服務實體經濟、推動經濟轉型升級和促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展中發(fā)揮了積極作用。

為實施好房地產金融審慎管理制度，推動金融供給側結構性改革，促進房地產和金融市場平穩(wěn)健康發(fā)展，央行、銀保監(jiān)會于去年底建立了銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度。綜合考慮銀行業(yè)金融機構的資產規(guī)模、機構類型等因素，分檔設置房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。

會議要求，金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權益。這是9月24日召開貨幣政策委員會例會首次提出“維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”后，金融管理部門向金融機構做出具體要求和部署。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次座談會明確，信貸政策依然堅持房住不炒的導向。同時，商業(yè)銀行在落實房貸集中度的過程中，各類信貸管控需要合規(guī)合法合理，房地產合理消費需求和購房者合理權益還是需要給予保障。除了傳統(tǒng)的按揭貸款等領域外，租賃住房市場的信貸工作需要加速，以積極配合租賃消費市場的健康發(fā)展。

（中國發(fā)展網綜合：國家發(fā)改委網站、新華社、北京青年報、上海證券報）