原標(biāo)題：存量房貸利率下調(diào)后，出現(xiàn)三類人，你是哪一類？

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9月25日，存量首套住房貸款利率正式下調(diào)。正式降房貸！你一個(gè)月能少還多少錢？

當(dāng)天，許多人都在微信朋友圈中曬出了房貸利率下調(diào)的網(wǎng)頁(yè)截圖。有2019年買房的北京購(gòu)房者稱，其房貸利率已經(jīng)從約4.89%下調(diào)到了4.3%。

三類人，你是哪類？

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，政策落地之后，從最新房貸利率來(lái)看，市場(chǎng)上出現(xiàn)了三類人。

第一類，也是最開心的一類，房貸利率降至4.3%。根據(jù)易居研究院在全國(guó)收集的實(shí)際案例，目前最多的就是這一種。有的人房貸利率一口氣降了100個(gè)基點(diǎn)，每月少還房貸1000多元，“吃飯都變得特別香”。

據(jù)易居測(cè)算，一線城市一套房購(gòu)置成本平均需要500萬(wàn)元，考慮到首付比例和中間涉及公積金，其商業(yè)銀行貸款本金大概為200萬(wàn)元。按照30年等額本息的方式計(jì)算，其利率最高可以降低100個(gè)基點(diǎn)左右，那么月供成本從11106元降低為9897元，減少1209元。

二線城市一套房購(gòu)置成本平均需要300萬(wàn)元，按照商業(yè)銀行貸款本金120萬(wàn)元計(jì)算，利率最高可以降低80個(gè)基點(diǎn)左右，月供成本減少577元。

三四線城市一套房購(gòu)置成本平均需要100萬(wàn)，考慮到首付比例和中間涉及的公積金，其商業(yè)銀行貸款本金大概為50萬(wàn)元。月供成本從2623元降低為2474元，減少149元。

第二類，最新利率在4.85%左右，雖然比“高位站崗”時(shí)低了，但降幅不大。這部分人主要是2020年以后在北京和上海購(gòu)房的群體，因?yàn)橘I房當(dāng)時(shí)的最低房貸利率比較高，目前房貸最低仍執(zhí)行LPR+55基點(diǎn)，即4.85%。

第三類，本身買房的時(shí)候因?yàn)殂y行提供折扣等，房貸利率低于4.3%的，不參與此次調(diào)整。

其實(shí)還有一類人，就是買二套房的家庭，也不適用于此次的存量房貸下調(diào)政策。近三年購(gòu)買二套房的家庭，利率仍然較高。北京有相當(dāng)部分購(gòu)房者，房貸利率依然執(zhí)行5.35%。

為何此番各地房貸利率普遍降至4.3%，而非LPR目前的報(bào)價(jià)4.2%？因?yàn)闀r(shí)候未到。易居研究院報(bào)告認(rèn)為，一些貸款合同重定價(jià)日在四季度或明年，到時(shí)候會(huì)按照最新報(bào)價(jià)(當(dāng)前是4.2%)執(zhí)行。

最受益群體是誰(shuí)？

貝殼研究院認(rèn)為，此番政策利好兩部分群體，一是發(fā)放貸款時(shí)按首套利率執(zhí)行的居民，二是之前在“認(rèn)房認(rèn)貸”政策下按二套利率執(zhí)行的，所在城市政策調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，可重新被認(rèn)定為首套住房貸款的居民。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，本次存量首套房貸利率下調(diào)，更加利好貸款時(shí)非首套房但當(dāng)前已符合所在城市首套政策的房貸，此前部分地區(qū)二套房貸利率加點(diǎn)數(shù)偏高，購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)房貸利率有些甚至在6%以上。簡(jiǎn)單測(cè)算，假設(shè)購(gòu)房者存量房貸剩余200萬(wàn)元，還有25年還款期，若本次房貸利率下調(diào)80個(gè)基點(diǎn)，則購(gòu)房成本將減少27萬(wàn)元，每月還款金額可減少913元。

根據(jù)新的政策，大部分城市首套房貸發(fā)放時(shí)間在2019年至2022年5月的購(gòu)房者下調(diào)空間較大。據(jù)貝殼研究院測(cè)算，2019年-2022年5月重點(diǎn)城市發(fā)放的首套個(gè)人按揭貸款當(dāng)前執(zhí)行的平均利率為4.97%。

本輪調(diào)整除北京、上海等個(gè)別城市外，大部分城市2019-2022年5月期間發(fā)放的存量首套房貸利率最低可調(diào)整為L(zhǎng)PR的水平，最高降幅可達(dá)77個(gè)基點(diǎn)。個(gè)別城市2021年下半年的存量房貸最高下調(diào)空間可達(dá)172個(gè)基點(diǎn)，本次利率下調(diào)后可顯著減輕居民月供壓力。

房?jī)r(jià)會(huì)轉(zhuǎn)身上漲嗎？

8月底，多部委落地多項(xiàng)政策組合拳，各地政策落地節(jié)奏加快，對(duì)購(gòu)房者情緒帶動(dòng)明顯。但陳文靜表示，受前期政策嚴(yán)厲程度不同、市場(chǎng)基本面及房?jī)r(jià)預(yù)期不同等因素影響，城市表現(xiàn)分化。

從周度銷售情況來(lái)看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，北京、上海、廣州、蘇州等城市新房周度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)已連續(xù)兩周環(huán)比增長(zhǎng)，上周(9.18-9.24)，北京、上海新房銷售套數(shù)環(huán)比翻倍增長(zhǎng)，廣州、蘇州環(huán)比分別增長(zhǎng)17.3%、71.6%。上周北京二手住宅成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)6.3%，成都環(huán)比增長(zhǎng)7.9%。

另外，多地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，利好“賣一買一”購(gòu)房群體，導(dǎo)致短期多地二手房掛牌量明顯增加，如北京、上海9月以來(lái)掛牌量增加均超萬(wàn)套。掛牌量高企下，二手房?jī)r(jià)格上漲動(dòng)能較弱。針對(duì)新房?jī)r(jià)格，當(dāng)前房企仍以加快去化為主，新房?jī)r(jià)格整體穩(wěn)定，三四線城市房?jī)r(jià)下跌壓力仍在。（文/龐無(wú)忌）