總量數(shù)據(jù)在同比增速上均有回暖，此前判斷Q4階段性見(jiàn)底預(yù)計(jì)將達(dá)成，在地產(chǎn)投資分項(xiàng)上仍有拿地貢獻(xiàn)擔(dān)憂。

11月銷售金額同比增速回到-16%，仍處于較大幅度下滑態(tài)勢(shì)，但較10月的-23%有明顯回升，同樣在新開工面積、地產(chǎn)投資增速也均有同樣表現(xiàn)，呈現(xiàn)出增速階段性見(jiàn)底的態(tài)勢(shì)。在各類指標(biāo)中，土地購(gòu)置金額增速較快，盡管我們并不使用該數(shù)據(jù)，因其統(tǒng)計(jì)口徑和實(shí)際招拍掛都較大差異，但對(duì)地產(chǎn)投資構(gòu)成確實(shí)有相關(guān)關(guān)系，其11月同比增長(zhǎng)24%，帶動(dòng)地產(chǎn)投資回升1個(gè)百分點(diǎn)，若扣除，預(yù)計(jì)實(shí)際在建工程端仍處于低位水平。

盡管數(shù)據(jù)整體呈現(xiàn)供需兩弱的態(tài)勢(shì)，但潛在供給彈性被資金監(jiān)管所約束，若給定去金融化方向不變，略微的放松可能導(dǎo)致供給彈性大于需求彈性，以當(dāng)前環(huán)境來(lái)看，對(duì)2022年供需結(jié)構(gòu)仍然有一定擔(dān)憂。

截至11月，全年新開工面積為18.3億方，較銷售面積的15.8億方略多，考慮部分不可售，整體處于緊平衡狀態(tài)，粗看供需格局較2020年更好。當(dāng)前資金監(jiān)管使新開工加快去化的動(dòng)力減弱，并預(yù)計(jì)將擴(kuò)散到因庫(kù)存增加使開工動(dòng)力再次下降。但這并不代表房企土地儲(chǔ)備已經(jīng)處于低位水平，若按三條紅線要求，當(dāng)前已經(jīng)土儲(chǔ)處于合理水平，而按照更為嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管看，當(dāng)前仍處于土儲(chǔ)過(guò)多的情況。因此，若給定房企去金融化方向不變，那么一旦有略微的放松，將帶來(lái)供給彈性大于需求彈性，庫(kù)存反而會(huì)加速累計(jì)，那么2022年供需結(jié)構(gòu)仍有一定擔(dān)憂。

需要警惕當(dāng)前從金融風(fēng)險(xiǎn)向市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)演變的可能，11月的數(shù)據(jù)帶來(lái)一定信心，但壓力點(diǎn)仍在2022年一季度，通過(guò)外部因素改變?nèi)允潜剡x項(xiàng)。

若2021年Q2和Q3是部分房企因?yàn)楸O(jiān)管產(chǎn)生了金融風(fēng)險(xiǎn)的話，那么進(jìn)入Q4以來(lái)，金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開始向市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)演變。盡管我們認(rèn)為Q4會(huì)是階段性底部，但2022年Q1仍然存在變數(shù)，主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于金融風(fēng)險(xiǎn)有進(jìn)一步放大的可能。一方面，2021年Q4銷售確定性同比下滑，而1季度銷售本屬于淡季，另一方面，1季度是償債高峰，歷史上均是通過(guò)4季度銷售回款用于1季度債務(wù)償還，而當(dāng)前壓力較大。假定要不發(fā)生兌付風(fēng)險(xiǎn)，也即所有債務(wù)均會(huì)兌付，那么一定需要外部因素來(lái)改變當(dāng)前債務(wù)久期結(jié)構(gòu)，用長(zhǎng)久期債務(wù)置換短久期債務(wù)，仍然是當(dāng)前房企的必然選擇。

隨著政策的明朗，市場(chǎng)希望看到銷售的快速起色，預(yù)計(jì)難以兌現(xiàn)，但當(dāng)前仍存政策進(jìn)一

步緩和的空間，預(yù)計(jì)將在1季度迎來(lái)新一輪政策支持。推薦港股中的中國(guó)金茂、融創(chuàng)中國(guó)，受益旭輝控股集團(tuán)，A股標(biāo)的推薦中南建設(shè)、萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商蛇口等;地產(chǎn)中介方面，受益我愛(ài)我家;同時(shí)推薦物業(yè)板塊，受益招商積余、碧桂園服務(wù)，推薦中海物業(yè)、寶龍商業(yè)。